コンビニからの地上げ

国道沿いの角地で地下鉄出口の目の前に物件を所有しています。
人気駅ではないのですが、
私が所有している物件では一番立地が良いと思います。

この物件は以前も私の購入価格の倍で購入したいと
隣地所有者からオファーを受けたことがありました。

今回はコンビニを出店したいので
土地を売って欲しいとオファーがありました。
フランチャイズではなく、本社で所有して出店したいとのこと。

この物件は数年後に高層マンションへ建て替えるつもりで
売る予定はないと説明したところ、
賃貸でも良いので出店したいので、
建て替える際には連絡をほしいと言われました。

数年後に実際に出店してくれるのかはわかりませんが、
このようなオファーを頂けるのはありがたいことです。

他の物件も
「この辺りで収益物件を探している人がいます」
とか手紙が届くことは多いですが、
具体的に金額を提示されるのはこの物件だけです。

買おうと思っても中々買えるものではありませんが、
このような物件を今後もコツコツ購入していきたいです。

所有物件の男女比率などを分析

太陽さんのブログで女子率を計算していたのが面白かったので、
私も所有物件で分析してみました。

　　　　　　　　　　　　　男子　　女子　　同棲　　法人
琴似ＲＣ　　　　　２０戸　　８　　　９　　　１　　　２　　　
福住ＲＣ　　　　　１６戸　　６　　　５　　　０　　　５
ひばりＲＣ　　　　１８戸　　２　　　９　　　３　　　４
桑園ＲＣ　　　　　１６戸　　４　　１１　　　０　　　１
二十四軒木造　　　１０戸　　３　　　６　　　１　　　０
発寒ＲＣ　　　　　１２戸　　３　　　０　　　６　　　３
新道東鉄骨　　　　１３戸　　３　　　９　　　１　　　０
福住木造　　　　　　８戸　　１　　　１　　　６　　　０　
円山ＲＣ　　　　　１２戸　　２　　　０　　　４　　　６
白石戸建て　　　　　１戸　　１　　　０　　　０　　　０
大通ＲＣ　　　　　４７戸　　７　　１０　　　４　　２６
月寒木造　　　　　　２戸　　０　　　０　　　０　　　２
裏参道ＲＣ　　　　２３戸　　８　　　２　　　３　　１０
西岡ＲＣ　　　　　２５戸　　４　　　４　　　８　　　９
月寒西ＲＣ　　　　１６戸　　２　　　７　　　４　　　３
本郷通テナント　　　２戸　　０　　　０　　　０　　　１
月寒中７ＲＣ　　　　９戸　　２　　　５　　　０　　　２
月寒中９ＲＣ　　　２６戸　　７　　　８　　　７　　　４

計　　　　　　　　　　　　６３　　８６　　４８　　７８
　　　　　　　　　　　　　２３％　３１％　１８％　２８％

※同棲は親子も含む、法人はテナントも含む

駅徒歩　　　 男子　　 女子　　 同棲　 　法人
　3分以内　　25%(32)　38%(49)　15%(19)　21%(27)
　3〜5分　　 19%(21)　28%(31)　15%(17)　38%(43)
　5分以上　　28%(10)　17%(6)　 33%(12)　22%(8)

築年数
　築5年以内　20%(30)　20%(31)　20%(30)　39%(58)
　築5〜10年　33%(21)　38%(25)　11%(7)　 17%(11)
　築10〜20年 11%(2)　 50%(9)　 17%(3)　 22%(4)
　築20年以上 23%(10)　48%(21)　18%(8)　 11%(5)

家賃帯
　4.5万円以下 27%(8)　67%(20)　 3%(1) 　 3%(1)
　5万円前後　30%(20)　46%(31)　10%(7)　 15%(10)
　6万円前後　18%(13)　29%(21)　29%(21)　24%(17)
　7万円以上　20%(21)　13%(14)　18%(19)　49%(51)

物件トータルでは
男子２：女子３：同棲２：法人３

地下鉄駅からの距離で分析したところ、
駅に近い方が女子率が高く、駅から遠いと同棲率が高いです。

同棲率については、所有している２ＬＤＫ以上の間取りの物件が、
駅から５分以上のところに多いのが要因だと思います。

築年数は新しいほど法人率が高く、
古くなると女子率が高くなります。

家賃帯は安くなるほど女子率が高く、
高くなるほど法人率が高くなります。

上記の結果で分析すると、

男子　・・・　どのような物件でもＯＫ(笑)
女子　・・・　駅近、５万以下の家賃帯
同棲　・・・　１ＬＤＫでも６万円を超えると同棲率が高くなる
法人　・・・　築浅、６万円以上の家賃帯

という感じでしょうか。

私の物件は駅近が多いので、
築年数が古くなってきたら女子ウケする部屋造りを心掛ける。

家賃６万円以上の物件は、
同棲できるよう収納が多く、広めの間取りにする。

高家賃帯の物件は家賃補助の出る法人がメインターゲット。

大体肌感覚で把握していた通りの結果でしたが、
ハッキリと数字で分析するのも面白いですね^^

コロナによる賃料減免の要望書の続き

大手２社から賃料減免の要望書が届いてましたが、
その内１社から電話が来ました。

「手紙を送らせて頂いたが、検討してもらえたでしょうか？」

というような内容です。

「持続化給付金や特別家賃支援給付金、
　コロナ関連の融資を利用し、
　それでもなお、家賃の支払いができないほど
　厳しい状況だということであれば、
　減免ではなく据え置きならば対応します」

と回答したところ

「そこまでではないです・・・」

とのこと。

じゃあ、連絡してくるなよって感じです(笑)

売上が実際に下がっているのは間違いないのでしょうが、
経営が傾くほどではないようです。
下げてもらえたらラッキー程度で
連絡してきている感じを受けました。

逆に、個人経営のテナントさんは頑張っているようで、
私のところへ連絡は来ておりません。

このようなところから連絡が来た場合は
真摯に対応しようと思っています。

コロナによる賃料減免の要望書

コロナの影響で経営が厳しいので、
賃料を減免してほしいとの要望書が届きました。

届いたのは全国展開している大手2社からです。

全国展開している大手から、
私一人で経営している零細企業へ...

個人経営者から来た際には検討しようと考えておりましたが、
大手企業なのでもちろん断りました（笑）

多分、減免してもらえたらラッキー程度で
送ってきているのではと考えています。

再度、要望書が届いた際には

・持続化給付金やコロナ関連融資を利用しているのか確認

・６月から支給される予定の特別家賃支援給付金を申請予定か確認

・その他、経費削減の企業努力をしているのか確認

・どの程度売上が落ちていて、
　実際に経営が厳しいのか試算表などを開示して頂く

などの対応をしたのち、
減免ではなく据え置きの対応を取ろうと考えています。

据え置きした家賃については、
１年後位を目途に家賃に上乗せして
分割で支払って頂く等の対応を取るつもりです。

大手企業が事前相談もなしに
紙切れ一枚で家賃を減免してくれというのはどうなんでしょうね。

地下鉄１分案件（前回とは別）取り組むかも

友人からパスしてもらった
地下鉄１分案件取り組むかもしれません。

購入できれば、
私の所有物件の中でも２番目の規模でかなりの大型案件です。

友人は別案件に取り組み中で、
泣く泣くパスしてくれた感じです(笑)

今は自己資金をあまり使いたくない時期なので悩んだのですが、
立地がとても良いので取り組もうと考えています。

土地はまだ押さえきれていないようなので、
土地を購入できればという感じです。

融資の条件次第では止めようと思っているので、
現時点ではまとまる確率は５０％くらいだと思っています。

地下鉄１分案件 止めました．．．

地下鉄１分案件ですが、
買付を取り下げました。

売主さんが入院してるとか、心臓の病気だとか、
色々な理由をつけてきて、契約を引き延ばされていました。

元々は１月契約予定だったのですが、
「入院中だから退院まで待ってくれ」と言われ、
退院したと思ったら、
「体の調子が悪いから、まだ契約は出来ない」
と言ってきたり・・・

その間、
色々な筋から契約予定の土地情報が出回っている話を
聞いていました。

札幌にいれば直接会えるのですが、
本州在住の方のため、電話でしか連絡が取れない状態。

その上、電話には滅多に出ずに、
折り返しもしてこないような人でした。

着工は８月予定だったのですが、
消費税還付を受けるため
３月中に建築士さん＆建築会社さんと契約予定でした。

ですが、土地の契約を出来る気配がないため、
この売主さんは信用できないと判断し、
買付を取り下げることにしました。

友人に紹介してもらった金融機関、
裏で流れていた情報を教えてくれた友人、
図面をかいてくれた建築士さん、
スケジュールを確保してくれていた建築会社さん
など関係各所に多大な迷惑をかけることになってしまいました。

この売主さんには、
自分の身勝手な行動で迷惑を被る人がいるということを、
ちゃんと想像してほしかったです。

高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書

平成２９年に個人所有の物件を売却したため、
昨年は個人事業も課税事業者でした。

課税売上額が１，０００万円以下なので、
今年から非課税に戻るために
「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出書」を提出し、
準備万端だったのですが・・・

提出後に個人名義で物件を購入してしまったために、
課税仕入額が１，０００万円を超えてしまい、
３年間は課税事業者のままになるそうです。

先ほど、税理士さんに教えてもらいました。

この場合、
「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」
という書類も提出しないとダメなようです。

今年からは個人名義でホテル（１室だけ笑）も計画しているため、
課税売上が１，０００万円を超える見込みなので、
今後は課税事業者のままになりそうです。

個人は全て自分で確定申告しているので面倒ですね^^;
※昨年は消費税８％と１０％が混在していたので
　超大変でした・・・

地下鉄１分案件 続報

雲行きが怪しい状態の地下鉄１分案件ですが、
先ほど続報が入りました。

売主さんが遠方に住んでいるため電話以外で連絡が取れず、
毎日電話しても折り返しがない状態だったのですが、
奥さんから連絡があり、
「心臓の病気で入院中で連絡が取れない。
売る意思はあるので、退院するまであと１〜２週間待ってほしい。
待てないようであれば契約は出来ない」
とのこと・・・

こちらは裏で動いている情報を散々聞いているので
今更信用できません。

なので、
「必ず契約してくれるのであればいつまでも待ちます。
でも、裏で動いている情報を掴んでいるので信用できない。
せめて売渡承諾書がほしい」
と連絡してもらうことにしました。

売渡承諾書には法的な効力はないので
あまり意味はないのですが、
少しでも契約を固めるために動いている状況です。

モノにできる確率は５０％位かなと思っています。
立地的には欲しいですが、頭金もそれなりに必要ですし、
買っても買わなくても良いような気持ちになってきました(笑)

融資承認してくれた金融機関や、
建築士さん、建設会社さんには迷惑をかけたくないので、
最大限の努力はしようと思います。

地下鉄１分案件の雲行きが怪しい状態に・・・

融資承認済みの地下鉄１分案件ですが、
売主さんに色々と理由をつけられて
契約日を引き延ばされている状態です。

私に情報をくれていたのは元付業者さんだったので
それほど心配していなかったのですが、
まもなく契約という状況になってから、
この土地情報が出回っていることを掴みました。

きっかけは友人にも別業者さんから同じ土地の情報が入ったこと。
しかも私の買い付け状況の情報も流れていて、
この条件だったらひっくり返せるという感じで
出回っているようでした。

昨日の飲み会の席でも、
別業者さんが同じ土地を検討していたことが判明！

色々と調べたところ、売主さんが私の買い付けを保険にして、
少しでも良い条件で売ろうと陰で動いているようです。

現在、元付業者さんと共に、別業者さんの動きを牽制しつつ、
売主さんを抑え込もうとしています(笑)

来週にも契約かという状況なので、
何とかまとめてしまいたいです。

地下鉄１分案件 融資承認下りました！

Ｒ銀行＆Ｈ信金に融資相談していた案件ですが、
融資承認が下りました！

ですが、当初相談していた２行ではなく、別の信金さんです(笑)

当初相談していたＲ銀行は頭金３割くらいになりそうとのことで、
期待せずに放置プレイ中(笑)
※結果はまだ聞いていませんが、どちらにしろ申し込みません。

Ｈ信金は、担当者がめちゃくちゃ乗り気だったのですが、
Ｈ信金からの借入合計額が
内部規定の４億を超えてしまうとのことで、
本部を説得できずＮＧ・・・

一転してピンチな状態だったのですが、
友人に紹介してもらった信金さんで無事承認が下りました。

金利は少し高いのですが、期間３０年で頭金１２％程度です。

今年の夏頃着工〜来年２月完成予定です。
楽しみが出来ました^^