2017年11月25日

土地を自分で購入して新築をする場合の事業計画の作り方(補足)

色々と書き忘れてました。

まず、昨日までの3日間で説明した
@〜Aまでの流れは1時間程度で行います。

土地が非公開で自分だけに紹介されているときは
ある程度ゆっくりする検討することも出来ますが、
ネットで見つけた土地の場合は
とにかくスピード勝負です。

いけると判断したら買い付けを入れて押さえてしまいます。

今は売主有利の相場なので、
基本的には「融資特約なし」でないと確実には押さえられません。

Bについては土地関係の書類が揃い、
建築士さんからざっくりとした間取り(部屋の広さがわかる程度)
が届いたら銀行へ持ち込みます。

融資特約なしで押さえた土地の契約へ進む前に
なるべく早く銀行融資の目途をつけておきたいためです。

ポイントはこの時点では間取り図が完成していないため、
建築会社さんへの見積もり依頼も出来ておらず、
建築費が確定していないことです。

こちらもスケジュールに余裕があれば、
間取りと建築費が確定してから
銀行へ持ち込みたいところですが、
中々そうはいきません。

安くなる分には嬉しいですが、
銀行によっては安くなると担保評価が下がるので
再審査となるところもあります。

高くなった場合は
その分自己資金でカバーします。

高くなってしまった分も融資でカバーしようとすると
再審査になり銀行へ迷惑をかけてしまうためです。

以上が補足です。

中古物件や企画物の新築と違い、
事業費が確定していない中で融資付けを行うところが
難しいところです。

大まかな流れを整理すると

@土地見つける
A事業計画作る(金額未確定)
※@〜Aまで1時間
B銀行融資確定
※2週間〜1カ月程度
C土地契約(Bと入れ替わることあり)
※@から1か月程度
D建築士さんと契約して間取り完成
E建築会社確定
F建築費確定
※Eから2週間〜1カ月程度
G土地購入(D〜Fと入れ替わることあり)
 1度目の融資実行(手形決済)
 自己資金投入&残金は融資
 土地に抵当権設定
H着工日確定
※建築会社さんの空き状況と竣工日から逆算して
I着工&2度目の融資実行(手形決済)
 建築費の2割程度
J上棟&3度目の融資実行(手形決済)
 建築費の2割程度
K竣工&引き渡し
 最後の融資実行
 手形を清算し、残金を融資
 建物に抵当権設定
※4層RCでIから5〜6カ月程度
L満室目指して頑張る(笑)

となります。
posted by ミット at 09:39| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月24日

土地を自分で購入して新築をする場合の事業計画の作り方B

B銀行へ融資相談

 昨日までの流れで総事業費が決まり、
 土地を押さえることが出来たら、
 銀行へ融資相談です。

 持ち込む銀行に応じて、
 希望金利や年数、元金据え置き期間、
 土地代金、着工金、中間金などの支払い割合を計算し、
 事業計画書を作成します。

 ほとんどの銀行は一番最初の決済である
 土地購入時に自己資金の投入を求められますが、
 一部の銀行では建物引き渡し時の最終決済時で大丈夫です。

 自己資金の投入が遅い方が金利の支払いが増えますが、
 自己資金を投入後、回収するまでのスピードが速くなるので
 資金繰りは楽になります。

 土地の購入判断をするときは、
 昨日の方法で総事業費を計算しましたが、
 事業計画書には
 その他に諸経費として、
 所有権移転費用、期中利息、抵当権設定費用、
 火災保険料、司法書士手数料、表示登記費用、
 印紙代、保存登記費用も計算します。
 ※取得税はかからないプランのため計算していません。

 昔はフルローンで購入することも出来ましたが、
 現在の市況では難しいので、
 私は返済比率45%程度、
 借入利回り9%程度になるように
 自己資金を投入しています。

 諸経費も含めた総事業費に対して、
 10〜15%程度の金額です。

 自己資金が20%必要という銀行もありますが
 上記の計画であれば、
 基本的にはどこかの金融機関で融資してくれます。

 以上が、
 私が土地を見つけてから銀行へ持ち込むまでの流れです。

 あくまで私の方法ですので、人によって計算方法は違いますし、
 単価も違います。

 重要なのは信頼できる自分のパートナーを見つけることです。
 参考になれば幸いです^^
posted by ミット at 09:00| Comment(8) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月23日

土地を自分で購入して新築をする場合の事業計画の作り方A

A仕様を決めて建築費を概算して事業計画を立てる

 土地を見つけたら、
 買い付けを入れるために
 素早く事業計画を建てなければなりません。

 まずはエリアによって建物の仕様を決めます。
 部屋の広さ、間取りなどの他、
 家賃が取れるエリアの場合は高級仕様にする、
 学生エリアはネット無料にするなど、
 設備関係もある程度決めます。

 仕様を決めたら、
 その内容に応じて建築費を概算します。

 これは初めてだとかなり難しいです。
 過去に取引のある建築会社さんの場合は、 
 過去の見積もりを参考にして概算します。

 そうでない場合は、
 建築士さんと相談しながらでないと難しいと思います。

 まずは土地の大きさから延べ床面積を概算します。
 2種の土地の場合は共用部を含めて
 土地面積×2×1.1〜1.15程度の
 延べ床面積になることが多いです。
 
 もちろん、土地の形状や建築士さんの腕によっても
 レンタブル比は変わってきます。
 
 上記で求めた延べ床面積に基本の建築単価をかけます。
 これが最低仕様の建物価格になります。

 ここから、自分で決めた仕様に応じて、
 ペアガラスやUBのアクセントパネル、宅配ボックス、
 温水洗浄便座やエアコンなどの価格を追加していきます。

 その他、設計料、都市ガスの場合は設備代金、
 ネット工事代金などを合計して、
 建築費の総額を計算します。

 そして、
 建築費総額+土地代金+仲介手数料+確認申請料=総事業費
 となります。

 総事業費を概算するに当たって、
 ブレが大きくなる要因は、
 杭代金と延べ床面積の概算です。

 どちらも単価が高いのと、
 実際には地盤調査をしたり、
 図面をある程度作成した後でないと
 正確な数値が出てこないためです。

 それから、自分で決めた仕様に応じて各部屋の家賃査定をし、
 家賃年収÷総事業費で利回り8〜8.5%以上を基準に
 購入するか判断しています。

 家賃査定については、
 まずはネット検索で築5年以内の
 ライバル物件の家賃を元に計算します。

 間取りがある程度固まってから、
 近隣の仲介店舗や管理会社さんに相談して最終家賃を決めます。

 経験の少ないエリアの場合は、
 家賃についてもある程度ぶれることがあります
 
 なので、総事業費&家賃設定がブレるリスクについても
 自分で負う必要があります。
 
 企画屋さんの新築は
 こういったリスクを企画屋さんが負ってくれるため、
 その分価格が高くなります。

 どちらが良いかは投資家の判断となります。
posted by ミット at 09:00| Comment(5) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月22日

土地を自分で購入して新築をする場合の事業計画の作り方@

自宅療養中でヒマなので
まとめてみることにしました。

@まずは土地を見つける

 自力で頑張ってください(笑)

 私は年に一つくらいはネットでも見つけていますが、
 他は既存の取引先からの紹介が多いです。
 最近は融資特約なしでないと
 1番手で押さえることが出来ません。

 一番やりやすい規模の4層壁式RCで1LDK16世帯ですと、
 2種の土地で85坪くらい必要です。
 12世帯で65坪。
 これより小さいと基本的にはやりません。

 新築の取得税は
 1部屋当たり共用部の面積案分も含めて
 40uを越えれば基本的にはかかりません。
 ※札幌の場合

 なので、基本的には取得税がかからない
 1LDK35u以上でプランニングしているので
 (共用部の面積案分も含めると40uを大体超える)
 上記の土地の広さが基準となります。

 現在の建築費ですと、
 地下鉄5分以内の2種の土地で坪50万位(杭代込)までが
 私の購入基準です。
 
 杭代込というのが大変で、
 経験が少ないと杭代の概算は難しいです。

 杭が入るエリアの場合、
 壁式4層RCで建坪×80%程度の杭本数で計算しています。
 価格は杭の長さ1m当たり1.5万程度。
 90坪の土地で杭が6m入るエリアの場合、
 建坪54坪×80%=43本
 43本×6m×1.5万=387万
 なので、400万程度で予算を組みます。
 
 もちろん、建築会社さんによって単価は違いますし、
 地盤調査の結果、杭の本数や長さが変わることもあります。

 そこら辺の価格変動リスクは自分で土地を仕込む場合は、
 自分で引き受けなければなりません。

 中央区や西区、豊平区の一部、白石区の一部は
 ほとんど杭が入りませんが、
 東区や北区は北に行くほど杭が入ります。

 土地が一見安く見えても、
 杭代込だと高くなりがちですので注意してください。

 融資特約なしで土地を抑えるためには
 仲介手数料も含めて
 最低3,500万円〜4,500万円ほど必要です。

 3種の土地は日影除外エリアでないと容積率を使い切れないので
 3種の土地の購入基準はもうちょっと複雑です。 

 4種の土地はラーメン構造のRCになってくるので、
 ある程度プランがはまって建築費の概算が出た後でないと、
 私のレベルでは即決できません。

 また、家賃が取れるエリアの場合は、
 土地の取得単価も高くなります。

 長くなったので、
 明日に続きます(笑)
posted by ミット at 08:33| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月21日

買い付け

インフルで死亡してますが、
土地に買い付けを入れました。

融資特約なしの一番手です。

ただ、売り止めになる可能性があるのと、
契約前なので詳細情報は書けません。

総事業費は1.5億程度の予定です。

激戦区のエリアなので、
ペット専用賃貸にするなどして
差別化を図ろうかと検討中です。

進捗があれば更新しますね。


posted by ミット at 14:11| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月17日

残債利回り

所有物件はエクセルで一覧表を作って管理しています。

築年数や最寄駅からの距離、入居率、残債などをまとめていて、
融資申し込み時や決算書類提出時に銀行へ提出しています。

今日もヒマだったので
所有物件の残債利回りを計算してみました。

琴似RC    地下鉄3分 20戸   築6年  11.3%
福住RC    地下鉄7分 16戸   築5年  11.5%
ひばりRC   地下鉄3分 18戸  築10年  11.8%
桑園RC    JR5分  16戸   築5年  11.6%
二十四軒木造  地下鉄4分 10戸  築28年  借入なし
二十四軒駐車場 地下鉄4分  4台    土地  借入なし
発寒RC    JR5分  12戸   築4年  11.8%
新道東鉄骨   地下鉄1分 13戸  築20年  19.3%
福住木造    地下鉄7分  8戸  築21年  34.1%
地下駐車場   市電4分  19台  築29年  31.2%
円山RC    地下鉄5分 12戸   築1年   9.4%
白石戸建て   地下鉄4分  1戸  築55年  19.1%
大通RC    地下鉄4分 47戸   築1年   9.0%
月寒木造    地下鉄1分  2戸  築47年  12.8%
裏参道RC   地下鉄2分 23戸   築0年   9.3%

白石戸建てと月寒木造が
築年数の割に残債利回りが低いですが、
両方とも土地値の6割くらいで購入しています。

現在の相場であれば、
全物件が残債以上の価格で売れる状態ですね^^
posted by ミット at 13:45| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月04日

2017年物件ごとの稼働率1〜10月

2017年の物件ごとの稼働率を計算しました。
年末の計算を少しでも楽にするためです(笑)

2017年 上半期(1〜10月)稼働率

         1〜10月       稼働率
琴似RC     192/200    96.0%
福住RC     131.5/160  82.2%
ひばりRC    174/180    96.7%
桑園RC     159/160    99.4%
二十四軒木造   97/100     97.0%
発寒RC     113/120    94.2%
新道東鉄骨    124.5/130  95.8%
福住木造     73/80      91.3%
円山RC     119.5/120  99.6%
白石戸建て    2/2        100%
大通RC     395.5/423  93.5%
月寒木造     4/4        100%
裏参道RC    46/46      100%

ベスト3
1.円山RC    99.6%
2.桑園RC    99.4%
3.二十四軒木造  97.0%
※今年から計算に加えた稼働率100%の物件は除きました。

ワースト3
1.福住RC    82.2%
2.福住木造    91.3%
3.大通RC    93.5%

円山RCが引き続きトップ。
10月末に1部屋退去しましたが、既に申し込みが入っています。

桑園RCは安定のベスト3入り。
単身物件なのですが、動きが少なく、空室期間も短いです。

二十四軒木造が初めて3位に入りましたが、
11月中旬に1部屋退去するので、
たぶん陥落します(笑)

そして、ワースト1、2が福住エリア・・・

福住RCは春に5部屋も退去があったのですが、
夏以降にも4部屋も退去・・・
これほど退去のタイミングが重なったのは初めてです。
来春の満室を目指して粛々とやるしかないですね。

福住木造は一度満室になったのですが、
転勤&自宅購入のため、3部屋も退去しました。
空室期間が長引く傾向にありますが、
家賃スライドを受け付けるなどの対策をしましたので、
来春までには満室にしたいです。

大通RCは年末までにはワースト3を抜け出しそうです。

相変わらず福住エリアの空室が目立っています。
来春完成の新築と合わせて、
福住エリアだけで33室も決めないとダメです^^;
posted by ミット at 09:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月02日

3000万UP!

先日の買付1番手をゲットしたけど
売り止めになってしまった物件ですが、
管理会社さん経由で3000万円高く売りに出されたようです(笑)

流石にこの価格では売れないと思いますが、
元の価格に近い価格で売りに出ることはなさそうなので、
銀行さんへ連絡して融資の申し込みを取り下げてもらいました。

残念です。
posted by ミット at 19:51| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月30日

10月の稼働率

10月の稼働率です。
今月は退去6件。

              10月   稼働率
琴似RC     20戸  19    95%
福住RC     16戸  13    81.3%
ひばりRC    18戸  16    88.9%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  12    92.3%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  12    100%
白石戸建て     1戸   1    100%
大通RC     47戸  44.5  94.7%
月寒木造      2戸   2    100%
裏参道RC    23戸  23    100%

琴似RCは1部屋空室。
11月中旬にも1部屋退去予定。

福住RCは4部屋空室ですが、今月初めから1部屋入居。
今月末で更に2部屋退去予定なので。
空室は合計5部屋になります・・・
昨年はひばりRCで退去が多かったのですが、
今年はこの物件ですね。
何年かに一度、このような波に当たることがあります。

ひばりRCは2部屋空室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室ですが、
11月中旬で1部屋退去予定。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は1部屋空室で、
11月中旬で更に1部屋退去予定。

福住木造は満室でしたが、
10月末で2部屋、11月中旬で1部屋退去。
自宅購入&転勤が理由です。

円山RCは満室でしたが、10月末で1部屋退去。
すでに申し込みが入っています。

白石戸建ては満室。

大通RCは3部屋空室でしたが、10月末で1部屋入居。
10月末で1部屋退去。

月寒木造は満室。

裏参道RCは満室。

10月の稼働率は 189.5/198=95.6%
2017年の年間稼働率は 1665/1758=94.7%

今年は夏の退去が多かったのですが、
秋も多いです。
10〜11月で11部屋!
で、入居は4部屋・・・

夏〜秋にかけて、これほど退去が多かった年はないですね。
どうなってるの?(笑)
posted by ミット at 10:05| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月27日

最近の不動産活動

ほとんど更新していない私のブログを
毎日チェックしに来ている人がいるらしいので、
最近の活動を少しアップします(笑)

ネットに出ていた物件に問い合わせしました。

収益物件になれていない業者さんで、
相場よりも安く売りに出してしまったため、
買い付けが殺到!

一日で30件入ったようです(笑)

元付け業者さんを探し出し、
何だかんだで買付1番をゲットし、
売主さんのOKが出たら契約しちゃいましょう
ということになったのですが、
元付けを飛ばして売主さんに直接飛び込んだ業者さんや
売買を知らされていなく、
仲介に絡みたかった管理会社さんの影響で、
一度売り止めになってしまいました。

残念です。
たぶん同価格では出てこないと思います。

数年に一度くらい、
値付けミスの物件を見つけるのですが、
大抵、売主に直接飛び込む輩がいて滅茶苦茶になります。

他は・・・・・
釣りとジム、映画鑑賞、ゲームですかね(笑)

不動産関連の活動はほとんどしていません。

私の基本戦略は、

@立地がイマイチだけど、
 手間をかけると高収益になる中古物件を中心に買い進める。
Aある程度の戸数になったら、手間がかかる物件を売却し、
 そのお金で好立地の新築物件を購入。
B時間が自由に使えるようになる←今ここ(笑)
C更に手間がかからない商業ビルを購入する。

です。

不動産のおかげで「ある程度のお金」と「自由な時間」があり、
「気の合う仲間」と過ごすことが出来るようになりました。

島田紳助が年を取った時に必要なのは、
「お金」と「仲間」と「筋肉」と言っていたそうですが、
私も同感です。

私の周りでは「筋肉」に気を使っているのは
エ○おやじさんだけなので、
老後まで私と遊べる体力を維持するためにも、
みんなにもジム通いしてほしいと思っています(笑)
posted by ミット at 09:45| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする