2012年08月18日

旭川物件 大規模修繕

利回り25%以上で稼ぎ頭の旭川物件。
購入後、室内の修繕しかしておらず、
かなりくたびれてきました(笑)

そこで、入居者さんへの還元の意味も込めて、
昨年から少しずつ修繕しています。

昨年
・屋上防水
・物置修繕

今年
・ポンプ交換
・共用部床貼り替え

来年
・外壁&自転車置き場&共用部塗装
・共用部照明のLED化
・郵便ポストの交換

再来年
・駐車場アスファルト補修
・ゴミステーション交換

上記のスケジュールで補修予定です。
長期保有のつもりなので、しっかりと補修します。

posted by ミット at 21:42| Comment(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年03月09日

2部屋目

今日は22時過ぎまでリフォームでした。
ヘトヘトです・・・

2部屋目が完成したので、写真をちょっとだけ。

IMG_0936.jpg

明日は会社で復職の手続き後、仲介業者さんへ営業に行ってきます。
復職したくな〜い(ToT)
ラベル:リフォーム
posted by ミット at 00:47| Comment(4) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年03月06日

やっと一部屋完成!

先月からリフォームしている物件ですが、一部屋目がほぼ完成しました。

IMG_0908.jpg

IMG_0895.jpg

IMG_0914.jpg

来週から続々と完成します。
毎日リフォームと子育てでヘトヘトですが、頑張らないと!
ラベル:リフォーム 空室
posted by ミット at 21:24| Comment(6) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年09月11日

自転車置き場&外廊下防水

今年度、予定していた札幌物件のバリューアップが終了した。

まずは、サイクルポートの設置。

bicycle.jpg

予算の都合上、来年度にしたかったのだが、「今年、設置します」と入居者さんと約束していたので、頑張って設置した(笑)
サイズが合うものがなく、カーポートで代用。
入居者さんも喜んでくれたので、設置して良かったと思う。

そして、外廊下&階段のモルタル防水。

floor.jpg

こちらは寿命のため、施工。
築21年なので、完全に防水が切れていた。

これで、予定していた修繕は全て終了。
来年度以降は、入退去のリフォーム以外はしない予定。
リフォーム貧乏なので、貯金しないと(笑)
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2009年09月03日

自転車置き場設置&chobbyさん物件見学

昨日から行われていた札幌物件の自転車置き場設置工事。
現場で打ち合わせをすることが多く、結構長い時間立ち会っていた。

その間、職人さんと談笑しながら作業も手伝い、職人さんとの関係作りも行う。
その結果、営業担当者が発注を忘れていた「アスファルト補修工事」を職人さんがサービスで施工してくれることになった。
大変ありがたい。

私は職人さんと話をするのが好きなので、時間があれば積極的に立ち会うことにしている。
職人さんの技も盗めるので一石二鳥だ(笑)

工事立ち会い後、chobbyさんが本日決済した物件を見学させて頂いた。
買値からは想像もつかない立派な物件。
さすがはchobbyさんとしか言いようがない。
妻が羨ましがっていた(笑)

妻に「次はこういう物件が良い」と言われたので、頑張ろうと思う。
たぶん無理だけど(笑)


ラベル:自転車置き場
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2009年08月16日

旭川物件リフォーム

8/8〜10、13〜16と旭川でリフォームを実施。
今回は猫を飼っていた部屋だったのだが、壊滅的な状態だった・・・

リフォーム内容は、

業者さんにお願いしたモノ
・クロス&CF貼り替え
・窓枠、換気扇、キッチンカウンター、トイレのパイプ、天井の塗装
・建具の貼り替え&交換、キズのタッチアップ

自分でやったモノ
・コンセントプレート交換&一部移設
・カーテンレールの交換
・カーテン用フックの取付
・換気口の交換
・棚板のニス塗り&取付
・照明器具の交換
・火災報知器の設置
・TVドアホンの取付
・暗証番号かぎの取付
・カッティングシートの貼付
・キッチンのコーキング打ち直し
・キッチン内部の塗装
・風呂場のコーキング打ち直し

とちょっと自分でやりすぎ(笑)
疲れました。
妻が長期不在で暇だったので、いつもはやらない最後の2項目もやってしまった。
これが大失敗!

キッチン内部はツルツルした素材で、塗料がのらない。
そのため、3度塗りが必要になってしまった。
塗装に半日以上を費やす。
これはプロにお願いした方が良い。

次に、風呂場のコーキングのカビが取れないので、軽い気持ちで打ち直してしまえ〜と思い、コーキングを剥がす。
これが最大の失敗!
剥がしたコーキングを掃除するのがメチャクチャ大変!!
そのあと、マスキングをしてコーキングを打ち直したのだが、これもとても難しい。
いつもキッチンなどのコーキングを自分でやっていたので、簡単に出来ると思っていた。
少し調子に乗っていたようだ。

結局はとても雑な仕上がりになったのだが、やる気がなくなり終了。
カビが無くなったので良しとすることにした。
丸一日(9時〜23時)を費やす。

もう2度とやらない。

リフォーム前

bf キッチン下.jpg

bf キッチン上.jpg

bf トイレ.jpg

bf 洗面所.jpg

リフォーム後

af キッチン下.jpg

af キッチン上.jpg

af 換気扇.jpg

af トイレ.jpg

af トイレアクセント.jpg

af 洗面所アクセント.jpg

af 洗面所CF.jpg

af 玄関.jpg
ラベル:リフォーム
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2009年07月26日

外廊下&階段モルタル防水工事

昨年の冬、札幌物件の外廊下で天井の塗装が剥がれた。
原因は床のモルタルの防水切れ。
たぶん、今まで21年間放置プレイだったのだろう。

このままだと来年も剥がれてしまうので、外廊下&階段のモルタル部分の防水工事を実施することにした。

何社か見積もりを取ったのだが、価格&内容のバランスを考えて、昨年屋上防水工事を行ってもらったT社にお願いすることにした。

見積もり内容は
・既存防水下地調整 廊 下 53.2u ¥26,600
・手摺フェンス根元防水処理 シール材24箇所 ¥19,200
・新規防水
  廊下部 ウレタン樹脂防水(歩行用ノンスリップ工法)
   53.2u ¥212,800
  階段部 ウレタン樹脂防水(歩行用ノンスリップ工法)
   床 面 7.8u ¥31,200
   蹴込み 6.2u ¥21,700
・剥がれた廊下の天井塗装 17.7u  ¥38,400
・諸経費一式 ¥3,000
・値引き −¥2,900
・合計 ¥350,000

と、ほぼ予定通りの金額。
早速、施工してもらうことにした。
これで、外回りの補修は一通り終了。

今年度は他に自転車置き場の設置を検討中。
予算的には来年に延期したいのだが、入居者さんに今年中に設置予定ですと言ってしまったので、現在施工業者さんを検討中。
予算は15万円くらいで考えていたのだが、北海道は積雪地域なので設置できない商品が多く、施工費も含めて倍以上になりそうだ。

ラベル:防水 廊下 階段
posted by ミット at 01:54| Comment(2) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年06月12日

旭川物件 駐車場ライン引き

旭川物件の駐車場のライン引きを実施した。
管理会社さんの段取りが悪く(工事日の前日に案内を入れた様子)、移動できない車があったり、苦情が来たりで結構大変だった。
少しでも入居者の皆さんが使いやすいように考えたのだが、一部の入居者さんは自分のことしか考えていなく、本当に疲れた。

これで、今年の旭川物件の修繕は打ち止め。
来年以降、物置の修繕や外壁塗装などを実施予定。
3棟目の購入を視野に入れつつ、修繕計画を立てたい。

それと、駐車所のライン引きの業者さんだが、かなり格安でやってくれたと思う。
今回は管理会社さんにも協力して頂いたので、管理会社さん経由で発注したのだが、それでも20台分で¥42,000−。
おじいちゃん3人組なのだが、農協やスーパー、役所の仕事もやっているらしい。
札幌でも行きますと言っていたので、駐車場の区画整理を考えている方は連絡を頂ければ紹介します。
ラベル:駐車場
posted by ミット at 17:30| Comment(4) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月29日

駐車場ライン引き

来月、旭川物件の駐車場のライン引きを実施することにした。
たぶん、20年前に引かれたままなので、今はボロボロ。
入居者さんからも今の区画は止めづらいと苦情が来ていたので、ついでに区画整理も行う。

数社に見積もりをお願いしたのだが、そのうち一社から回答があったので、参考までに公開しておく。

駐車場の広さは車21台分(入居者さん用20台+ゲスト用1台)。
入居者さん用には1〜20の数字もペイントする。

S社見積もり結果

区画線(幅15cm) 1mあたり¥200×140m 計 ¥28,000

数字(25cm×13cm) 1文字あたり¥900×20文字 計 ¥18,000

※区画線消去
(黒ペイントの場合) 1mあたり¥180×140m 計 ¥25,200
(削り取りの場合) 1mあたり¥540×140m 計 ¥75,600

思っていたよりも安い。
20〜30万のつもりだったので、これはラッキーだった。
管理会社さんと相談した結果、既存のラインはボロボロで消えそうなので、特に消去しないことにした。
なので、S社の見積もりは¥46,000

他社も見積もりが届き次第、公開する。
posted by ミット at 20:06| Comment(4) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月07日

外廊下防水工事

札幌物件だが、今年は
 @自転車置き場の設置
 A外廊下の防水工事
を実施予定だ。
自転車置き場に関しては、『トステムオンラインショップ』で大体決めたのだが、廊下の防水工事で悩んでいる。
ウレタン防水とノンスキッドフロアのどちらで施工すべきか。
見た目を考えるとノンスキッドフロアが良いかと思っているのだが、イニシャル&メンテナンスのコストがかかりそう。
どなたか外廊下の防水工事を経験した方はいらっしゃいますか?
宜しければコメント頂けると嬉しいです。
posted by ミット at 23:50| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする