2017年01月22日

事業継承

先日、友人達と子供への事業継承について話し合いました。

友人達は子供へ会社を継ぐつもりのようですが、
私は継ぎたいと言ってこない限りは
継がせないつもりです。

子供へ会社を継がせる条件は

・自分で継ぎたいと言ってくること。

・1,000万円程度を貸し付けるので、
 自分で不動産賃貸業の結果を出し、
 10年後に2,000万円で返すこと。

上記の条件を満たせば、
何年か一緒に仕事をしてから引き継いでも良いと考えています。

そうでなければ、
会社を売却して、
お金はどこかへ寄付しようと思っています。

なぜかというと、
お金の知識のないものがお金を持つと
不幸になると考えているからです。

大した苦労もせず引き継いだ会社から、
毎月何百万とお金が入ってきたら、
真面目に仕事をするでしょうか?

私の場合は娘です。

妻が何億という資産を相続しても、
それを当てにせず、
真面目に働く夫がどれほどいるでしょうか?

妻の資産を当てにして
会社を辞めるような夫が、
引き継いだ会社の経営を出来るでしょうか?

私の会社を引き継ぐことによって、
家庭が崩壊したり、
破産したりするくらいなら、
引き継がせない方が良いと考えています。

娘はまだ6歳ですが、
「自分からやりたいと言わない限りは会社を引き継ぐつもりはない」
と伝えてあります。

「私が稼いだお金はあげない」とも(笑)

ただ、お金の教育だけはするつもりです。

私は普段から、
おもちゃやお菓子などを
理由なく買い与えることはしていません。

一瞬で消費してしまうものは
お小遣いで買うように教育してます。

先日、何か月もかけて貯めたお小遣いで
ガチャガチャをして喜んでいたのですが、
数日後、
「お金って貯めるの大変だけど、使うとすぐになくなるよね。」
「お父さんが無駄遣いするなって言ってる意味がわかった」
と言ってました(笑)

まずは無駄遣いをしないこと。

大きくなるにつれて、
お金の稼ぎ方や良い借金、悪い借金などを
徐々に教えていこうと思っています。

中学、高校辺りからはマインドの話かな。
まだまだ先ですが(笑)
posted by ミット at 20:36| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月20日

買い付け入る!

この価格なら売っても良いかな〜という価格で、
昨年の秋ごろから売りに出していた物件に買い付けが入りました!

購入時、利回り9.4%程度の新築が
築7年で利回り7.1%で売却予定です。

まだ契約していないので安心できませんが、
このまま売れたらラッキーです^^

25年ローンを組んでいたため、
キャッシュフローがイマイチでした。

税引前のキャピタルはインカムの20年前後分になりそうです。
posted by ミット at 17:20| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月12日

融資承認がおりました!

10月末に情報をもらった自宅近くの土地ですが、
融資承認がおりました!

初取引の銀行だったこともあり時間がかかりましたが、
総事業費2億前半の9割以上の融資額、
期間35年、金利1.45%程度になりそうです。

私にしてはかなりの好条件なので嬉しいです^^


posted by ミット at 09:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月11日

消費税課税事業者届出書

平成28年の確定申告(個人分)の準備をしていました。

平成26年に個人所有の物件を2棟売却したので、
平成28年は課税事業者だと把握していたのですが、
「消費税課税事業者届出書」の提出が必要だと知りませんでした(笑)

国税庁のHPで調べたところ
「提出すべき事由が生じた場合に、速やかに提出すること」
となっています。

本来ならば、
平成26年の確定申告提出時のタイミングが良かったのだと思います。

そして、平成29年は免税事業者に戻ります。

その場合は
「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出書」
の提出が必要でした。

これも本来ならば、
平成27年の確定申告提出時に提出するべきでした。

両方提出し忘れていたので税務署へ問い合わせたところ、
「なるべく早く両方の書類を提出してください」
とのことでしたので慌てて提出してきました。

不動産価格の高騰で所有物件を売却した方も多いと思いますが、
建物(土地を除く)の売却額が1,000万円を超えている方は、
書類提出を忘れないように(笑)
posted by ミット at 11:49| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月01日

今後の目標

あけましておめでとうございます^^

昨年は好立地に新築2棟が完成&新築1棟が着工しました。
3棟で10億近い規模なので飛躍の年になったと思います。

その他にJGC修行に絡めて家族で旅行に行きまくったり、
友人とも旅行や釣りに行くなど、
仕事もプライベートも充実した一年でした。

さて、目標設定ですが、
今年から年間の目標設定はやめます(笑)

その代わり、長期の目標を立てることにしました。

@所有戸数500戸以上

とりあえずの目標です。
一人で退去確認&リフォームの発注が出来る範囲で
規模を拡大するつもりです。

今は200戸ほどですが、
まだ拡大できそうです。

一人で出来る限界の戸数になったら、
所有物件を入れ替えつつ、
財務状況をより良くする方向に舵取りしようと考えています。

他人の人生を背負いたくないのと、
束縛されたくないので、
今のところ社員を雇うつもりはありません。

A賃貸業に付随したサイドビジネスの売り上げ5,000万以上

サブ法人で始めたビジネスだけでも
生活できるくらいまで拡大したいです。

B総借入額の1割の預金

毎年購入し続けているため、
今は1割以下しかありませんが、
最終的には1割以上をキープできるようにしたいです。

C自宅徒歩1分以内に事務所を取得

キャンピングカーとスーパーカーが格納できるガレージ。
リフォーム部材が置ける倉庫。
来客時に遊べる&宿泊できる部屋。
トレーニングルームとマッサージチェア。
おまけに応接スペースが欲しいです(笑)

Dシックスパック

遊び続ける体力を維持し、
健康でいるためにも
運動はずっと続けていきます。

まずはシックスパックを目指し、
その後はその状態をキープすることを目指します。

Dについては1年以内、
@、A、B、Cは5年以内のイメージです。

今年は友人が船を購入したので、
釣りに力を入れていきたいと思います(笑)
posted by ミット at 09:00| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月31日

2016年5大ニュース

​暇なので、
2016年の5大ニュースをまとめました(笑)

5位
10年振りにスキー再開&
キックボクシング始める。
脱サラして通勤しなくなってから
運動量が減ったので、
体力が落ちないよう運動するようにしています。
自由な時間とお金があっても、
健康じゃないと楽しめませんからね。

4位
JGC取得。
JALのマイルが貯まっていたのと、
1月に行ったハワイがJALだったこともあり、
JGCを取得することにしました。
毎月のように旅行へ行ったので大変でしたが、
楽しかったです^ ^

3位
両親や兄弟家族とのハワイ旅行。
親孝行も兼ねての旅行でしたが、
みんな喜んでくれたので良かったです。
また行きたいです^ ^

2位
友人と沖縄旅行。
家族以外と旅行へ行くのは
修学旅行以来だったので、
本当に楽しかったです^ ^

1位
大通の新築完成。
初めての10層RCで
過去最大規模の総事業費5億後半と
私にとってかなりの勝負物件となりました。

決算書の内容も大きく変わってきますので、
次のステージへの大きな一歩になったと思います。

来年はどんな1年になるんだろう。
楽しみです^ ^
posted by ミット at 09:49| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月28日

地下鉄徒歩1分物件 融資OK!

先週、政府系金融機関へ持ち込んでいた
地下鉄徒歩1分物件の融資OKが出ました!

期間10年、希望額満額、金利1.31%です。

融資が出るかどうか全然読めなかったのですが、
融資OKが出て良かったです。

久しぶりに個人名義で購入します。
良い年が越せそうです^ ^
posted by ミット at 14:25| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月25日

2016年 物件ごとの稼働率まとめ

2016年の物件ごとの稼働率を計算しました。

2016年 年間稼働率

          2016年        稼働率
東区役所RC    130.5/132    98.9%

琴似RC      236/240      98.3%
福住RC      188/192      97.9%
ひばりRC     204.5/216    94.7%
桑園RC      189/192      98.4%
二十四軒木造    115/120      95.8%
発寒RC      141.5/144    98.3%
新道東鉄骨     152/156      97.4%
福住木造      89.5/96      93.2%
円山RC      102/108      94.4%

ベスト3
1.東区役所RC  98.9%
2.桑園RC    98.4%
3.発寒RC    98.3%
3.琴似RC    98.3%

ワースト3
1.福住木造    93.2%
2.円山RC    94.4%
3.ひばりRC   94.7%

昨年に比べ、
全体的に稼働率は上がりました。

発寒RC&桑園RCは前年度同様ベスト3入り。
入れ替わりが少なく、
空室期間も短いです。

前年度トップの稼働率だったひばりRCが
ワースト3入り(笑)
今年は退去が多かったです。

福住木造は2年連続ワースト3入り。
戸数が少ない物件は1部屋当たりのインパクトがデカイので
どうしても稼働率が下がってしまいますね。

円山RCは満室になるまで半年ほどかかったので
しょうがないです。
来年はベスト3入りするはず。

来年も高稼働率を保てるように努力します。
posted by ミット at 09:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月24日

12月の稼働率

12月の稼働率です。
今月は退去2件です。

              12月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  15    93.8%
ひばりRC    18戸  17.5  97.2%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  9     90%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   7    87.5%
円山RC     12戸  12    100%

東区役所RCは満室。

琴似RCは満室。

福住RCは11月中旬から1部屋空室。

ひばりRCは満室ですが、12月中旬に1部屋退去。
1月中旬入居で申し込みが入っています。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は10月末から1部屋空室。

発寒RCは満室ですが、12月末で1部屋退去。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は1部屋空室。

円山RCは満室。

12月の稼働率は 132.5/136=97.4%
2016年の年間稼働率は 1549/1596=97.1%

大通の新築は31/45部屋ですが、
3月までに満室になるペースです。

3月完成の新築も23戸ありますが、
合わせて満室にしたいです。
posted by ミット at 17:20| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月20日

地下鉄徒歩1分物件情報ゲット!

先週の金曜日、地下鉄徒歩1分の物件情報を頂きました。

融資特約なしで1番手で押さえましたが、
難易度が高い案件で融資がつくかどうかは読めません。

本日、政府系金融機関へ相談したところ、
中々良い感触でした。

回答は年が明けて2週間ほどしてからです。
posted by ミット at 21:37| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする