2017年02月27日

地下鉄1分木造テナント決済

昨年末に融資承認が下りていた
地下鉄1分の木造テナント物件の決済が完了しました^^

土地は国道に面した角地でL字型になっており、
3方向が道路に面しています。

土地が気に入って購入しました。

1階には何十年も前から入居中のテナントさん有り。
このテナントさんが退去したら建て替える予定です。

2階は前オーナーの親が住んでいたのですが、
今は空き家です。

かなり古いのですが、
2階も全面リフォームをして当面は貸し出すつもりです。
posted by ミット at 19:43| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月22日

不動産賃貸業を始めたい

最近の不動産ブームで
不動産賃貸業を始めたいと考えている方も多いと思います。

セミナーに参加したり、
コンサルを受けたり、
ミーティングに出たりなど
勉強の方法は様々ですが、
人に会って話を聞き、
その内容を理解して自分に生かすためには、
まずは本を読むなどして
充分に知識をインプットする必要があります。

自分の中で
「不動産賃貸業とはこういうものだ」とか
「このような投資手法で始めてみよう」とか
仮説を立てられるくらい、
しっかりと勉強しましょう。

私が不動産賃貸業を始めた10年前は、
不動産賃貸業に関する本はほとんどありませんでしたが、
今は何百冊もあります。

最低でも100冊程度読んでから、
先輩大家さんの話を聞いた方が良いと思います。

他にはマインド系の本でしょうか。

思考は現実化する
人を動かす
ユダヤ人大富豪の教え
バビロンの大富豪

など。

それなりの規模で経営している大家さんは
マインド面もしっかりしています。

マイナス思考の言い訳ばかりの精神状態では
規模を拡大することはできません。

他には、税務の知識も必須ですが、
不動産賃貸業を始めてから学んだ方が、
より知識が深まると思います。

自分にあまり知識がない中で先輩大家さんの話を聞いても、
本当の意味で理解できることはあまりありません。

自分の時間は勿論、
先輩大家さんの時間も無駄に過ごさせることになってしまいます。

まずは間違えていても良いから
自分の中でしっかりとした仮説を立てる。

それから先輩大家さんの話を聞いて仮説について検証し、
間違えているようであれば軌道修正していきましょう。

不動産賃貸業を始めたいと考えている方は、
まずは本をたくさん読むことをお勧めします!
posted by ミット at 12:45| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月17日

【措置法37条の9の5】と【措置法35条の2】の併用

平成21年〜22年に土地を取得した際の特例として

【措置法37条の9の5】

【措置法35条の2】

というものがありました。

私は平成21年と22年に土地を取得していたため、
2年前に所有物件を売却した際に、
【措置法37条の9の5】を利用して
課税の繰り延べを行いました。

そして今年、平成22年に取得した土地を売却するのですが、
【措置法37条の9の5】を利用済みなので
【措置法35条の2】の1,000万円の特別控除は
使えないものと思っていました。

ですが本日、友達との会話の中で、
ひょっとしたら両方使えるんじゃないかという話になり、
税務署に確認してみたところ、
「同一年度でなければ、両方使えます」
との回答を頂きました。

以前、ネットで調べた知識で、
併用できないと思っていたので驚きました。

これで売却益を1,000万円圧縮できます!
利用できないと思っていたのでラッキーです^^

※税務署の担当者が間違えている可能性もあるので、
 確定申告の際にはご自身でご確認ください。
posted by ミット at 00:01| Comment(3) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月20日

買い付け入る!

この価格なら売っても良いかな〜という価格で、
昨年の秋ごろから売りに出していた物件に買い付けが入りました!

購入時、利回り9.4%程度の新築が
築7年で利回り7.1%で売却予定です。

まだ契約していないので安心できませんが、
このまま売れたらラッキーです^^

25年ローンを組んでいたため、
キャッシュフローがイマイチでした。

税引前のキャピタルはインカムの20年前後分になりそうです。
posted by ミット at 17:20| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月12日

融資承認がおりました!

10月末に情報をもらった自宅近くの土地ですが、
融資承認がおりました!

初取引の銀行だったこともあり時間がかかりましたが、
総事業費2億前半の9割以上の融資額、
期間35年、金利1.45%程度になりそうです。

私にしてはかなりの好条件なので嬉しいです^^


posted by ミット at 09:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月11日

消費税課税事業者届出書

平成28年の確定申告(個人分)の準備をしていました。

平成26年に個人所有の物件を2棟売却したので、
平成28年は課税事業者だと把握していたのですが、
「消費税課税事業者届出書」の提出が必要だと知りませんでした(笑)

国税庁のHPで調べたところ
「提出すべき事由が生じた場合に、速やかに提出すること」
となっています。

本来ならば、
平成26年の確定申告提出時のタイミングが良かったのだと思います。

そして、平成29年は免税事業者に戻ります。

その場合は
「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出書」
の提出が必要でした。

これも本来ならば、
平成27年の確定申告提出時に提出するべきでした。

両方提出し忘れていたので税務署へ問い合わせたところ、
「なるべく早く両方の書類を提出してください」
とのことでしたので慌てて提出してきました。

不動産価格の高騰で所有物件を売却した方も多いと思いますが、
建物(土地を除く)の売却額が1,000万円を超えている方は、
書類提出を忘れないように(笑)
posted by ミット at 11:49| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月01日

今後の目標

あけましておめでとうございます^^

昨年は好立地に新築2棟が完成&新築1棟が着工しました。
3棟で10億近い規模なので飛躍の年になったと思います。

その他にJGC修行に絡めて家族で旅行に行きまくったり、
友人とも旅行や釣りに行くなど、
仕事もプライベートも充実した一年でした。

さて、目標設定ですが、
今年から年間の目標設定はやめます(笑)

その代わり、長期の目標を立てることにしました。

@所有戸数500戸以上

とりあえずの目標です。
一人で退去確認&リフォームの発注が出来る範囲で
規模を拡大するつもりです。

今は200戸ほどですが、
まだ拡大できそうです。

一人で出来る限界の戸数になったら、
所有物件を入れ替えつつ、
財務状況をより良くする方向に舵取りしようと考えています。

他人の人生を背負いたくないのと、
束縛されたくないので、
今のところ社員を雇うつもりはありません。

A賃貸業に付随したサイドビジネスの売り上げ5,000万以上

サブ法人で始めたビジネスだけでも
生活できるくらいまで拡大したいです。

B総借入額の1割の預金

毎年購入し続けているため、
今は1割以下しかありませんが、
最終的には1割以上をキープできるようにしたいです。

C自宅徒歩1分以内に事務所を取得

キャンピングカーとスーパーカーが格納できるガレージ。
リフォーム部材が置ける倉庫。
来客時に遊べる&宿泊できる部屋。
トレーニングルームとマッサージチェア。
おまけに応接スペースが欲しいです(笑)

Dシックスパック

遊び続ける体力を維持し、
健康でいるためにも
運動はずっと続けていきます。

まずはシックスパックを目指し、
その後はその状態をキープすることを目指します。

Dについては1年以内、
@、A、B、Cは5年以内のイメージです。

今年は友人が船を購入したので、
釣りに力を入れていきたいと思います(笑)
posted by ミット at 09:00| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月31日

2016年5大ニュース

​暇なので、
2016年の5大ニュースをまとめました(笑)

5位
10年振りにスキー再開&
キックボクシング始める。
脱サラして通勤しなくなってから
運動量が減ったので、
体力が落ちないよう運動するようにしています。
自由な時間とお金があっても、
健康じゃないと楽しめませんからね。

4位
JGC取得。
JALのマイルが貯まっていたのと、
1月に行ったハワイがJALだったこともあり、
JGCを取得することにしました。
毎月のように旅行へ行ったので大変でしたが、
楽しかったです^ ^

3位
両親や兄弟家族とのハワイ旅行。
親孝行も兼ねての旅行でしたが、
みんな喜んでくれたので良かったです。
また行きたいです^ ^

2位
友人と沖縄旅行。
家族以外と旅行へ行くのは
修学旅行以来だったので、
本当に楽しかったです^ ^

1位
大通の新築完成。
初めての10層RCで
過去最大規模の総事業費5億後半と
私にとってかなりの勝負物件となりました。

決算書の内容も大きく変わってきますので、
次のステージへの大きな一歩になったと思います。

来年はどんな1年になるんだろう。
楽しみです^ ^
posted by ミット at 09:49| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月28日

地下鉄徒歩1分物件 融資OK!

先週、政府系金融機関へ持ち込んでいた
地下鉄徒歩1分物件の融資OKが出ました!

期間10年、希望額満額、金利1.31%です。

融資が出るかどうか全然読めなかったのですが、
融資OKが出て良かったです。

久しぶりに個人名義で購入します。
良い年が越せそうです^ ^
posted by ミット at 14:25| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月20日

地下鉄徒歩1分物件情報ゲット!

先週の金曜日、地下鉄徒歩1分の物件情報を頂きました。

融資特約なしで1番手で押さえましたが、
難易度が高い案件で融資がつくかどうかは読めません。

本日、政府系金融機関へ相談したところ、
中々良い感触でした。

回答は年が明けて2週間ほどしてからです。
posted by ミット at 21:37| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする