2017年11月23日

土地を自分で購入して新築をする場合の事業計画の作り方A

A仕様を決めて建築費を概算して事業計画を立てる

 土地を見つけたら、
 買い付けを入れるために
 素早く事業計画を建てなければなりません。

 まずはエリアによって建物の仕様を決めます。
 部屋の広さ、間取りなどの他、
 家賃が取れるエリアの場合は高級仕様にする、
 学生エリアはネット無料にするなど、
 設備関係もある程度決めます。

 仕様を決めたら、
 その内容に応じて建築費を概算します。

 これは初めてだとかなり難しいです。
 過去に取引のある建築会社さんの場合は、 
 過去の見積もりを参考にして概算します。

 そうでない場合は、
 建築士さんと相談しながらでないと難しいと思います。

 まずは土地の大きさから延べ床面積を概算します。
 2種の土地の場合は共用部を含めて
 土地面積×2×1.1〜1.15程度の
 延べ床面積になることが多いです。
 
 もちろん、土地の形状や建築士さんの腕によっても
 レンタブル比は変わってきます。
 
 上記で求めた延べ床面積に基本の建築単価をかけます。
 これが最低仕様の建物価格になります。

 ここから、自分で決めた仕様に応じて、
 ペアガラスやUBのアクセントパネル、宅配ボックス、
 温水洗浄便座やエアコンなどの価格を追加していきます。

 その他、設計料、都市ガスの場合は設備代金、
 ネット工事代金などを合計して、
 建築費の総額を計算します。

 そして、
 建築費総額+土地代金+仲介手数料+確認申請料=総事業費
 となります。

 総事業費を概算するに当たって、
 ブレが大きくなる要因は、
 杭代金と延べ床面積の概算です。

 どちらも単価が高いのと、
 実際には地盤調査をしたり、
 図面をある程度作成した後でないと
 正確な数値が出てこないためです。

 それから、自分で決めた仕様に応じて各部屋の家賃査定をし、
 家賃年収÷総事業費で利回り8〜8.5%以上を基準に
 購入するか判断しています。

 家賃査定については、
 まずはネット検索で築5年以内の
 ライバル物件の家賃を元に計算します。

 間取りがある程度固まってから、
 近隣の仲介店舗や管理会社さんに相談して最終家賃を決めます。

 経験の少ないエリアの場合は、
 家賃についてもある程度ぶれることがあります
 
 なので、総事業費&家賃設定がブレるリスクについても
 自分で負う必要があります。
 
 企画屋さんの新築は
 こういったリスクを企画屋さんが負ってくれるため、
 その分価格が高くなります。

 どちらが良いかは投資家の判断となります。
posted by ミット at 09:00| Comment(5) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月22日

土地を自分で購入して新築をする場合の事業計画の作り方@

自宅療養中でヒマなので
まとめてみることにしました。

@まずは土地を見つける

 自力で頑張ってください(笑)

 私は年に一つくらいはネットでも見つけていますが、
 他は既存の取引先からの紹介が多いです。
 最近は融資特約なしでないと
 1番手で押さえることが出来ません。

 一番やりやすい規模の4層壁式RCで1LDK16世帯ですと、
 2種の土地で85坪くらい必要です。
 12世帯で65坪。
 これより小さいと基本的にはやりません。

 新築の取得税は
 1部屋当たり共用部の面積案分も含めて
 40uを越えれば基本的にはかかりません。
 ※札幌の場合

 なので、基本的には取得税がかからない
 1LDK35u以上でプランニングしているので
 (共用部の面積案分も含めると40uを大体超える)
 上記の土地の広さが基準となります。

 現在の建築費ですと、
 地下鉄5分以内の2種の土地で坪50万位(杭代込)までが
 私の購入基準です。
 
 杭代込というのが大変で、
 経験が少ないと杭代の概算は難しいです。

 杭が入るエリアの場合、
 壁式4層RCで建坪×80%程度の杭本数で計算しています。
 価格は杭の長さ1m当たり1.5万程度。
 90坪の土地で杭が6m入るエリアの場合、
 建坪54坪×80%=43本
 43本×6m×1.5万=387万
 なので、400万程度で予算を組みます。
 
 もちろん、建築会社さんによって単価は違いますし、
 地盤調査の結果、杭の本数や長さが変わることもあります。

 そこら辺の価格変動リスクは自分で土地を仕込む場合は、
 自分で引き受けなければなりません。

 中央区や西区、豊平区の一部、白石区の一部は
 ほとんど杭が入りませんが、
 東区や北区は北に行くほど杭が入ります。

 土地が一見安く見えても、
 杭代込だと高くなりがちですので注意してください。

 融資特約なしで土地を抑えるためには
 仲介手数料も含めて
 最低3,500万円〜4,500万円ほど必要です。

 3種の土地は日影除外エリアでないと容積率を使い切れないので
 3種の土地の購入基準はもうちょっと複雑です。 

 4種の土地はラーメン構造のRCになってくるので、
 ある程度プランがはまって建築費の概算が出た後でないと、
 私のレベルでは即決できません。

 また、家賃が取れるエリアの場合は、
 土地の取得単価も高くなります。

 長くなったので、
 明日に続きます(笑)
posted by ミット at 08:33| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月21日

買い付け

インフルで死亡してますが、
土地に買い付けを入れました。

融資特約なしの一番手です。

ただ、売り止めになる可能性があるのと、
契約前なので詳細情報は書けません。

総事業費は1.5億程度の予定です。

激戦区のエリアなので、
ペット専用賃貸にするなどして
差別化を図ろうかと検討中です。

進捗があれば更新しますね。


posted by ミット at 14:11| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする