2017年11月02日

3000万UP!

先日の買付1番手をゲットしたけど
売り止めになってしまった物件ですが、
管理会社さん経由で3000万円高く売りに出されたようです(笑)

流石にこの価格では売れないと思いますが、
元の価格に近い価格で売りに出ることはなさそうなので、
銀行さんへ連絡して融資の申し込みを取り下げてもらいました。

残念です。
posted by ミット at 19:51| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月27日

最近の不動産活動

ほとんど更新していない私のブログを
毎日チェックしに来ている人がいるらしいので、
最近の活動を少しアップします(笑)

ネットに出ていた物件に問い合わせしました。

収益物件になれていない業者さんで、
相場よりも安く売りに出してしまったため、
買い付けが殺到!

一日で30件入ったようです(笑)

元付け業者さんを探し出し、
何だかんだで買付1番をゲットし、
売主さんのOKが出たら契約しちゃいましょう
ということになったのですが、
元付けを飛ばして売主さんに直接飛び込んだ業者さんや
売買を知らされていなく、
仲介に絡みたかった管理会社さんの影響で、
一度売り止めになってしまいました。

残念です。
たぶん同価格では出てこないと思います。

数年に一度くらい、
値付けミスの物件を見つけるのですが、
大抵、売主に直接飛び込む輩がいて滅茶苦茶になります。

他は・・・・・
釣りとジム、映画鑑賞、ゲームですかね(笑)

不動産関連の活動はほとんどしていません。

私の基本戦略は、

@立地がイマイチだけど、
 手間をかけると高収益になる中古物件を中心に買い進める。
Aある程度の戸数になったら、手間がかかる物件を売却し、
 そのお金で好立地の新築物件を購入。
B時間が自由に使えるようになる←今ここ(笑)
C更に手間がかからない商業ビルを購入する。

です。

不動産のおかげで「ある程度のお金」と「自由な時間」があり、
「気の合う仲間」と過ごすことが出来るようになりました。

島田紳助が年を取った時に必要なのは、
「お金」と「仲間」と「筋肉」と言っていたそうですが、
私も同感です。

私の周りでは「筋肉」に気を使っているのは
エ○おやじさんだけなので、
老後まで私と遊べる体力を維持するためにも、
みんなにもジム通いしてほしいと思っています(笑)
posted by ミット at 09:45| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月04日

融資内諾・・・

2週間前に銀行へ持ち込んだ案件ですが、
本日、本部承認が出ました!

早速、企画屋さんへ連絡したところ、

「土地のみを現金買いする業者さんが2日前に現れて、
来週契約することになりました。」

という悲しいお知らせ・・・

銀行の担当者さんも急いで融資を通してくれて、
希望通りの条件で融資がついただけに残念です。
posted by ミット at 21:23| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月21日

融資申し込み

初取引の企画屋さんから物件情報を頂きました。

私が購入しよう思っている最低限の条件は満たしていたので、
本日銀行へ持ち込みました。

初取引だけあって物件は全くグリップ出来ていなく(笑)
買い付け順ではなく融資が付いた順になると言われたのですが、
融資特約なしで押さえるほど欲しくはなかったので、
融資が付いたら買うことにしました。

結果が出るのは2〜3週間後かな?
気長に待つことにします^^
posted by ミット at 20:45| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月05日

14棟目建築予定地決済

昨日は14棟目となる新築の建築予定地を決済しました。

地下鉄駅徒歩5分の角地で南側が河川敷になっており、
3方角地みたいな土地です。

自宅からも徒歩3分程度なので、
毎日のように敷地の前を通ります(笑)

エレベーター付きの5層RCで1LDK25戸、
利回り8.6%程度の予定です。

R銀行さんから1.45%35年で借入します。

これで総戸数は223室&月極駐車場23台で、
満室時家賃は1.9億、借入は18億となります。
posted by ミット at 08:22| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月03日

地上げされる

2月に購入した地下鉄徒歩1分の土地ですが、
隣地の所有者から地上げされました。

私の購入した金額の1.8倍で
購入したいとのことだったのですが、
個人所有のため短期譲渡になること、
地下鉄出口の目の前の角地で資産価値が高いこと、
上記の理由で断りました。

一瞬グラッと来ましたが・・・(笑)
posted by ミット at 18:00| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月11日

3棟目売却

本日、3棟目を売却しました。
所有期間は7年で、売却価格は購入価格の1.3倍です。

インカムゲインで購入価格の14%を回収済み。

25年返済でキャッシュフローが少なかったため、
キャピタルゲインは稼働率95%の年間利益20年分です。

また、先行取得土地の特例【措置法35条の2】が使えるので
譲渡税も安くなります。

今回の売却を見越して、
ふるさと納税で規制が入る前に高額家電もゲット済みです^^

これで当面は売却予定はありません。
あとはバブルが崩壊するのを待つだけです(笑)
posted by ミット at 19:58| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月24日

裏参道新築RC引き渡し

裏参道の新築RCが本日引き渡しでした。
先週末の時点で13/23戸の申し込みでした。

工事が遅れていたため、
引渡し前に内覧することが出来なかったのですが、
その割には申し込みが入ったと思います。

繁忙期はほぼ終わっていますが、
今日からやっと内覧できるようになるので、
早期満室になることを期待しています。

土地は2015年10月に話を頂いていたものです。

一度売り止めになったのですが、
色々とあって何とか購入することが出来ました。

総事業費は2億後半、利回りは8.8%程度です。
今の土地相場だと実現できない利回りだと思います。

今後、予定しているのは福住駅徒歩5分の新築RC25戸です。
7月着工、3月上旬完成予定です。
posted by ミット at 18:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月12日

脱サラ時の家賃年収の根拠

2012年7月に脱サラをしてから間もなく5年です。

脱サラしてからは人生がより楽しく、
あっという間に時間が過ぎていきます^^

先日、脱サラを目指している大家仲間とお茶をしていた時に、
脱サラ時の目標家賃年収を5,000万にしていた理由を
聞かれました。

生活するだけであればもっと少なくても大丈夫では?
ということだと思います。

で、その理由ですが、
「私がサラリーマンを続けて出世したとして、
一番多くもらえる年収を基準にした」
です。

たぶん私が頑張って出世しても、
最高年収は1,500万〜2,000万くらいだったと思います。

私の場合は家賃年収の35〜40%程度が手残りになりますので、
家賃年収5,000万が基準となりました。

何故、サラリーマンでの最高年収を基準にしたかですが、

私が会社を辞めたいと言っても文句を言わず、
借金の保証人にもなってくれ、
私を信じてついてきてくれる妻に対して、
サラリーマンを辞めることによって、
パートに出なければならなくなったり、
仕事の手伝いをしなければならなくなったりといった
金銭的、時間的、精神的デメリットがないよう、
私が脱サラしてよかったと思ってもらえる最低基準と
考えたためです。

そして、私自身、サラリーマンを続けたほうが、
妻に良い生活をさせることが出来たという後悔をしないためです。

それと、大手企業に勤めていた私にだからこそ、
安心して嫁に出してくれたであろう
義理の両親に対する仁義でもあります。

脱サラしても金銭的な心配は一切ありませんよという証明に、
脱サラ直後から私と妻の両親への仕送りも始めました。

これが家賃年収5,000万の根拠です。

一番身近で支えてくれる妻に対する仁義、
今まで育ててくれた両親に対する仁義、
その他、
お世話になった会社への仁義も忘れないように。

脱サラするときは
お世話になった上司や先輩、
会社に残る仲間に極力迷惑がかからないよう、
綺麗に会社を去りたいですね。

「立つ鳥跡を濁さず」です^^
posted by ミット at 11:03| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月06日

新築申し込みラッシュ!

昨年7月完成の大通RCですが、
テナント1戸を除き、
申し込みベースで一旦満室となりましたが、
1部屋キャンセルがありました。

残り1部屋です。

3月中旬に2部屋退去があるのですが、
そちらの部屋には申し込みが入っています。

3月末完成の裏参道RCは
2LDK全7戸に申し込みがあり、
1LDKも6/16戸の申し込みが入っています。

中々良いペースです^^
posted by ミット at 22:58| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする