2016年12月19日

今年の目標達成状況

あと2週間ほどで今年も終わりですね。
あっという間の1年でした。

ボチボチ年始に立てた目標の達成状況を振り返ります。

@年間稼働率95%以上 △

目標設定時には7月に完成する45戸の新築も含めて達成しようと考えていましたが、
無理だと気付きました(笑)

大通の新築は年明けの1月から稼働率へ加えます。

大通を除く物件の稼働率は11月までで97%なので、
年間稼働率95%以上は達成できます。 

A新規ビジネスの収支を黒字に ×

ブログには詳細を書いていませんが、
8月から新規ビジネスを始めました。

当初の見込み通りにはいかず、
今のところ赤字です。

ネット対策をしたり、
チラシを配ったりして対策しているところです。

B体脂肪率を一桁台に ×

脱サラ後から通っていたスポーツジムを春に脱会し、
キックボクシングを始めました。

筋肉を増やすという目的から、
体脂肪を落とすという目的に移行するためです。

ですが、思ったように結果は出ず、
年始から体脂肪−2%という結果に終わりそう・・・

一桁台は来年へ持ち越しです。

ということで、
今年は一つも目標を達成できず。

ヒドイですね(笑)
来年の目標はどうしよう。
posted by ミット at 23:08| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月05日

11月の稼働率

11月の稼働率です。
今月は退去1件です。

              11月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  15.5  96.9%
ひばりRC    18戸  17.5  97.2%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  9     90%
発寒RC     12戸  11    91.7%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   7    87.5%
円山RC     12戸  12    100%

東区役所RCは満室。

琴似RCは満室。

福住RCは11月中旬から1部屋空室。

ひばりRCは11月中旬から満室ですが、12月中旬に1部屋退去。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は10月末から1部屋空室。

発寒RCは12月から満室ですが、12月中旬で1部屋退去。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は1部屋空室。
8月末からなので長引いてます。

円山RCは満室。

11月の稼働率は 132/136=97.1%
2016年の年間稼働率は 1416.5/1460=97.0%

大通の新築は30/45部屋です。
posted by ミット at 09:35| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月16日

2016年 物件ごとの稼働率(途中経過)

ヒマだったので、
2016年の現時点での物件ごとの稼働率を計算しました。

2016年 年間稼働率

          10月まで        稼働率
東区役所RC    108.5/110    98.6%

琴似RC      196/200      98.0%
福住RC      157.5/160    98.4%
ひばりRC     169.5/180    94.2%
桑園RC      157/160      98.1%
二十四軒木造    97/100       97.0%
発寒RC      118.5/120    98.8%
新道東鉄骨     126/130      96.9%
福住木造      75.5/80      94.4%
円山RC      78/84        92.9%

ベスト3
1.発寒RC    98.8%
2.東区役所RC  98.6%
3.福住RC    98.4%

ワースト3
1.円山RC    92.9%
2.ひばりRC   94.2%
3.福住木造    94.4%

昨年に比べ、
全体的に稼働率は上がっています。

発寒RCは前年度同様ベスト3入り。
私の物件の中では地下鉄駅から一番遠いのですが、
全部屋2LDKで家賃も安めなので、
入居期間が長く、空室期間が短いです。

前年度トップの稼働率だったひばりRCが
ワースト3入り(笑)
今年は退去が多かったです。
12月にも1部屋退去します。

福住木造は2年連続ワースト3入り。
戸数が少ない物件は1部屋当たりのインパクトがデカイので
どうしても稼働率が下がってしまいますね。

円山RCは満室になるまで半年ほどかかったので
しょうがないです。
来年はベスト3入りするはず。

残りあと2ヶ月。
少しでも稼働率を上げて年越ししたいです。
posted by ミット at 19:51| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月31日

10月の稼働率

10月の稼働率です。
今月は退去3件です。

              10月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  16    100%
ひばりRC    18戸  17.5  97.2%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  11.5  95.8%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   7    87.5%
円山RC     12戸  12    100%

東区役所RCは満室。

琴似RCは満室。

福住RCは満室ですが、11月中旬で1部屋退去。

ひばりRCは10月中旬から1部屋空室ですが、11月末で満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室ですが、10月末で1部屋退去。

発寒RCは10月中旬から1部屋空室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は1部屋空室。

円山RCは満室。

10月の稼働率は 134/136=98.5%
2016年の年間稼働率は 1284.5/1324=97.0%

大通の新築はキャンセル等もあり、29/45部屋です。
posted by ミット at 07:54| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月29日

土地情報ゲット

昨日、土地情報をゲットしました。

メールを頂いてすぐに電話をして、
融資特約なしで押さえました。

まだ契約前なので安心できませんが、
基本的には大丈夫そうです^^

売主さんの都合で引き渡しは来春以降なので、
新築の完成予定は再来年の春の予定です。

今日は朝から賃貸仲介さんに間取りや家賃のヒアリングをして、
新築のプランを決定し、事業計画を作成していました。

収支が合うかどうかわからずに土地を押さえたので
ドキドキしていましたが、何とか大丈夫そうです(笑)

これから図面を描いていただき、
融資申し込みです。

総事業費は2億前半位の予定です。
posted by ミット at 17:43| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月30日

9月の稼働率

9月の稼働率です。
今月の退去はありません。

              9月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  15.5  96.9%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   7    87.5%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは満室。

福住RCは8月中旬から1部屋空室ですが、9月中旬から満室。

ひばりRCは満室ですが、10月中旬で1部屋退去。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室ですが、10月末で1部屋退去。
前オーナー時代の部屋なのでフルリフォームして、
家賃を5千円値上げします。

発寒RCは満室ですが、10月中旬で1部屋退去。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は1部屋空室。

円山RCは10月から満室!
キャンセルされるなどして空室が長期化していましたが、
秋の繁忙期で満室となりました!

9月の稼働率は 133.5/136=98.2%
2016年の年間稼働率は 1150.5/1188=96.8%

大通の新築は申し込みベースで23/45部屋になりました。
posted by ミット at 08:15| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月01日

家族の理解を得る

不動産賃貸業(以下、賃貸業)を家族、
特に奥さんに反対されている方や協力を得られない方、
結構いますよね。

大抵の方は、
サラリーマンなどの本業をしながら
副業で賃貸業を始めていると思います。

となると、
家族と過ごすはずだったプライベートな時間を削って
賃貸業へ充てることになるわけです。

その上、莫大な金額の借金をするわけですから、
反対するのが普通の反応だと思います。

家族と過ごす時間が減り、借金が増える。
更に連帯保証人になるとしたら、デメリットしか感じないですよね。

反対されているということは
信頼されていないということです。

じっくりと説明をし、
結果を出して信頼してもらいましょう。

では、どうやって理解してもらい、信頼を得るか。

私がリタイアするまで心掛けていたことは

@何故、賃貸業を始めるのか説明する。
 ・現状(サラリーマン)のままだと将来的にどのような生活になるのか。
  私は転勤族だったので、中々家を購入できないこと、
  上司はほとんど単身赴任だったことなどが
  サラリーマンの大きなデメリットでした。
 ・賃貸業のメリット・デメリット。
  金銭的、時間的な余裕が出来る。
  年金への心配がなくなる。
  投資方法によっては借金をする必要があるなど。

A購入する不動産について説明し、理解してもらう。
 ・何故購入するのか、どの位の借金をするのか。
 ・この物件を買うとどのようになるのか。
  家賃収入がいくらで返済がいくら、
  毎月いくら位貯金して次の物件の購入資金に充てるのかなど。
 ・物件を実際に見てもらい、
  空室をどのように埋めるのか説明する。
 ※嫌がる奥さんに、リフォームを手伝ってもらうということではない。
 ・可能ならば銀行へもついてきてもらう。

B将来のビジョンを話す。
 ・どの位、賃貸業に時間を取られるのか。
  満室になるまでは
  休みの日にリフォームに行かなきゃならないが、
  満室になった後は
  退去後に2〜3日リフォームが必要になるなど説明しておく。
 ・どのような生活になるか。
  不動産を購入するためにボーナスを全額貯金するが、
  それは数年間だけだから協力してほしいなど説明する。
 ・将来的にはどのくらいの家賃収入を目指すのか。
 ・リタイア後は奥さんにどのようなメリットがあるのか。
  自由になった時間で家事や育児の手伝いをするので、
  友人と遊びに行く時間が出来ること。
  混んでいない時期に旅行へ行けること。
  役員報酬の一部をお小遣いとして使ってよいなど。

C協力してもらっていることへの感謝の気持ちを伝える。
 休みの日に一人で家事や育児をしてくれていること、
 連帯保証人になってくれたことなどに感謝する。

D家族に還元する。
 リタイアまでの数年間、
 家族にずっと我慢をさせるのは酷なので、
 リタイアまでの時間が多少長くなったとしても、
 たまに豪華な食事や旅行に連れていく、
 プレゼントを購入するなど目に見える形で還元する。

女性は具体的に説明し、
目に見える形で還元しないと中々理解してくれないと思います。

始めた当初はデメリットの方が目立ちますので。

男と違い、
目の前にぶら下げた人参だけでは走ってくれません(笑)

リタイアへの第一歩は家族の理解を得ることです。
家族の理解を得てから規模を拡大しましょう!
posted by ミット at 21:36| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月31日

8月の稼働率

8月の稼働率です。
今月は退去1件です。

              8月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  15.5  96.9%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは8/1から満室。

福住RCは8月中旬から1部屋空室ですが、9月中旬から満室。

ひばりRCは満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室ですが、10月末で1部屋退去。
前オーナー時代の部屋なのでフルリフォームして、
家賃を5千円値上げします。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は8月末で1部屋退去。

円山RCは1部屋空室。

8月の稼働率は 134.5/136=98.9%
2016年の年間稼働率は 1017/1052=96.7%

大通の新築は申し込みベースで17/45部屋になりました。
年内に8割以上は決めたいです。
posted by ミット at 13:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月30日

どのように拡大してきたか?

今日は台風の影響で雨が降るようなので、
外出しないことにしました。

ヒマなので、
私が2007年からどのように規模を拡大してきたかを
振り返ってみます。

1997年
 テレビ局入社。

2005年頃
 仕事は楽しかったが、
 頑張れば頑張るほど大きな仕事を任されて出張が増え、
 家に帰ることが出来なくなることに気付く。
 このまま仕事に打ち込んで幸せになれるのだろうかと考え、
 出張や転勤のない仕事がしたいと思い始める。

2007年
 株やFX、アフィリエイトなどを経由して不動産に行きつく。
 全空きになったとしても
 給料で返済できる範囲の大きさの物件を購入し、
 不動産賃貸業を始める。

2008年
 1棟目の物件が順調に満室になり、
 リフォームを通してDIYにハマる。
 また、自分の頑張りがダイレクトに自分の収入に反映される
 事業の楽しさに目覚める。
 2棟目は、全空きになっても
 1棟目のキャッシュフローで返済できる大きさの物件を購入する。

2010年
 中古物件2棟が満室となり、
 セルフリフォームや大規模修繕で建物の知識もついてきたので、
 今度は勉強も兼ねて新築を購入する。
 全空きでも1棟目&2棟目のキャッシュフローで
 返済できる程度の大きさ。

2011年
 chobbyさんから
「本気で不動産賃貸業をやろうとしたときが法人を設立するとき」
 とのアドバイスをもらい、
 本格的に脱サラを見据えて法人で物件を購入し始める。
 中古1棟、新築1棟を購入。
 この頃には、不動産賃貸業への自信もついてきたので、
 借金への抵抗もなくなり、物件を買えるだけ買おうと考え始める。

2012年
 新築2棟、中古1棟を購入し、8棟125戸で脱サラ。

2013年
 キャッシュフロー重視でRC主体の長期融資で購入してきたが、 
 減価償却や資産性にも注目し、木造アパートも購入し始める。
 専業大家になったことにより事業に集中することが出来、
 中古木造2棟、中古鉄骨1棟、新築RC1棟を購入。

2014年
 不動産価格の高騰を感じ、
 立地が弱く、築年数の古い物件3棟を売却。
 合計1億円以上の売却益を得る。

2015年
 不動産価格が高騰しているため買える物件がなく、
 分譲マンションの地下駐車場を購入。

2016年
 不動産価格が高騰しているため、
 中古物件が購入できない日々が続く。
 売却益を利用し、資産性の高い、
 将来的に価格が落ちにくいエリアに絞って新築を建築。
 現在に至る。

簡単にまとめると

2007〜2012年
 フルローン主体、長期融資でキャッシュフロー重視。

2012〜2014年
 キャッシュフローを活用し、
 現金や短期融資で木造アパートを購入。
 減価償却費などで決算書のバランスにも気を付け始める。
 所有物件を売却し、自己資本比率も高める。

2015年〜現在
 既存物件でキャッシュフローは確保しつつ、
 新規物件は資産性に注目して購入。

という感じです。

2棟目を購入するあたりから、
どのような戦略・順番で物件を購入していこうか
考えていたと思います。

10年位かけて脱サラ出来ればいいなと考えていたのですが、
イメージよりも大分早く達成できました。

2007年には、今の規模は想像も出来ていませんでした。
着実に一歩ずつ前に進んでいたら、
予想も出来ていなかったほど遠くに来てしまった感じです。

振り返ってみて改めて感じるのは、
「継続」ほど大きな力はないということですね。

私のような凡人でも「継続」し続ければ、
ある程度のところまでは行けます。

今後も着実に一歩ずつ前に進みたいと思います。

10年後にどうなっているかは、
今は全くイメージ出来ていませんが、
間違いなく今よりも楽しい日々を過ごしていると思うので、
楽しみです^^
posted by ミット at 10:26| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月30日

7月の稼働率

7月の稼働率です。
今月は退去1件です。

              7月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  19.5  97.5%
福住RC     16戸  16    100%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは7月中旬で1部屋退去しましたが、8/1から満室。

福住RCは8月中旬に1部屋退去。

ひばりRCは満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は8月末で1部屋退去。
これで前オーナー時代からの入居者さんはいなくなります。
今は家賃を5千円ほど上げているので、どんどん収益性が高くなります(笑)

円山RCは今月頭に申し込みが入り募集を止めていたのですが、
散々引っ張られた挙句にキャンセル・・・
残り1部屋のままです。

7月の稼働率は 134.5/136=98.9%
2016年の年間稼働率は 882.5/916=96.3%

大通の新築は申し込みベースで9/45部屋です。
元金据え置き期間が終わる年明けから稼働率に加えます(笑)
posted by ミット at 12:38| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする