2019年10月28日

18棟目決算完了

以前、入札していた案件ですが、本日決済が完了しました。
今回は個人名義で、法人と合わせて18棟目です。

個人名義の物件が1棟2室しかなかったので、
今回の物件1棟9室を加えて
65万円の控除が使えるようにしました。

この物件は友人に紹介してもらいました。

資料を見て驚いたのですが、
私が2017年2月に購入した地下鉄1分物件の隣の物件でした。

この物件を購入すると商業地域で200坪の土地になるので、
他社に負けないよう、そこそこ高い金額で入札しました。

地主さんが容積を余して建てている物件だったので、
土地としては安いですが、利回りは低いという感じです。

当面は満室で運営して、
10年後位を目途に
隣の物件と合わせて建替えたいと考えています^^
posted by ミット at 15:42| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月20日

夜逃げ問題解決?

夜逃げ中のテナント問題に急展開です。

先週の金曜日に弁護士さんに明渡訴訟を正式に依頼。
明け渡しには総額50万円以上の費用が掛かる見込みでした。

ところが、今週の火曜日に管理会社さんから連絡があり、
「夜逃げ中のテナントオーナーが自己破産したため、
先方の弁護士さんから連絡があった」とのこと。

先方の弁護士さんによると、
11月末までに残置物の撤去や
鍵の引き渡しなども行ってくれるそうです。

また、今月で家賃の保証を打ち切ると連絡してきた保証会社へは
「予告なしで、今月で保証を打ち切るという連絡はおかしい」
と管理会社さんが交渉し、
11月分までの家賃を保証してくれることに。

そのため、私が依頼した弁護士さんへも急遽連絡して、
明渡訴訟の契約を解除させてもらいました。

訴訟の準備を始めてしまっていたため、
手間賃として数万円程度支払うことになりましたが、
50万円以上の費用負担をせずに済んだうえ、
3ヶ月分の敷金と
11月分までの賃料も受け取れることになったので、
普通に退去されるよりも、良い条件になりました(笑)

このまま無事に明け渡しが完了するよう、
管理会社さんと協力して進めていきます。
posted by ミット at 10:03| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月11日

テナント夜逃げ

所有物件のテナントさんが夜逃げしました(泣)

IMG_6212.JPG

昨年の12月から賃貸借契約を開始しているのに、
店がオープンしたのが3月。

その間は準備をしている様子もなく、
ただ家賃を頂いていただけ。

3ヶ月も家賃を支払うだけで店をオープンしないなんて、
計画性のないオーナーだなと思っていました。

また、オープン直後からバイトを2〜3名雇っていて、
売上がそんなにないのに人件費払えるのかなと心配していました。

その後はメディアにも出演し、
そこそこ繁盛している様子だったのですが、
最近は店が開いていない感じがしていました。

先日、所有物件を巡回していた際に上記の張り紙を発見・・・

管理会社さんに連絡したところ、賃料も4月から支払っておらず、
保証会社が支払ってくれていた状態だったようです。

管理会社さんが契約書に書かれていた自宅を訪ねたところ、
自宅も夜逃げ状態・・・

これから弁護士さんと明渡訴訟の準備です。
早々に終わらせて、次のテナントさんを募集したいです。
posted by ミット at 07:29| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月04日

落札?しました!

以前、入札予定と書いていた案件ですが、
無事、私が購入できることになりました!

これで今年は4案件目ですね。
久しぶりに結構買っています。

まだ、契約前なので詳細は控えますが、
購入することで将来の選択肢が広がります^^

決済後にもう少し詳しく報告しますね。
posted by ミット at 17:59| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月14日

新築決済完了!

今日は地下鉄3分の新築の決済でした。

延べ20回以上購入しているので、
最近は全く緊張感がありません。

金消契約に印鑑を忘れるレベルです(笑)

今日は忘れ物も無く、滞りなく決済が完了しました。

ただ、工事が少し遅れていて、
一部工事が残っていたり、
書類の引き渡しが来週になったりしています。

入居状況はテナント2つは申込済み。
住居は4/24という状況のようです。

ほぼ、札幌市内初の試みであろう「土間」の部屋が中心の物件で、
入居者さんに受け入れられるか実験しています(笑)

新しいコンセプトの物件は
仲介会社さんに受け入れてもらわないと、
中々お客さんを連れてきてもらえません。

室内で高級自転車を整備したい方や
店舗のような内装の部屋に住みたい方にはハマると思います。

家賃も高いですし、
来春までに満室になれば良いかなぁというイメージです。

今回は自社の企画ではなく、企画会社さんの物件なのですが、
ここの物件は尖がったコンセプトの物件が多いので、
私は結構好きです^^
posted by ミット at 13:12| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月17日

築古木造テナント物件購入!

本日は築古木造テナント物件の決済でした。

地下鉄5分の土地で127坪の商業地域です。
5年後を目途に高層RCマンションへ建て替える予定です。

1階のテナントさんは
賃料を安くする代わりに立ち退きの際に
営業補償を行わないという内容で前オーナー時代から契約済み。

2階は現在空いているのですが、
賃料を安くして5年の定期借家の事務所で募集する予定です。

物件名は本郷通テナントにしようかな。
posted by ミット at 19:56| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月08日

融資内諾!

先月、銀行へ持ち込んでいた土地値以下築古物件ですが、
本日内諾が出ました。

期末を挟んだため時間がかかってしまいましたが、
売主さんに回答を待って頂いていたので良かったです。

キャッシュフローがあまり出なく、
建て替えるまでの間は
資金を寝かせておくことになってしまうため、
今回はフルローン希望で相談しました。

ですが、利回りが低く、事業収支が厳しかったため、
支店長と相談して頭金を入れることで
本部からOKをもらいました。

契約前なので詳細については、
契約後に報告します^^
posted by ミット at 20:19| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月14日

久しぶりの買い付け

久しぶりに中古物件へ買い付けを入れました。
築古物件で、建て替え用地として考えています。

土地としては安いのですが、
収益性が低いため、
融資の難易度が高いです。

すごく欲しいというわけでもないので、
今回は融資特約付きにしました。

満額の一番手なので、
融資の結果が出るまでは押さえておいてくれるそうです。

現金で購入すると
建て替えるまで寝かせておくことになってしまうため、
なるべく多く融資を使いたいと考えています。

明日、銀行へ持ち込みますが、
今回は融資が付くかどうかわかりません。

結果はまた報告しますね。
posted by ミット at 21:18| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月12日

売却について

昨日、飲み会で物件の売却についての話がありましたので、
私の実績と考えをまとめてみます。

※全て税引前

【1棟目 重量鉄骨造】
3,300万円(築19年)で購入
→ 5,300万円(築26年)で売却
所有期間7.5年(個人名義)

キャッシュフロー
年収実績550万
−年間返済額175万
−固都税、管理費、修繕費等76万
=299万/年

キャピタルゲイン 2,800万円
キャッシュフロー9.3年分
譲渡税535万(20%)

【2棟目 RC造】
4,700万円(築19年)で購入
→ 11,000万円(築25年)で売却
所有期間5.7年(個人名義)

キャッシュフロー
年収実績1,177万
−年間返済額274万
−固都税、管理費、修繕費等287万
=616万/年

キャピタルゲイン 7,700万円
キャッシュフロー12.5年分
譲渡税1,294万(20%)

【3棟目 RC造】
7,600万円(新築)で購入
→ 9,800万円(築7年)で売却
所有期間7年(個人名義)

キャッシュフロー
年収実績662万
−年間返済額398万
−固都税、管理費、修繕費等68万
=196万/年

キャピタルゲイン 3,885万円
キャッシュフロー19.8年分
譲渡税356万(20%)

【4棟目 RC造】
5,200万円(築22年)で購入
→ 7,700万円(築26年)で売却
所有期間4.5年(法人名義)

キャッシュフロー
年収実績808万
−年間返済額334万
−固都税、管理費、修繕費等178万
=296万/年

キャピタルゲイン 3,307万円
キャッシュフロー11.1年分
譲渡税725万(30%)

以上、4物件が今まで売却した物件です。
ここ数年のプチバブルの恩恵を受け、
たまたま高値で売却することが出来ました。

売却時の基準は人それぞれだと思いますが、
キャピタルゲインがキャッシュフロー10年分以上、
最低でも7年分以上くらいかなと思っています。

5年分程度であれば、
よほど手間がかかる物件などでなければ、
所有している方が良いという考えです。

他にも大規模修繕のタイミングや、
築年数も関係してきます。

RC造の場合は、次の方の融資や
大規模修繕のタイミングも考慮すると
築25年頃が出口のタイミングでしょうか。

それよりも古い物件は修繕してずっと所有するか、
高利回りで売却するしかなくなりそうです。

新築の場合は家賃下落が始まる前であり、
ある程度の利回りで売却できる築10年程度も
売却のタイミングだと思います。

5,000万以下の木造は、
築25年を越えたら土地値もしくは利回りで
ある程度価格が固定されると思っています。

現金買いもしくは公庫を利用して購入する層がいるためです。

私の場合、
木造に関しては建て替え用地としてしか購入していないため、
売却する予定はありません。

なので、木造の売却に関しては経験値ゼロです。

良い立地の場合は必ずしも出口を取る必要はなく、
完済を目指すのも良いのではと考えています。

また、金融機関の融資環境等の影響を受けないよう、
売却目的で物件は購入しないことにしています。
posted by ミット at 11:34| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月01日

新築引き渡し

弊社の新シリーズである
猫専用ペットマンションが引き渡されました。

IMG_8754.JPG

IMG_8874.JPG

IMG_8636.JPG

礼金1(ペット礼金別)、敷金1、広告料1と
強気の条件で募集していますが、
16部屋中14部屋に申し込みが入っています!

そのうち猫を飼っている人は1/3ほどですが(笑)

猫との共生を考えて設計したマンションなので、
猫と住んでいる方は長く住んでくれると期待しています。
posted by ミット at 09:40| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする