2016年08月31日

8月の稼働率

8月の稼働率です。
今月は退去1件です。

              8月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  15.5  96.9%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは8/1から満室。

福住RCは8月中旬から1部屋空室ですが、9月中旬から満室。

ひばりRCは満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室ですが、10月末で1部屋退去。
前オーナー時代の部屋なのでフルリフォームして、
家賃を5千円値上げします。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は8月末で1部屋退去。

円山RCは1部屋空室。

8月の稼働率は 134.5/136=98.9%
2016年の年間稼働率は 1017/1052=96.7%

大通の新築は申し込みベースで17/45部屋になりました。
年内に8割以上は決めたいです。
posted by ミット at 13:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月30日

どのように拡大してきたか?

今日は台風の影響で雨が降るようなので、
外出しないことにしました。

ヒマなので、
私が2007年からどのように規模を拡大してきたかを
振り返ってみます。

1997年
 テレビ局入社。

2005年頃
 仕事は楽しかったが、
 頑張れば頑張るほど大きな仕事を任されて出張が増え、
 家に帰ることが出来なくなることに気付く。
 このまま仕事に打ち込んで幸せになれるのだろうかと考え、
 出張や転勤のない仕事がしたいと思い始める。

2007年
 株やFX、アフィリエイトなどを経由して不動産に行きつく。
 全空きになったとしても
 給料で返済できる範囲の大きさの物件を購入し、
 不動産賃貸業を始める。

2008年
 1棟目の物件が順調に満室になり、
 リフォームを通してDIYにハマる。
 また、自分の頑張りがダイレクトに自分の収入に反映される
 事業の楽しさに目覚める。
 2棟目は、全空きになっても
 1棟目のキャッシュフローで返済できる大きさの物件を購入する。

2010年
 中古物件2棟が満室となり、
 セルフリフォームや大規模修繕で建物の知識もついてきたので、
 今度は勉強も兼ねて新築を購入する。
 全空きでも1棟目&2棟目のキャッシュフローで
 返済できる程度の大きさ。

2011年
 chobbyさんから
「本気で不動産賃貸業をやろうとしたときが法人を設立するとき」
 とのアドバイスをもらい、
 本格的に脱サラを見据えて法人で物件を購入し始める。
 中古1棟、新築1棟を購入。
 この頃には、不動産賃貸業への自信もついてきたので、
 借金への抵抗もなくなり、物件を買えるだけ買おうと考え始める。

2012年
 新築2棟、中古1棟を購入し、8棟125戸で脱サラ。

2013年
 キャッシュフロー重視でRC主体の長期融資で購入してきたが、 
 減価償却や資産性にも注目し、木造アパートも購入し始める。
 専業大家になったことにより事業に集中することが出来、
 中古木造2棟、中古鉄骨1棟、新築RC1棟を購入。

2014年
 不動産価格の高騰を感じ、
 立地が弱く、築年数の古い物件3棟を売却。
 合計1億円以上の売却益を得る。

2015年
 不動産価格が高騰しているため買える物件がなく、
 分譲マンションの地下駐車場を購入。

2016年
 不動産価格が高騰しているため、
 中古物件が購入できない日々が続く。
 売却益を利用し、資産性の高い、
 将来的に価格が落ちにくいエリアに絞って新築を建築。
 現在に至る。

簡単にまとめると

2007〜2012年
 フルローン主体、長期融資でキャッシュフロー重視。

2012〜2014年
 キャッシュフローを活用し、
 現金や短期融資で木造アパートを購入。
 減価償却費などで決算書のバランスにも気を付け始める。
 所有物件を売却し、自己資本比率も高める。

2015年〜現在
 既存物件でキャッシュフローは確保しつつ、
 新規物件は資産性に注目して購入。

という感じです。

2棟目を購入するあたりから、
どのような戦略・順番で物件を購入していこうか
考えていたと思います。

10年位かけて脱サラ出来ればいいなと考えていたのですが、
イメージよりも大分早く達成できました。

2007年には、今の規模は想像も出来ていませんでした。
着実に一歩ずつ前に進んでいたら、
予想も出来ていなかったほど遠くに来てしまった感じです。

振り返ってみて改めて感じるのは、
「継続」ほど大きな力はないということですね。

私のような凡人でも「継続」し続ければ、
ある程度のところまでは行けます。

今後も着実に一歩ずつ前に進みたいと思います。

10年後にどうなっているかは、
今は全くイメージ出来ていませんが、
間違いなく今よりも楽しい日々を過ごしていると思うので、
楽しみです^^
posted by ミット at 10:26| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月30日

7月の稼働率

7月の稼働率です。
今月は退去1件です。

              7月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  19.5  97.5%
福住RC     16戸  16    100%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは7月中旬で1部屋退去しましたが、8/1から満室。

福住RCは8月中旬に1部屋退去。

ひばりRCは満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は8月末で1部屋退去。
これで前オーナー時代からの入居者さんはいなくなります。
今は家賃を5千円ほど上げているので、どんどん収益性が高くなります(笑)

円山RCは今月頭に申し込みが入り募集を止めていたのですが、
散々引っ張られた挙句にキャンセル・・・
残り1部屋のままです。

7月の稼働率は 134.5/136=98.9%
2016年の年間稼働率は 882.5/916=96.3%

大通の新築は申し込みベースで9/45部屋です。
元金据え置き期間が終わる年明けから稼働率に加えます(笑)
posted by ミット at 12:38| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月15日

大型RCようやく完成!

大通のRC10階建てが本日引き渡しでした!

土地を購入したのが昨年の1月なので、
完成まで1年半かかりました。

長かった〜。

完成時期が微妙なため決まり状況は予想通り悪く、
7/45戸しか決まっておりません(笑)

最上階の一番家賃の高い部屋と、
下の階の家賃の一番安い部屋はすぐに決まりました。

今後はどんな感じで埋まっていくんだろ。
年内に8割、来年3月で満室というイメージです。

利回りは8.5%ちょっとで所有物件の中で一番低いのですが、
立地は一番良く、資産価値はかなり高いと思います。

建物のグレード感も他の物件に比べてワンランク上の仕上がりとなりました。
この物件は一生所有すると思います。
大満足です^^

IMG_7081.JPG

posted by ミット at 15:00| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月01日

6月の稼働率

6月の稼働率です。
今月も退去はありませんでした。

              6月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  16    100%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは満室ですが、7月中旬で1部屋退去です。

福住RCは満室。

ひばりRCは満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は満室。

円山RCは残り1部屋のまま。
2LDKですが、日当たりがイマイチなこともあって決まりません。
今日から広告費をUPしました。

6月の稼働率は 135/136=99.3%
2016年の年間稼働率は 748/780=95.9%

円山RCが埋まれば完全満室だったのに〜!
大通の新築は完成間近ですが、申し込みはまだ5/45部屋だけです・・・
posted by ミット at 22:40| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月14日

新規事業融資決まってました。

そういえば、
7月末からスタートする新規事業の融資が決まっていました。

5月末に購入した戸建てのリフォームと
7月に完成予定の新築の打ち合わせ等で忙しく、
ブログに書くのを忘れてました笑。

新規法人で総事業費全額を借り入れ。
半分は保証協会付き、半分はプロパーです。
新規法人のため、金利は2%前後。
借入先はD銀さんです。

事業計画通りに売り上げが上がるのか
今から楽しみです^^
posted by ミット at 19:36| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月30日

5月の稼働率

5月の稼働率です。
今月の退去はありませんでした。
調べてみると昨年の5月以来1年ぶりです。
5月は動きが少ない月なのかもしれませんね。

              5月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  16    100%
ひばりRC    18戸  17    94.4%
桑園RC     16戸  15    93.8%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは満室。

福住RCは満室。

ひばりRCは昨年秋からの退去ラッシュでシビれていましたが、
6/1から満室予定です。

桑園RCも5月末から満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は満室。

円山RCは残り1部屋のまま。
今月は動きがあまりないようで苦戦しています。
専用テラスがあるため
2階と同じ家賃設定にしていたのですが、
家賃設定を値下げしました。

5月の稼働率は 133/136=97.8%
2016年の年間稼働率は 613/644=95.2%

空室は円山RCの1部屋のみとなりました。
数年ぶり?の完全満室を味わいたいです!
posted by ミット at 11:24| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月25日

決断しました

借換はしないことにしました。

地銀さんが新規案件に融資してくれるのか
確信が持てないからです。

新規案件が出た時に
改めて相談してみようと思います。

信金さんとこのまま取引を継続することにしたのですが、
今月から金利を0.3%下げて頂けることになりました。

ありがたいです^^
posted by ミット at 19:25| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月24日

支店長面談&戸建て決済

借換についての方向性は決まってきました。
色々と調べましたが、やはり地銀さんを信用することが出来ません。
このまま信金さんとの取引を継続すると思います。

さて、今日は新規事業の融資をお願いしている
別の地銀さんの支店長との面談がありました。

担当の方から
「支店長を連れていくので、いつもの感じで事業について語ってください」
と言われていたので、ノープランで臨みました(笑)

支店長からは
・賃貸業に関する私の考え方や経営方針
・長期的な展望
・将来的な金利の上昇についてどう考えているか
・市況について
・どの程度まで拡大するつもりなのか
・どうして新規事業を始めるのか
などについて聞かれました。

上記については
私なりに普段から考えていることなので、
思っていることをそのまま正直に語りました。

結果的には、帰り間際に
「このまま進めてください」
と担当の方へ指示していたので、
融資は問題なさそうです^^

入社試験の面接みたいだったので、
結構疲れました・・・(笑)

その後はいつもお世話になっている業者さんから
築古戸建てを購入しました。

リフォームは今月の頭から始めていましたが、
決済は今日でした(笑)

来月中旬までにはリフォームを完了させて、
稼働させたいです。
posted by ミット at 17:47| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月19日

借換悩み中・・・

悩んでいます。

このまま信金さんか、
借り換えて地銀さんと取引を開始するか。

信金さん
・借りた当時はフルローンで借りることが出来た。
・その後、2〜3件ほど案件を相談した時は貸してくれなかった。
・7月に完成する大型物件がある程度埋まり次第、
 今後も融資したいと言ってくれているが、
 過去に断られているのであまり信用していない。
・融資枠は、あと3億程度
・金利は高め。

地銀さん
・2007年ころは不動産に積極的に融資しており、
 個人で2物件分の借り入れがあった。
 売却したので、今は1物件のみ。
・その後は融資が閉まり、周りでも借りている人がほとんどいない。
※医者や業績の良い企業経営者など、ごく限られた人しか借りていないイメージ
・過去に何度か借換を提案したいと言われ、決算書を預けたことがあるが、
 結果の連絡すらくれなかったため、あまり好きではない(笑)
・融資の可否を判断するに当たって、
 決算書の債務償還年数がかなり重要だが、
 私は毎年何棟か購入しているので基準にはギリギリ。
※5カ年の事業計画書を提出して、無理やりテーブルに乗せてもらっている感じ。
・口頭ではメインバンクと同程度まで貸したいと言ってくれているが、
 過去の経緯や決算書のこともあり、本当に貸してくれるのか半信半疑。
・金利は安い。

まとめてみると、
どちらもあまり信用できていないのが悩んでいる原因のようです。

メインバンクには一度も融資を断られたことがないので、
金利は高いですが信用しています。
なので、借り換えるという選択肢はありません。

信金さんも過去にもう1案件だけでも貸してくれていれば信用できたのですが・・・
posted by ミット at 21:04| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする