2016年05月30日

5月の稼働率

5月の稼働率です。
今月の退去はありませんでした。
調べてみると昨年の5月以来1年ぶりです。
5月は動きが少ない月なのかもしれませんね。

              5月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  16    100%
ひばりRC    18戸  17    94.4%
桑園RC     16戸  15    93.8%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは満室。

福住RCは満室。

ひばりRCは昨年秋からの退去ラッシュでシビれていましたが、
6/1から満室予定です。

桑園RCも5月末から満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は満室。

円山RCは残り1部屋のまま。
今月は動きがあまりないようで苦戦しています。
専用テラスがあるため
2階と同じ家賃設定にしていたのですが、
家賃設定を値下げしました。

5月の稼働率は 133/136=97.8%
2016年の年間稼働率は 613/644=95.2%

空室は円山RCの1部屋のみとなりました。
数年ぶり?の完全満室を味わいたいです!
posted by ミット at 11:24| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月25日

決断しました

借換はしないことにしました。

地銀さんが新規案件に融資してくれるのか
確信が持てないからです。

新規案件が出た時に
改めて相談してみようと思います。

信金さんとこのまま取引を継続することにしたのですが、
今月から金利を0.3%下げて頂けることになりました。

ありがたいです^^
posted by ミット at 19:25| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月24日

支店長面談&戸建て決済

借換についての方向性は決まってきました。
色々と調べましたが、やはり地銀さんを信用することが出来ません。
このまま信金さんとの取引を継続すると思います。

さて、今日は新規事業の融資をお願いしている
別の地銀さんの支店長との面談がありました。

担当の方から
「支店長を連れていくので、いつもの感じで事業について語ってください」
と言われていたので、ノープランで臨みました(笑)

支店長からは
・賃貸業に関する私の考え方や経営方針
・長期的な展望
・将来的な金利の上昇についてどう考えているか
・市況について
・どの程度まで拡大するつもりなのか
・どうして新規事業を始めるのか
などについて聞かれました。

上記については
私なりに普段から考えていることなので、
思っていることをそのまま正直に語りました。

結果的には、帰り間際に
「このまま進めてください」
と担当の方へ指示していたので、
融資は問題なさそうです^^

入社試験の面接みたいだったので、
結構疲れました・・・(笑)

その後はいつもお世話になっている業者さんから
築古戸建てを購入しました。

リフォームは今月の頭から始めていましたが、
決済は今日でした(笑)

来月中旬までにはリフォームを完了させて、
稼働させたいです。
posted by ミット at 17:47| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月19日

借換悩み中・・・

悩んでいます。

このまま信金さんか、
借り換えて地銀さんと取引を開始するか。

信金さん
・借りた当時はフルローンで借りることが出来た。
・その後、2〜3件ほど案件を相談した時は貸してくれなかった。
・7月に完成する大型物件がある程度埋まり次第、
 今後も融資したいと言ってくれているが、
 過去に断られているのであまり信用していない。
・融資枠は、あと3億程度
・金利は高め。

地銀さん
・2007年ころは不動産に積極的に融資しており、
 個人で2物件分の借り入れがあった。
 売却したので、今は1物件のみ。
・その後は融資が閉まり、周りでも借りている人がほとんどいない。
※医者や業績の良い企業経営者など、ごく限られた人しか借りていないイメージ
・過去に何度か借換を提案したいと言われ、決算書を預けたことがあるが、
 結果の連絡すらくれなかったため、あまり好きではない(笑)
・融資の可否を判断するに当たって、
 決算書の債務償還年数がかなり重要だが、
 私は毎年何棟か購入しているので基準にはギリギリ。
※5カ年の事業計画書を提出して、無理やりテーブルに乗せてもらっている感じ。
・口頭ではメインバンクと同程度まで貸したいと言ってくれているが、
 過去の経緯や決算書のこともあり、本当に貸してくれるのか半信半疑。
・金利は安い。

まとめてみると、
どちらもあまり信用できていないのが悩んでいる原因のようです。

メインバンクには一度も融資を断られたことがないので、
金利は高いですが信用しています。
なので、借り換えるという選択肢はありません。

信金さんも過去にもう1案件だけでも貸してくれていれば信用できたのですが・・・
posted by ミット at 21:04| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月17日

続・借換提案

既存取引先の信金さんと
借換を提案して頂いている地銀さんとの間で金利交渉をしています。

先週、地銀さんから現状−0.5%で借換の提案を受け、
信金さんにその旨を伝えたところ、
同程度の金利引き下げで検討してくれることになりました。

その後、地銀さんから信金さんの様子を聞かれたので、
同程度の金利引き下げの提案を受けている旨を伝えたところ、
泣きの一回でもう一度金利を提案させてほしいと言われていました。

その泣きの一回が本日だったのですが、
再提案された金利は、なんと現状−1.2%です!

私の借入の中で一番低い金利よりも−0.5%低いです。
これだけ低い金利で借りられれば、
他行さんとの金利交渉もかなりやりやすくなります。

これにはかなりグラッと来ています。

信金さんには法人設立当初にお世話になった恩がありますし、
この信金さんの一社当たりの融資上限金額まで
あと3億円ほどは借入可能です。

一方、地銀さんは個人で取引がありますが、
法人での取引はありません。

借換を機に、法人に対してメインバンクと同程度の10億円程度まで
融資をしたいと言われており、
今後の事業拡大も含めて考えるとかなり悩んでいます。

また、今回の借換に合わせて、
個人で受けている融資の金利も引き下げると提案されています。

信金さん
 ・金利−0.3〜−0.5%程度
 ・法人設立当初にお世話になった
 ・あと3億ほど借入可能

地銀さん
 ・金利−1.2%
 ・個人の借り入れも金利引き下げ可能
 ・とりあえず、10億円程度までは融資したい

数字で判断すると完全に地銀さんなのですが、
信金さんへの恩もありますし・・・

どうしよう〜。
posted by ミット at 20:54| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月11日

土地が帰ってきた〜!!

1月決済予定でしたが
売り止めになっていた土地。
http://road.seesaa.net/article/432603700.html

本日、仲介さんから連絡があり、
売って頂けることになりそうです!

一度は白紙に戻したいと言われていましたが、
諦めずに待っていました(笑)

一度ストップしていたので
スケジュールは組み直しですが、
このまま何事もなく決済したいです^^

楽しみ〜!!
posted by ミット at 19:45| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月10日

借換の提案を受ける

H銀行さんから借換の提案を受けました。

以前から他行さんに
「借換どうですか〜?」
と軽い感じでの提案を受けたことはあったのですが、
具体的に金利も提示して頂いたのは初めてです。

0.5%ほど下がるので
借換費用分も上乗せし、融資して頂いてもメリットが出ます。

まずは、既存の取引先に相談してから考えたいと思います^^
posted by ミット at 11:44| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月28日

4月の稼働率

4月の稼働率です。
今月は退去2件です。

今回から円山RCも稼働率へ追加します。

              4月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  15    93.8%
ひばりRC    18戸  16    88.8%
桑園RC     16戸  14.5  90.6%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸  8     100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは満室。

福住RCは3月末から1部屋空室でしたが、5/1から満室。

ひばりRCは3部屋空室がありましたが、4月中旬で2部屋入居。
4月末にも1部屋退去ですが、GW明けからの入居が決まっています。
残りは3月末に空いた1部屋のみです。
昨年秋からの退去ラッシュでシビれました(笑)

桑園RCは3月に2部屋退去しましたが、4月中旬から1部屋入居。
4月末で1部屋退去予定ですが、5月末入居が決まっています。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は満室。

円山RCは3月末完成でしたが、
順調に申し込みが入って残り1部屋です。
1階の2LDKで近隣も含めて駐車場が満車のため、苦戦しています。
今週から条件を緩和しました。

4月の稼働率は 130.5/136=96.0%
2016年の年間稼働率は 480/508=94.5%

新築も加えると稼働率が心配でしたが、
円山RCは順調でした。

退去予定も含めて、申し込みベースでの空室は残り2部屋だけです。
西18RCが完成する前に全物件満室にしたい〜!
posted by ミット at 09:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月25日

ボロ戸建ての融資とおりました〜!

国金に申し込んでいた築古戸建ての融資が通りました。
金額が小さいので無担保のオーバーローンです。

来月決済予定ですが、
決済前からリフォームさせてもらっています(笑)

かなり大変なリフォームなのですが、
来月中には完成させて稼働させたいです。
posted by ミット at 19:08| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月19日

新規取引なるか?

ここ最近、金融機関さんとの面談が続いています。

メインバンクが間もなく融資上限に達してしまうため、
今後の事業拡大のために新規の取引先を開拓する必要があるためです。

紹介して頂いたり、元々個人での取引があったりして、
R銀行、H銀行、D銀の3行に決算書を預けて審査してもらっています。

そのうち2行からは、前向きな回答を得られました。
※1行は、これから審査するようです。

あとは物件を見つけて、今後の取引に繋げていきたいです。
posted by ミット at 18:02| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする