2008年01月10日

車両費按分

昨年1年間のガソリン代が確定したので、車両費の按分割合を計算した。

年間ガソリン代 ¥329,443
事業使用分   ¥195,316

¥195,316 ÷ ¥329,443 = 59.3%

となるので、事業使用分を60%とした。
これで、減価償却費、自動車税、自動車保険料、駐車場代など車に関わる経費を按分する。
まだ、税理士さんに相談していないが、これで大丈夫だと思う。
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2007年12月10日

税務相談

税務相談の電話をした。
問い合わせたのは
・中古物件購入時の固定資産税の処理について
・25年分一括払いをした火災保険料の処理について
・25年分のローン保証料の処理について
の3点。

まず、固定資産税の処理については日割り分を租税公課で一括処理するとのこと。
記帳指導の税理士さんの言うとおりだった。
物件の取得価格には含めないで下さいと言われた。
私がネットで調べたり、本で調べたりした限りでは取得費に含めるとなっていたのだが、税理士さん&税務署が言うのだから、租税公課で一括処理で間違いないのだろう。
これでスッキリした。
次の物件取得時に悩まなくて済む。

次に、火災保険料についてだが未経過保険料として25年分を処理して、1年分(物件の取得が1月末なので、厳密には11ヶ月分)のみ年度末に損害保険料として経理処理して下さいと言われた。
税理士さんは前払い金で良いと言っていたので、私は前払い金として25年分を処理し、年度末に損害保険料として11ヶ月分を経費とすることにした。

最後にローン保証料についてだが、これも前払い金として処理し、年度末に支払手数料として1年分(これも厳密には11ヶ月分)を経費として下さいと言われた。

以上が税務署に問い合わせた内容だ。
これで、不明点はなくなった。
安心して、決算を迎えることが出来そうだ。
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2007年12月08日

やよいの青色申告08



私が使用しているソフトの今年度版が発売されたので、早速購入した。青色申告が初めての私でも、容易に帳簿がつけられるのでありがたい。
経理科目等は自分で判断しなければならないが、経理の本を一冊購入して勉強すれば、すぐにわかるようになる。
わからないことは税務署に聞けばよい。

まもなく、不動産経営を始めてから初の決算を迎える。
今年は赤字だが、来年からは黒字になる予定だ。
安定した経営を目指したい。


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2007年11月04日

第2回記帳指導

税理士さんによる2回目の記帳指導が終わった。
今回、確認したのは以下の通り。

1.物件購入時の固定資産税の清算金の処理
  不動産投資関連の本には固定資産税の清算金に関しては、資産計上して物件の取得価格に含め、減価償却しなければならないと書いてある。しかし、物件の決済の際に明細にきちんと『固定資産税〜日分〜万円』と書いてあれば、『租税公課』として一度に経理処理しても良いとのこと。

2.物件購入時に支払う火災保険料の処理
  私は物件購入時に、ローン年数分の『25年分を一括払い』している。経理処理の仕方は、『前払金』として物件購入時に処理し、決算時に1年分だけ『損害保険料』として計上する。

3.赤字時の借入金利子の経費計上について
  赤字の時は土地分の借入金利子は経費として計上できない。経費計上できない借入金利子は『(土地価格/土地&建物の総額)×借入金利子』となる。但し、赤字額<土地分の借入金利子の場合は、土地分の借入金のうち、赤字相当額分のみ経費計上できない。

例.赤字額が10万円で、土地分の借入金利子が30万円の場合は、赤字分の10万円分のみ経費処理できない。(20万円分はOK)

以上だ。
勉強になった。
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2007年10月04日

修繕費

先日、税理士さんが来たときにリフォーム代を修繕費として一括で経費で落とすか、資本的支出として建物価格に含めて減価償却したほうが良いか相談した。(※建物を元通りに修理しただけなので、修繕費として処理可能)

今年は既に赤字が決定しているので、修繕費として落とすより、資本的支出として建物と一緒に減価償却した方が良いのではないかという結論になった。
なので、私は建物と一緒に残り15年で償却できると思っていた。
ところが先ほど、浦田健さんの「金持ち大家さん」になる マル秘裏マニュアルを読んでいたら、資本的支出として減価償却する場合、建物の償却期間が残り15年だとしても、資本的支出は建物を新規で取得した場合と同じ償却期間(私の場合、重量鉄骨造なので34年)で償却しなければならないと書いてあった。
これだと、160万円のリフォーム代が年間4万7千円の経費にしかならない。
これは痛い。
なので、今年度に一括で修繕費として落とすことにした。
大幅な赤字となるので、サラリーマンとして納めている所得税も戻ってくるだろう。

税理士とはいえ、不動産に詳しい人じゃないと当てにならない。
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2007年09月20日

自動車

自動車を事業用として固定資産に登録することにした。
税理士さんによると、車両購入後から事業開始日までの期間が6ヶ月以内の場合、減価償却の基礎となる金額は取得価格と同様になるらしい。

車両価格は約840万なので、これはデカイ!
1年落ちの中古車なので、耐用年数は5年。
節税に貢献してくれそうだ。

事業割合は、決算時に税理士さんと相談しよう。
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2007年09月18日

第1回青色申告講習会

税理士の先生が来た。
青色申告の帳簿づけの指導のためだ。
来年の1月まで、計5回も我が家に来て指導してくれる。

青色申告の届出を出して1年目の人には、税務署が無料で税理士さんを派遣してくれるようだ。
我が町の今年の希望者は5名だけ。
思ったより少ない。
不動産賃貸業は私だけではないだろうか?

税理士さんもあまり不動産には詳しくないようだった。
私が質問したことには答えてくれたが、新しい情報は特になかった。
今日聞いたことを整理しておこう。

・修繕費は一括で経理処理しても良いが、建物価格に含めて減価償却しても良い。
・自家用車も事業用に按分して減価償却可能。
・給与天引きのガソリン代、生活費の口座から引き落とされている固定電話代、インターネット接続料、携帯電話代は現金処理して、決算時に按分し、事業主貸とする。
・個人用のETCカードで引き落とされている高速代金も、事業分は現金処理して良い。
・食事代に関しては、原則経費にするのは難しい。(仕事じゃなくても食事するので)
・建物や車の経過年数は切り上げて計算する。(購入後1年3ヶ月は、2年として計算)

以上だ。
それと、物件取得時の固定資産税清算金は建物価格に按分して、減価償却しなければならないと思っていたが、租税公課で一括処理しても良いらしい。

基本的には間違えて処理している項目はなかったので、ほっとした。
日頃の勉強の成果かな(笑)
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2007年09月12日

会計事務所

会計事務所から電話があった。
青色申告の初心者向けに、帳簿の付け方を教えてくれるという。
そういえば、春先に「帳簿の付け方を習いたいか?」という内容の手紙が税務署から届いていたので、習いたいと返事していた。
どこか集会場のようなところで、大人数で講習を受けるのかと思っていたら、我が家に来て個別指導してくれるという。
ありがたい。
質問事項をまとめておこう。
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2007年08月27日

減価償却

今年から不動産経営を始めたので、わからないことが多い。
物件購入時の『仲介手数料』&『固定資産税清算金』は経費として落とすつもりだったのだが、インターネットで調べてみたら建物価格に含めて減価償却しなければならないらしい。
しかも、建物分と土地分に按分して、それぞれに上乗せし、減価償却できるのは建物分のみ。
知らなかった。
今度、暇な時に税務署に行こう。
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2007年08月25日

鉄骨造

今年購入したアパートは軽量鉄骨造だと思っていたのだが、ネットで鉄骨の厚さの見方を調べ、図面を見直してみたら重量鉄骨造だった。
驚いた。
減価償却期間は27年だと思っていたのが、実は34年だった。
無知は恐ろしい。
元々、築19年で25年ローンという減価償却期間以上の長期ローンだったので、あまり気にしていなかった。
帳簿の計算をし直さないと・・・
posted by ミット at 01:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 経理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする