2016年05月19日

借換悩み中・・・

悩んでいます。

このまま信金さんか、
借り換えて地銀さんと取引を開始するか。

信金さん
・借りた当時はフルローンで借りることが出来た。
・その後、2〜3件ほど案件を相談した時は貸してくれなかった。
・7月に完成する大型物件がある程度埋まり次第、
 今後も融資したいと言ってくれているが、
 過去に断られているのであまり信用していない。
・融資枠は、あと3億程度
・金利は高め。

地銀さん
・2007年ころは不動産に積極的に融資しており、
 個人で2物件分の借り入れがあった。
 売却したので、今は1物件のみ。
・その後は融資が閉まり、周りでも借りている人がほとんどいない。
※医者や業績の良い企業経営者など、ごく限られた人しか借りていないイメージ
・過去に何度か借換を提案したいと言われ、決算書を預けたことがあるが、
 結果の連絡すらくれなかったため、あまり好きではない(笑)
・融資の可否を判断するに当たって、
 決算書の債務償還年数がかなり重要だが、
 私は毎年何棟か購入しているので基準にはギリギリ。
※5カ年の事業計画書を提出して、無理やりテーブルに乗せてもらっている感じ。
・口頭ではメインバンクと同程度まで貸したいと言ってくれているが、
 過去の経緯や決算書のこともあり、本当に貸してくれるのか半信半疑。
・金利は安い。

まとめてみると、
どちらもあまり信用できていないのが悩んでいる原因のようです。

メインバンクには一度も融資を断られたことがないので、
金利は高いですが信用しています。
なので、借り換えるという選択肢はありません。

信金さんも過去にもう1案件だけでも貸してくれていれば信用できたのですが・・・
posted by ミット at 21:04| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月17日

続・借換提案

既存取引先の信金さんと
借換を提案して頂いている地銀さんとの間で金利交渉をしています。

先週、地銀さんから現状−0.5%で借換の提案を受け、
信金さんにその旨を伝えたところ、
同程度の金利引き下げで検討してくれることになりました。

その後、地銀さんから信金さんの様子を聞かれたので、
同程度の金利引き下げの提案を受けている旨を伝えたところ、
泣きの一回でもう一度金利を提案させてほしいと言われていました。

その泣きの一回が本日だったのですが、
再提案された金利は、なんと現状−1.2%です!

私の借入の中で一番低い金利よりも−0.5%低いです。
これだけ低い金利で借りられれば、
他行さんとの金利交渉もかなりやりやすくなります。

これにはかなりグラッと来ています。

信金さんには法人設立当初にお世話になった恩がありますし、
この信金さんの一社当たりの融資上限金額まで
あと3億円ほどは借入可能です。

一方、地銀さんは個人で取引がありますが、
法人での取引はありません。

借換を機に、法人に対してメインバンクと同程度の10億円程度まで
融資をしたいと言われており、
今後の事業拡大も含めて考えるとかなり悩んでいます。

また、今回の借換に合わせて、
個人で受けている融資の金利も引き下げると提案されています。

信金さん
 ・金利−0.3〜−0.5%程度
 ・法人設立当初にお世話になった
 ・あと3億ほど借入可能

地銀さん
 ・金利−1.2%
 ・個人の借り入れも金利引き下げ可能
 ・とりあえず、10億円程度までは融資したい

数字で判断すると完全に地銀さんなのですが、
信金さんへの恩もありますし・・・

どうしよう〜。
posted by ミット at 20:54| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月11日

土地が帰ってきた〜!!

1月決済予定でしたが
売り止めになっていた土地。
http://road.seesaa.net/article/432603700.html

本日、仲介さんから連絡があり、
売って頂けることになりそうです!

一度は白紙に戻したいと言われていましたが、
諦めずに待っていました(笑)

一度ストップしていたので
スケジュールは組み直しですが、
このまま何事もなく決済したいです^^

楽しみ〜!!
posted by ミット at 19:45| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月10日

借換の提案を受ける

H銀行さんから借換の提案を受けました。

以前から他行さんに
「借換どうですか〜?」
と軽い感じでの提案を受けたことはあったのですが、
具体的に金利も提示して頂いたのは初めてです。

0.5%ほど下がるので
借換費用分も上乗せし、融資して頂いてもメリットが出ます。

まずは、既存の取引先に相談してから考えたいと思います^^
posted by ミット at 11:44| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月28日

4月の稼働率

4月の稼働率です。
今月は退去2件です。

今回から円山RCも稼働率へ追加します。

              4月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  15    93.8%
ひばりRC    18戸  16    88.8%
桑園RC     16戸  14.5  90.6%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸  8     100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは満室。

福住RCは3月末から1部屋空室でしたが、5/1から満室。

ひばりRCは3部屋空室がありましたが、4月中旬で2部屋入居。
4月末にも1部屋退去ですが、GW明けからの入居が決まっています。
残りは3月末に空いた1部屋のみです。
昨年秋からの退去ラッシュでシビれました(笑)

桑園RCは3月に2部屋退去しましたが、4月中旬から1部屋入居。
4月末で1部屋退去予定ですが、5月末入居が決まっています。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は満室。

円山RCは3月末完成でしたが、
順調に申し込みが入って残り1部屋です。
1階の2LDKで近隣も含めて駐車場が満車のため、苦戦しています。
今週から条件を緩和しました。

4月の稼働率は 130.5/136=96.0%
2016年の年間稼働率は 480/508=94.5%

新築も加えると稼働率が心配でしたが、
円山RCは順調でした。

退去予定も含めて、申し込みベースでの空室は残り2部屋だけです。
西18RCが完成する前に全物件満室にしたい〜!
posted by ミット at 09:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月25日

ボロ戸建ての融資とおりました〜!

国金に申し込んでいた築古戸建ての融資が通りました。
金額が小さいので無担保のオーバーローンです。

来月決済予定ですが、
決済前からリフォームさせてもらっています(笑)

かなり大変なリフォームなのですが、
来月中には完成させて稼働させたいです。
posted by ミット at 19:08| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月19日

新規取引なるか?

ここ最近、金融機関さんとの面談が続いています。

メインバンクが間もなく融資上限に達してしまうため、
今後の事業拡大のために新規の取引先を開拓する必要があるためです。

紹介して頂いたり、元々個人での取引があったりして、
R銀行、H銀行、D銀の3行に決算書を預けて審査してもらっています。

そのうち2行からは、前向きな回答を得られました。
※1行は、これから審査するようです。

あとは物件を見つけて、今後の取引に繋げていきたいです。
posted by ミット at 18:02| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月30日

物件ごとの稼働率まとめ

ヒマなので、3月までの物件ごとの稼働率をまとめました。

              1〜3月  稼働率
東区役所RC   33戸  31.5  95.5%

琴似RC     60戸  56.5  94.2%
福住RC     48戸  47.5  99.0%
ひばりRC    54戸  47    87.0%
桑園RC     48戸  47.5  99.0%
二十四軒木造   30戸  28    93.3%
発寒RC     36戸  35    97.2%
新道東鉄骨    39戸  35    89.7%
福住木造     24戸  21.5  89.6%

昨年トップだったひばりRCが一番悪いです。
昨年の秋から退去が続き、3月末時点でも1部屋残ってしまいました。
決まりが悪くなってきたので、家賃等の見直しも行っています。

他の物件は3月中にほぼ申し込みが入ったので、
稼働率はこれから改善していくと思います。
posted by ミット at 09:21| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月29日

3月の稼働率

3月の稼働率です。
今月は退去4件です。

              3月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  19.5  97.5%
福住RC     16戸  16    100%
ひばりRC    18戸  16    88.8%
桑園RC     16戸  15.5  96.9%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  11    91.7%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸  7.5   87.5%

東区役所RCは満室。

琴似RCは3月中旬から満室。

福住RCは3月末から1部屋空室。

ひばりRCは2部屋空室ですが、4月中旬で1部屋入居予定。
3月末にも1部屋退去予定です。

桑園RCは3月中旬で1部屋、3月末で1部屋、4月末で1部屋空室予定です。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは1部屋空室ですが、4/1から満室です。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は3月中旬から満室。

3月の稼働率は 119.5/124=96.4%
2016年の年間稼働率は 349.5/372=94.0%

円山の新築は10/12で残りは2LDK2部屋です。
駐車場が満車になってしまい、申し込みが止まりました。
近隣で探しているのですが、近隣も満車で途方にくれています・・・

来月からは円山の新築も稼働率に追加します。
posted by ミット at 17:26| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月25日

円山新築引き渡し

今日は円山新築の引き渡しでした。

10/12戸まで申し込みが入っていたのですが、
2戸キャンセルされて、8/12戸での引き渡しです。

エレなし4層なのですが、
かなりこだわって作ったため、
エレ有り並の家賃設定にしたので埋まるか心配でした。

そこそこ決まってくれたので、銀行へも報告しやすかったです(笑)

利回りは8.7%程度で所有物件の中では一番低いのですが、
立地や建物の出来を考えると満足度は一番高いです^^

とりあえず、早く満室にして、
7月完成の大型物件へつなげたいです。

IMG_6504.JPG
posted by ミット at 11:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする