2015年02月14日

節税対策

今期は法人の所有物件も1棟売却しました。
売却益がそれなりに出たので、いくつか節税対策も行うつもりです。

まずは、大規模修繕。
30万円以下で資産計上できるものは資産計上し、即時償却。
減価償却費になるので、修繕費で落とすよりも債務償還年数が短くなり、決算書が良くなります。
それ以外のものは全て修繕費で落とせるようにしています。
所有物件の大規模修繕はほぼ完了しました。

次に、経営セーフティ共済への加入。
月払いで加入しておいて、会社の決算期の一月前の5月に翌年分を一括払いすると、今期に支払った分+一括払いした来期分も経費算入できます。
月額20万円まで加入可能。
アパート経営ではあまりお世話になる共済ではないと思うのですが、
大規模修繕のタイミング等に合わせて任意解約しようかと考えています。

あとは、固定資産税の一括払い。
決算が6月ですので、4月中に固定資産税を全額年払いします。
そうすれば、平成26年度の7月分から平成27年度の12月分までの計7回分を今期の経費と出来るそうです。
税理士さんに確認したところ、分割払いのままで未払金として計上するのは出来ないそうです。

その他、ON14プロジェクトで施主支給する予定の部材等をなるべく今期中に購入する予定です。

経営セーフティ共済と固定資産税については課税の繰り延べですが、
自民党は法人税を減税する方向ですので、課税を繰り延べするだけで節税になります。
来期は来期でまた考えます(笑)
posted by ミット at 17:29| Comment(0) | 経理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月23日

固定資産税減額

市税事務所から「固定資産税の評価ミス」についての手紙が届きました。

昨年新築した物件の土地が2筆に分かれているのですが、
そのうち1筆について「住宅用地の特例」による減額措置をしていなかったようです。

おかげで年間80,200円も減額されました。
ラッキーです^^
posted by ミット at 20:03| Comment(0) | 経理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月09日

取得税が・・・

昨年購入した物件の取得税の納税通知書が届きました。
合計500万円以上です。
パンチあります・・・
posted by ミット at 17:21| Comment(8) | 経理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年01月27日

租税特別措置法第37条の9の5第1項の規定による先行取得土地等の届出

昨年、土地を購入された皆さん。
今年の確定進行の際には『租税特別措置法第37条の9の5第1項の規定による先行取得土地等の届出』を提出した方が良いようです。

詳しくは、このチラシをご覧になって下さい。
以下、チラシからの抜粋です。

不動産所得、事業所得または山林所得を生ずべき業務を行う個人が『平成21年1月1日から平成22年12月31日まで』の間に国内にある土地等(棚卸資産等を除く)の取得をし、その『取得をした日の属する年の翌年3月15日までに、その取得をした土地等につき、この特例の適用に係るものである旨の届出書を納税地の所轄税務署長に提出した場合』において、その取得をした日の属する年の12月31日後10年以内に、その個人の所得する他の事業用の土地等を譲渡したときは、その事業用の土地等に係る譲渡益からその譲渡益の100分の80(平成22年1月1日〜12月31日までの間に取得されたもののみの場合は100分の60)に相当する金額を控除した金額に相当する金額をその事業用土地等の譲渡による譲渡所得の金額とする。

要するに、この届出を出しておくと、

昨年、土地を購入した人が、所有している他の事業用の土地を10年以内に譲渡したときには、土地購入金額を上限として譲渡所得を80%控除できる

ということみたいです。
昨年、土地を購入した人は今年の3月15日までに届出を提出しなければ、この特例は適用されません。

今年、土地を購入する人は、控除できる金額が60%になり、届出は来年の3月15日までに提出すれば良いようです。

土地を売る予定がなくても、この書類を提出していないと、万が一土地を売った時に節税(課税の繰延)できないので、出しておいた方が良いでしょう。
詳しくは税理士さんや税務署へ問い合わせて下さい。
私は詳しくありませ〜ん(笑)
posted by ミット at 08:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 経理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月26日

確定申告(年末年始の処理)

確定申告の準備が終わった。
備忘録として年末年始に必要な処理を書いておく。

【年末】
 未払金の処理
 ・12月分の外注管理費(管理委託料)
 ・12月分の水道光熱費(電気代&水道料)

 事業割合按分
 ・通信費(固定電話代&インターネット接続料)
 ・租税公課(自動車税)
 ・損害保険料(自動車保険)
 ・車両費(自動車部品代&自動車整備費用&駐車場代)
 ・車両運搬具

 減価償却
 ・建物
 ・車両運搬具

 滞納があった場合は未収賃貸料として処理。

 ローン期間分を一括払いした火災保険料は、前払金で処理しているので1年分を経費にする
 ・損害保険料(火災保険料)

【年始】
 ・前払金として処理している地代家賃(私道使用料)を経費に
 ・未払金として処理した管理委託料&電気代&水道料を1月分の家賃が入金されたときに経費に

以上だ。

ローン保証料については、昨年税理士さんに問い合わせたときに『支払手数料として一括処理して、繰上げ返済をして戻ってきた時には雑収入として処理してください』と言われたので、今回も一括処理した。
ネットで調べると前払金として処理して、1年分ずつ経費とするのが正しいみたいだが、1棟目も支払手数料として処理してしまったので、今回もこれで行こうと思う。
大丈夫かな?
posted by ミット at 18:52| Comment(8) | TrackBack(1) | 経理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月12日

火災保険申し込み

今日は2棟目の火災保険&施設賠償保険を申し込んだ。

火災保険は決済日の0時からローン期間の20年分を一括払い。
『RC造築20年、保険金額5,000万円』で費用は¥516,000−。
ほとんど地震のない地域なので、地震保険はつけていない。
前払い金で処理した。

決済時は一時的に資金がタイトになるため、建物の評価額自体は1億以上なのだが、とりあえずローン金額を上回る5,000万円分の保証とした。
追加で20万円くらい払えば、評価額一杯まで保険がかけられるので、来年以降に満額にするつもり。

それと施設賠償保険にも加入。
こちらは1年ずつの契約で¥22,900−。
損害保険料で処理。
オーナー側の責任で入居者や入居者の所有物に被害があったときに必要な保険なので、入っておいた方が良いと思う。

その後は、chobby_rさん&保険会社の方と3時間ほど情報交換。
保険の話などで盛り上がった。
chobby_rさんとは今後、仲介業者さん回りをするときに自分の物件だけでなく、お互いの物件も紹介し合うことになった。
こうやって大家のネットワークを活かして、営業力でも差別化が図れれば素晴らしいと思う。
さすがにchobby_rさんは考えることが違う!
今日も有意義な一日だった。

posted by ミット at 16:38| Comment(9) | TrackBack(0) | 経理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月28日

普通徴収

昨日、会社の経理から住民税の特別徴収額のお知らせが届いた。
金額を見て、びっくり。
何と年額¥15,100だ。
安すぎる。
昨年の不動産所得が大幅な赤字だったためだ。
確定申告時に普通徴収を選択したはずなのに、給与所得と不動産所得が損益通算されている。
これでは会社に給与所得以外に何かやっているとバレる恐れがある。

慌てて、市役所の市民税課に問い合わせた。
回答は『普通徴収を選択していても不動産所得が赤字の場合、普通徴収する税金がありません。還付ということにはならず、給与所得と損益通算して住民税を特別徴収します。不動産所得が黒字の場合は不動産所得に対する住民税は普通徴収になります。』とのことだった。
知らなかった。
普通徴収を選択していれば、会社には絶対バレないと思っていた。
何故、昨年の所得が減ったのか、その内訳までは会社では把握できないので、もし聞かれたときのために言い訳を考えておいた方が良いかもしれない。
サラリーマンで不動産所得が赤字になりそうな人はご用心!
posted by ミット at 19:28| Comment(10) | TrackBack(0) | 経理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月16日

経費入力忘れ

会計ソフトで昨年度の経費を確認していたら、入力し忘れている領収書が見つかった。
金額は¥56,480。

確定申告の準備は国税庁のサイトで入力して全て終わっていたので、面倒だったのだが、もう一度入力し直した。
還付される税金が¥5,000位増えるのかなと思っていたのだが、結果は¥2,800だった。
ちょっと悲しい・・・

まー、入力し直しただけでお金がもらえたのだから良しとしよう!
『塵も積もれば山となる』だ。
posted by ミット at 12:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 経理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月13日

確定申告準備完了

つい先ほど、不動産を取得してから初めての確定申告の準備が終わった。
記帳指導の税理士さんも来てくれたのだが、ほとんど一人で作成済みだったので、内容を確認してもらうだけだった。

昨年度の不動産収入は約560万円だが、修繕費などの経費と減価償却費を引いた所得は−418万円と大幅な赤字だ。

これによって、約41万円還付される。
臨時ボーナスだ(笑)

主な経費は
・大規模修繕を含む修繕費の合計が184万円
・建物と自家用車の事業使用分(60%)を合わせた減価償却費が292万円
・固定資産税、登録免許税、不動産取得税、自動車税(事業使用分60%)などの租税公課が130万円
・借入金利子が71万円(このうち土地分の利子26万円は、不動産所得が赤字のため経費に算入できない)
など。

実際に手元から現金が減るわけではない減価償却費を差し引いても、126万円の赤字なので、昨年は修繕費が大きかったと思う。

手元の現金が増えないわけだ。

今年度は新たに物件を取得しなかった場合、修繕費が約50万円(屋上防水実施予定)、減価償却費が約223万円(車両運搬具は定率法で償却しているため償却額が減る)、租税公課が約30万円(固定資産税&自動車税)になると予想される。

経費が大幅に減るので、現金収支では間違いなくプラスになるだろう。
更なる物件取得へ向け、貯金に励むことにする。
posted by ミット at 15:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 経理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月24日

確定申告準備

今日は税理士さんが来て、確定申告の準備を行った。
『不動産所得の内訳書』と帳簿の『賃貸料収入』の合計が合わず、先ほどまで間違い探しを行っていた。
間違っていた箇所は内訳書の年額賃貸料だった。
私の計算ミスだ。

本当は今日で確定申告の準備を全て終える予定だったのだが、私の使用している『やよいの青色申告08』の確定申告版がまだ届いていない(2月に届くらしい)ため、来月もう一度来て頂き、改めて準備を行うことになった。

それと『ローン保証料』は前払金で処理して、1年分ずつ経費としていたのだが、一括で今年の経費にして下さいと言われた。
大丈夫だろうか?
私が調べた限りでは、前払金で処理して、1年分ずつ経費とするのが正しいと思うのだが・・・
posted by ミット at 16:56| Comment(2) | TrackBack(0) | 経理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする