2017年11月28日

11月の稼働率

11月の稼働率です。
今月は退去5件。

              11月   稼働率
琴似RC     20戸  18.5  92.5%
福住RC     16戸  13    81.3%
ひばりRC    18戸  16    88.9%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  11    84.6%
福住木造      8戸  5.5   68.8%
円山RC     12戸  11    91.7%
白石戸建て     1戸   1    100%
大通RC     47戸  44    93.6%
月寒木造      2戸   2    100%
裏参道RC    23戸  23    100%

琴似RCは11月中旬から2部屋空室。

福住RCは4部屋空室&今月末で1部屋退去。
今月中旬から2部屋入居で、空室は3部屋になりました。
相当退去が続きましたが、順調に埋まっています。

ひばりRCは2部屋空室。
動きがないのでインセンティブ等の対策を行いました。

桑園RCは満室ですが、12月中旬で1部屋退去。

二十四軒木造は満室。
退去はキャンセルとなりました。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は2部屋空室。

福住木造は3部屋空室となりましたが、
12月から1部屋入居。

円山RCは10月末から1部屋空室。
申し込みが入っていたのですが、
法人の稟議が通らずキャンセルとなりました。

白石戸建ては満室。

大通RCは3部屋空室。

月寒木造は満室。

裏参道RCは満室。

11月の稼働率は 183/198=92.4%
2017年の年間稼働率は 1848/1956=94.5%

今月は今年に入ってから1番稼働率が低いと思います。
10〜11月にかけて退去が続きましたが、
入居はそれほど多くなかったためです。

3年ぶりに年間稼働率が95%を下回りそう・・・
posted by ミット at 12:42| Comment(5) | 稼働率 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月25日

土地を自分で購入して新築をする場合の事業計画の作り方(補足)

色々と書き忘れてました。

まず、昨日までの3日間で説明した
@〜Aまでの流れは1時間程度で行います。

土地が非公開で自分だけに紹介されているときは
ある程度ゆっくりする検討することも出来ますが、
ネットで見つけた土地の場合は
とにかくスピード勝負です。

いけると判断したら買い付けを入れて押さえてしまいます。

今は売主有利の相場なので、
基本的には「融資特約なし」でないと確実には押さえられません。

Bについては土地関係の書類が揃い、
建築士さんからざっくりとした間取り(部屋の広さがわかる程度)
が届いたら銀行へ持ち込みます。

融資特約なしで押さえた土地の契約へ進む前に
なるべく早く銀行融資の目途をつけておきたいためです。

ポイントはこの時点では間取り図が完成していないため、
建築会社さんへの見積もり依頼も出来ておらず、
建築費が確定していないことです。

こちらもスケジュールに余裕があれば、
間取りと建築費が確定してから
銀行へ持ち込みたいところですが、
中々そうはいきません。

安くなる分には嬉しいですが、
銀行によっては安くなると担保評価が下がるので
再審査となるところもあります。

高くなった場合は
その分自己資金でカバーします。

高くなってしまった分も融資でカバーしようとすると
再審査になり銀行へ迷惑をかけてしまうためです。

以上が補足です。

中古物件や企画物の新築と違い、
事業費が確定していない中で融資付けを行うところが
難しいところです。

大まかな流れを整理すると

@土地見つける
A事業計画作る(金額未確定)
※@〜Aまで1時間
B銀行融資確定
※2週間〜1カ月程度
C土地契約(Bと入れ替わることあり)
※@から1か月程度
D建築士さんと契約して間取り完成
E建築会社確定
F建築費確定
※Eから2週間〜1カ月程度
G土地購入(D〜Fと入れ替わることあり)
 1度目の融資実行(手形決済)
 自己資金投入&残金は融資
 土地に抵当権設定
H着工日確定
※建築会社さんの空き状況と竣工日から逆算して
I着工&2度目の融資実行(手形決済)
 建築費の2割程度
J上棟&3度目の融資実行(手形決済)
 建築費の2割程度
K竣工&引き渡し
 最後の融資実行
 手形を清算し、残金を融資
 建物に抵当権設定
※4層RCでIから5〜6カ月程度
L満室目指して頑張る(笑)

となります。
posted by ミット at 09:39| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月24日

土地を自分で購入して新築をする場合の事業計画の作り方B

B銀行へ融資相談

 昨日までの流れで総事業費が決まり、
 土地を押さえることが出来たら、
 銀行へ融資相談です。

 持ち込む銀行に応じて、
 希望金利や年数、元金据え置き期間、
 土地代金、着工金、中間金などの支払い割合を計算し、
 事業計画書を作成します。

 ほとんどの銀行は一番最初の決済である
 土地購入時に自己資金の投入を求められますが、
 一部の銀行では建物引き渡し時の最終決済時で大丈夫です。

 自己資金の投入が遅い方が金利の支払いが増えますが、
 自己資金を投入後、回収するまでのスピードが速くなるので
 資金繰りは楽になります。

 土地の購入判断をするときは、
 昨日の方法で総事業費を計算しましたが、
 事業計画書には
 その他に諸経費として、
 所有権移転費用、期中利息、抵当権設定費用、
 火災保険料、司法書士手数料、表示登記費用、
 印紙代、保存登記費用も計算します。
 ※取得税はかからないプランのため計算していません。

 昔はフルローンで購入することも出来ましたが、
 現在の市況では難しいので、
 私は返済比率45%程度、
 借入利回り9%程度になるように
 自己資金を投入しています。

 諸経費も含めた総事業費に対して、
 10〜15%程度の金額です。

 自己資金が20%必要という銀行もありますが
 上記の計画であれば、
 基本的にはどこかの金融機関で融資してくれます。

 以上が、
 私が土地を見つけてから銀行へ持ち込むまでの流れです。

 あくまで私の方法ですので、人によって計算方法は違いますし、
 単価も違います。

 重要なのは信頼できる自分のパートナーを見つけることです。
 参考になれば幸いです^^
posted by ミット at 09:00| Comment(8) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする