2017年12月23日

2017年物件ごとの年間稼働率

2017年の物件ごとの稼働率をまとめました。

2017年 年間稼働率

         1〜12月       稼働率
琴似RC     228.5/240  95.2%
福住RC     157.5/192  82.0%
ひばりRC    206/216    95.4%
桑園RC     191/192    99.5%
二十四軒木造   117/120    97.5%
発寒RC     137/144    95.1%
新道東鉄骨    146.5/156  93.9%
福住木造     84.5/96    88.0%
円山RC     141.5/144  98.3%
白石戸建て    4/4        100%
大通RC     483.5/517  93.5%
月寒木造     8/8        100%
裏参道RC    92/92      100%

ベスト3
1.桑園RC    99.5%
2.円山RC    98.3%
3.二十四軒木造  97.5%
※今年から計算に加えた稼働率100%の物件は除きました。

ワースト3
1.福住RC    82.0%
2.福住木造    88.0%
3.大通RC    93.5%

桑園RCが逆転してトップに。
単身物件なのですが、動きが少なく、空室期間も短いです。
近隣に競合物件が少ないのだと思います。

円山RCが2位ですが、
まだ築1年なので本当の実力はわかりません。

二十四軒木造が初めて3位に!
一度空くと中々埋まらないこともあるのですが、
そもそも退去が少ないです。

ワースト1、2は福住エリア・・・

福住RCは今年だけで8部屋も退去がありました。
これほど退去のタイミングが重なったのは初めてですが、
こういう年もあります。
来春までに満室にします!

福住木造も転勤&自宅購入のため
退去が重なりました。
こちらも初期費用の軽減策なども含めて対策し、
来春までには満室にしたいです。

大通RCはワースト3を抜け出すと思っていたのですが、
元金据え置き期間中に満室にならなかった影響を引きずりました。
来年は大丈夫だと思います。

来春には福住エリアで25室の新築が完成します。
既存物件と合わせて福住エリアだけで30室か・・・
頑張ります(笑)
posted by ミット at 09:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月21日

12月の稼働率

12月の稼働率です。
今月は退去1件。

              12月   稼働率
琴似RC     20戸  18    90.0%
福住RC     16戸  13    81.3%
ひばりRC    18戸  16    88.9%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  11    84.6%
福住木造      8戸  6     75.0%
円山RC     12戸  11    91.7%
白石戸建て     1戸   1    100%
大通RC     47戸  44    93.6%
月寒木造      2戸   2    100%
裏参道RC    23戸  23    100%

琴似RCは2部屋空室。

福住RCは3部屋空室。
今年だけで8部屋も退去しました。

ひばりRCは2部屋空室。

桑園RCは12月中旬で1部屋退去予定の部屋が11月末で退去。
そして12月中旬から入居になったので、
家賃ベースでは満室のままになりました^^

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は2部屋空室。

福住木造は今月頭から2部屋入居したので残り2部屋。

円山RCは1部屋空室。

白石戸建ては満室。

大通RCは3部屋空室。

月寒木造は満室。

裏参道RCは満室。

12月の稼働率は 183/198=92.4%
2017年の年間稼働率は 2031/2154=94.3%

年間稼働率が95%を下回ってしまった・・・
今年は退去が多い上に、決まるのに時間がかかりました。

地下鉄駅近辺の新築でも満室になっていないものが多く、
築浅物件の決まりが悪くなっている印象があります。

新築については立地やコンセプト、
既存物件については家賃の見直し等も含めて対策しないと
高入居率の維持は難しくなってきましたね。
posted by ミット at 09:17| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月29日

返済利回り

2週間ほど前
「残債利回り=満室時の家賃収入÷残債」
の一覧表を作りました。

今回は
「返済利回り=年間返済額÷残債」
をまとめてみます。

返済利回りという言葉は私の造語かもしれません(笑)
繰上返済を考えるときに使っている指標です。

琴似RC    地下鉄3分 20戸   築6年  5.5%
福住RC    地下鉄7分 16戸   築5年  5.2%
ひばりRC   地下鉄3分 18戸  築10年  5.5%
桑園RC    JR5分  16戸   築5年  5.0%
二十四軒木造  地下鉄4分 10戸  築28年  借入なし
二十四軒駐車場 地下鉄4分  4台    土地  借入なし
発寒RC    JR5分  12戸   築4年  5.2%
新道東鉄骨   地下鉄1分 13戸  築20年  7.5%
福住木造    地下鉄7分  8戸  築21年 17.0%
地下駐車場   市電4分  19台  築29年  8.8%
円山RC    地下鉄5分 12戸   築1年  4.3%
白石戸建て   地下鉄4分  1戸  築55年 12.5%
大通RC    地下鉄4分 47戸   築1年  4.0%
月寒木造    地下鉄1分  2戸  築47年 11.0%
裏参道RC   地下鉄2分 23戸   築0年  4.3%

融資残年数が短い借入ほど、
利回りが高くなる傾向にあります。

福住木造は現金で利回り17%の物件を買うのと
同等のキャッシュフローなので(税金や減価償却は考慮せず)
買える物件がない時には
繰上返済をしても良いかなという感じですね。
posted by ミット at 12:31| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする