2014年12月18日

ビフォーアフター

築17年のマンションをリフォームしました。
珍しくビフォーの写真もあるのでご紹介します(笑)

【リフォーム前】

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【リフォーム後】

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リフォーム内容はクロス張替、床CF→フロアタイル、照明器具設置、TVドアホン、温水洗浄便座、暗証番号キーなどです。
posted by ミット at 11:50| Comment(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月25日

11棟目東区物件 リフォーム完了

購入後、初めて退去した11棟目東区物件。
リフォームが完了したので写真を撮ってきました。

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フルリフォーム後、初めての募集ですので、
適正家賃を探るために強気の家賃で募集しています。
案内状況を見て、調整するつもりです。
posted by ミット at 10:32| Comment(2) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月09日

ビフォーアフター

募集止めしてリフォームしていた西区アパートのリフォームが完了しました。
とりあえず2部屋だけですが・・・

ビフォー
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アフター
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リフォーム内容は

・クロス全面張替
・CF張替
・キッチン扉カッティングシート&取っ手交換
・木部塗装
・キッチン&浴室の混合水栓交換
・換気扇交換
・照明器具交換

といった感じです。
3点ユニットはそのままで表層リフォームのみです。
明日家賃査定をしてもらい、募集を開始します。
posted by ミット at 17:32| Comment(4) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月10日

衝撃の部屋

リフォーム中の西区木造アパートですが、先月末に退去した部屋があります。
退去の室内確認をして衝撃を受けました。

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壁が腐っているリビング

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同じく腐っている洋室(笑)

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ステンレスが腐食して穴が開いているキッチン

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よくわからないけど汚いユニットバス

息を止めながら携帯で撮った写真なのでイマイチですが、衝撃は伝わると思います。
賃貸経営7年の中で一番ひどい部屋でした。

一瞬このまま見なかったことにして鍵を閉めようかと思ったのですが、勇気を振り絞ってリフォームすることにしました。

気が向いたらアフターの写真も掲載しますね。
posted by ミット at 15:53| Comment(4) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年08月18日

旭川物件 大規模修繕

利回り25%以上で稼ぎ頭の旭川物件。
購入後、室内の修繕しかしておらず、
かなりくたびれてきました(笑)

そこで、入居者さんへの還元の意味も込めて、
昨年から少しずつ修繕しています。

昨年
・屋上防水
・物置修繕

今年
・ポンプ交換
・共用部床貼り替え

来年
・外壁&自転車置き場&共用部塗装
・共用部照明のLED化
・郵便ポストの交換

再来年
・駐車場アスファルト補修
・ゴミステーション交換

上記のスケジュールで補修予定です。
長期保有のつもりなので、しっかりと補修します。

posted by ミット at 21:42| Comment(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月12日

ポンプが〜!

築22年の旭川物件。
昨年から給水ポンプの調子が良くありません。
昨日、管理会社さんから「水が出ないとお客さんから続々と電話が入っています〜」との連絡有り(ToT)

調べてもらったところ、圧力弁&基盤が怪しいそうです。
交換費用は15万円・・・
緊急事態なので、そのまま修理をお願いしました。

「ポンプ自体が寿命なので、部品の一部交換はもったいないんですけどね〜」
と言われたのですが、本体を交換すると1台80万円もします。

今年は物件の購入が控えているため、あまりお金を使いたくないので
ポンプ本体の交換は来年へ引き延ばしました。

来年までに優良な設備屋さんを探さないといけません。
どなたか旭川の設備屋さんを紹介して下さ〜い!
ラベル:給水ポンプ
posted by ミット at 07:00| Comment(7) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年03月09日

2部屋目

今日は22時過ぎまでリフォームでした。
ヘトヘトです・・・

2部屋目が完成したので、写真をちょっとだけ。

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明日は会社で復職の手続き後、仲介業者さんへ営業に行ってきます。
復職したくな〜い(ToT)
ラベル:リフォーム
posted by ミット at 00:47| Comment(4) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年03月06日

やっと一部屋完成!

先月からリフォームしている物件ですが、一部屋目がほぼ完成しました。

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来週から続々と完成します。
毎日リフォームと子育てでヘトヘトですが、頑張らないと!
ラベル:リフォーム 空室
posted by ミット at 21:24| Comment(6) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月14日

旭川物件屋上防水

とうとう来てしまった。
旭川物件の屋上防水が寿命を迎え、4階の室内へたまに漏れはじめた。

屋上防水は来年実施予定だったのだが、業者さんに現地を見てもらったところ、早急に対応しなければならないらしい。
現在、相見積りをお願い中。
各社の見積もりは135万〜260万円とかなりの幅がある。
200万円以上かかると思っていたので、135万円の見積もりはありがたい。
相見積りの結果は虎の巻にも追記しておきますね。
posted by ミット at 23:42| Comment(8) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月08日

続・給湯器爆弾

旭川物件の管理会社さんからTELあり。
満室時の電話は大抵故障の連絡なので、嫌な予感がした。
内容は『給湯器がお亡くなりになりました〜』と予想通り。

いつものようにヤフオクで給湯器を購入し、施主支給するにした。
修繕の流れは

@ガス屋さん手持ちの給湯器を取り付け
A私が購入した給湯器をガス屋さんへ発送

といった感じ。
私が購入した給湯器が届いてからの工事になると、入居者さんへ迷惑を掛けてしまうため、ガス屋さんに無理を言って先に工事をしてもらっている。
ガス屋さん&管理会社さんのご協力に感謝だ。

本来は給湯器もガス屋さんにお願いしたいのだが、私の購入価格がガス屋さんの仕入れ値よりも安いので、このような形を取っている。
都市ガス物件なので、給湯器が壊れると工事費込み7〜10万円ほど修繕費がかかる。
20年前と今では吸排気の仕方が違うらしく、新しく換気の工事も行っているため工事費が高い。

昨年の7月頃から給湯器が壊れ始めたのだが、これで4台目。
間違いなく残り16台も近いうちに壊れるだろう。

そろそろストーブも壊れ始める頃だ。
築古物件は修繕費がかかるので、購入の際には修繕費のことも考慮しないと、キャッシュフローが厳しくなるので要注意だ!
ちなみに私は『1ヶ月に給湯器が6〜7台』壊れても、旭川物件単体でキャッシュフローが赤字にならないよう購入しているのでご心配なく(笑)
ラベル:給湯器
posted by ミット at 10:18| Comment(4) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする