2016年10月29日

土地情報ゲット

昨日、土地情報をゲットしました。

メールを頂いてすぐに電話をして、
融資特約なしで押さえました。

まだ契約前なので安心できませんが、
基本的には大丈夫そうです^^

売主さんの都合で引き渡しは来春以降なので、
新築の完成予定は再来年の春の予定です。

今日は朝から賃貸仲介さんに間取りや家賃のヒアリングをして、
新築のプランを決定し、事業計画を作成していました。

収支が合うかどうかわからずに土地を押さえたので
ドキドキしていましたが、何とか大丈夫そうです(笑)

これから図面を描いていただき、
融資申し込みです。

総事業費は2億前半位の予定です。
posted by ミット at 17:43| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月30日

9月の稼働率

9月の稼働率です。
今月の退去はありません。

              9月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  15.5  96.9%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   7    87.5%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは満室。

福住RCは8月中旬から1部屋空室ですが、9月中旬から満室。

ひばりRCは満室ですが、10月中旬で1部屋退去。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室ですが、10月末で1部屋退去。
前オーナー時代の部屋なのでフルリフォームして、
家賃を5千円値上げします。

発寒RCは満室ですが、10月中旬で1部屋退去。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は1部屋空室。

円山RCは10月から満室!
キャンセルされるなどして空室が長期化していましたが、
秋の繁忙期で満室となりました!

9月の稼働率は 133.5/136=98.2%
2016年の年間稼働率は 1150.5/1188=96.8%

大通の新築は申し込みベースで23/45部屋になりました。
posted by ミット at 08:15| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月31日

8月の稼働率

8月の稼働率です。
今月は退去1件です。

              8月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  15.5  96.9%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは8/1から満室。

福住RCは8月中旬から1部屋空室ですが、9月中旬から満室。

ひばりRCは満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室ですが、10月末で1部屋退去。
前オーナー時代の部屋なのでフルリフォームして、
家賃を5千円値上げします。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は8月末で1部屋退去。

円山RCは1部屋空室。

8月の稼働率は 134.5/136=98.9%
2016年の年間稼働率は 1017/1052=96.7%

大通の新築は申し込みベースで17/45部屋になりました。
年内に8割以上は決めたいです。
posted by ミット at 13:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月30日

7月の稼働率

7月の稼働率です。
今月は退去1件です。

              7月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  19.5  97.5%
福住RC     16戸  16    100%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは7月中旬で1部屋退去しましたが、8/1から満室。

福住RCは8月中旬に1部屋退去。

ひばりRCは満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は8月末で1部屋退去。
これで前オーナー時代からの入居者さんはいなくなります。
今は家賃を5千円ほど上げているので、どんどん収益性が高くなります(笑)

円山RCは今月頭に申し込みが入り募集を止めていたのですが、
散々引っ張られた挙句にキャンセル・・・
残り1部屋のままです。

7月の稼働率は 134.5/136=98.9%
2016年の年間稼働率は 882.5/916=96.3%

大通の新築は申し込みベースで9/45部屋です。
元金据え置き期間が終わる年明けから稼働率に加えます(笑)
posted by ミット at 12:38| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月15日

大型RCようやく完成!

大通のRC10階建てが本日引き渡しでした!

土地を購入したのが昨年の1月なので、
完成まで1年半かかりました。

長かった〜。

完成時期が微妙なため決まり状況は予想通り悪く、
7/45戸しか決まっておりません(笑)

最上階の一番家賃の高い部屋と、
下の階の家賃の一番安い部屋はすぐに決まりました。

今後はどんな感じで埋まっていくんだろ。
年内に8割、来年3月で満室というイメージです。

利回りは8.5%ちょっとで所有物件の中で一番低いのですが、
立地は一番良く、資産価値はかなり高いと思います。

建物のグレード感も他の物件に比べてワンランク上の仕上がりとなりました。
この物件は一生所有すると思います。
大満足です^^

IMG_7081.JPG

posted by ミット at 15:00| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月01日

6月の稼働率

6月の稼働率です。
今月も退去はありませんでした。

              6月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  16    100%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは満室ですが、7月中旬で1部屋退去です。

福住RCは満室。

ひばりRCは満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は満室。

円山RCは残り1部屋のまま。
2LDKですが、日当たりがイマイチなこともあって決まりません。
今日から広告費をUPしました。

6月の稼働率は 135/136=99.3%
2016年の年間稼働率は 748/780=95.9%

円山RCが埋まれば完全満室だったのに〜!
大通の新築は完成間近ですが、申し込みはまだ5/45部屋だけです・・・
posted by ミット at 22:40| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月14日

新規事業融資決まってました。

そういえば、
7月末からスタートする新規事業の融資が決まっていました。

5月末に購入した戸建てのリフォームと
7月に完成予定の新築の打ち合わせ等で忙しく、
ブログに書くのを忘れてました笑。

新規法人で総事業費全額を借り入れ。
半分は保証協会付き、半分はプロパーです。
新規法人のため、金利は2%前後。
借入先はD銀さんです。

事業計画通りに売り上げが上がるのか
今から楽しみです^^
posted by ミット at 19:36| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月30日

5月の稼働率

5月の稼働率です。
今月の退去はありませんでした。
調べてみると昨年の5月以来1年ぶりです。
5月は動きが少ない月なのかもしれませんね。

              5月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  16    100%
ひばりRC    18戸  17    94.4%
桑園RC     16戸  15    93.8%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは満室。

福住RCは満室。

ひばりRCは昨年秋からの退去ラッシュでシビれていましたが、
6/1から満室予定です。

桑園RCも5月末から満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は満室。

円山RCは残り1部屋のまま。
今月は動きがあまりないようで苦戦しています。
専用テラスがあるため
2階と同じ家賃設定にしていたのですが、
家賃設定を値下げしました。

5月の稼働率は 133/136=97.8%
2016年の年間稼働率は 613/644=95.2%

空室は円山RCの1部屋のみとなりました。
数年ぶり?の完全満室を味わいたいです!
posted by ミット at 11:24| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月25日

決断しました

借換はしないことにしました。

地銀さんが新規案件に融資してくれるのか
確信が持てないからです。

新規案件が出た時に
改めて相談してみようと思います。

信金さんとこのまま取引を継続することにしたのですが、
今月から金利を0.3%下げて頂けることになりました。

ありがたいです^^
posted by ミット at 19:25| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月24日

支店長面談&戸建て決済

借換についての方向性は決まってきました。
色々と調べましたが、やはり地銀さんを信用することが出来ません。
このまま信金さんとの取引を継続すると思います。

さて、今日は新規事業の融資をお願いしている
別の地銀さんの支店長との面談がありました。

担当の方から
「支店長を連れていくので、いつもの感じで事業について語ってください」
と言われていたので、ノープランで臨みました(笑)

支店長からは
・賃貸業に関する私の考え方や経営方針
・長期的な展望
・将来的な金利の上昇についてどう考えているか
・市況について
・どの程度まで拡大するつもりなのか
・どうして新規事業を始めるのか
などについて聞かれました。

上記については
私なりに普段から考えていることなので、
思っていることをそのまま正直に語りました。

結果的には、帰り間際に
「このまま進めてください」
と担当の方へ指示していたので、
融資は問題なさそうです^^

入社試験の面接みたいだったので、
結構疲れました・・・(笑)

その後はいつもお世話になっている業者さんから
築古戸建てを購入しました。

リフォームは今月の頭から始めていましたが、
決済は今日でした(笑)

来月中旬までにはリフォームを完了させて、
稼働させたいです。
posted by ミット at 17:47| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする