７月の稼働率

７月の稼働率です。
忘れてました(笑)

今月は退去３件。

　　　　　　　　　　　　　　７月　　　　稼働率
琴似ＲＣ　　　　　２０戸　　１９　　　　９５％
福住ＲＣ　　　　　１６戸　　１３　　　　８１．３％
ひばりＲＣ　　　　１８戸　　１８　　　　１００％
桑園ＲＣ　　　　　１６戸　　１６　　　　１００％
二十四軒木造　　　１０戸　　１０　　　　１００％
発寒ＲＣ　　　　　１２戸　　１２　　　　１００％
新道東鉄骨　　　　１３戸　　１３　　　　１００％
福住木造　　　　　　８戸　　　７　　　　８７．５％
円山ＲＣ　　　　　１２戸　　１２　　　　１００％
大通ＲＣ　　　　　４７戸　　４７　　　　１００％

琴似ＲＣは７月末で１部屋退去して、２部屋空室。

福住ＲＣは７月末で１部屋、
８月中旬にも１部屋空いて５室空室。
ヤバイです・・・

１部屋申し込みが入っていますが、
入居日を確認していません。

ひばりＲＣは満室。

桑園ＲＣは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒ＲＣは満室。

新道東鉄骨は満室ですが、７月末で１部屋退去。

福住木造は１部屋空きですが、８月から満室。

円山ＲＣは満室。

大通ＲＣは満室ですが、８月初めに１部屋退去。

７月の稼働率は　１６７／１７２＝９４．８％
２０１７年の年間稼働率は　１１２３．５／１１９０＝９４．４％

裏参道ＲＣは金利のみの支払いが９月までなので、
１０月から稼働率へ加える予定でしたが、
８月中に満室になるので９月から加えます(笑)

融資内諾・・・

２週間前に銀行へ持ち込んだ案件ですが、
本日、本部承認が出ました！

早速、企画屋さんへ連絡したところ、

「土地のみを現金買いする業者さんが２日前に現れて、
来週契約することになりました。」

という悲しいお知らせ・・・

銀行の担当者さんも急いで融資を通してくれて、
希望通りの条件で融資がついただけに残念です。

融資申し込み

初取引の企画屋さんから物件情報を頂きました。

私が購入しよう思っている最低限の条件は満たしていたので、
本日銀行へ持ち込みました。

初取引だけあって物件は全くグリップ出来ていなく(笑)
買い付け順ではなく融資が付いた順になると言われたのですが、
融資特約なしで押さえるほど欲しくはなかったので、
融資が付いたら買うことにしました。

結果が出るのは２〜３週間後かな？
気長に待つことにします^^

１４棟目建築予定地決済

昨日は１４棟目となる新築の建築予定地を決済しました。

地下鉄駅徒歩５分の角地で南側が河川敷になっており、
３方角地みたいな土地です。

自宅からも徒歩３分程度なので、
毎日のように敷地の前を通ります(笑)

エレベーター付きの５層ＲＣで１ＬＤＫ２５戸、
利回り８．６％程度の予定です。

Ｒ銀行さんから１．４５％３５年で借入します。

これで総戸数は２２３室＆月極駐車場２３台で、
満室時家賃は１．９億、借入は１８億となります。

２０１７年物件ごとの稼働率１〜６月

２０１７年上半期の物件ごとの稼働率を計算しました。

２０１７年　上半期（１〜６月）稼働率

　　　　　　　　　１〜６月　　　　　　　稼働率
琴似ＲＣ　　　　　１１７／１２０　　　　９７．５％
福住ＲＣ　　　　　８１．５／９６　　　　８４．９％
ひばりＲＣ　　　　１０７／１０８　　　　９９．１％
桑園ＲＣ　　　　　９５／９６　　　　　　９９．０％
二十四軒木造　　　５７／６０　　　　　　９５．０％
発寒ＲＣ　　　　　６５／７２　　　　　　９０．３％
新道東鉄骨　　　　７５．５／７８　　　　９６．８％
福住木造　　　　　４２／４８　　　　　　８７．５％
円山ＲＣ　　　　　７１．５／７２　　　　９９．３％
大通ＲＣ　　　　　２１２／２３５　　　　９０．２％

ベスト３
１．円山ＲＣ　　　　９９．３％
２．ひばりＲＣ　　　９９．１％
３．桑園ＲＣ　　　　９９．０％

ワースト３
１．福住ＲＣ　　　　８４．９％
２．福住木造　　　　８７．５％
３．大通ＲＣ　　　　９０．２％

桑園ＲＣは安定のベスト３入り。

ひばりＲＣも返り咲きました。
元々安定している物件なのですが、
入退去の波で空室が多くなってしまう時があります。

円山ＲＣは初のトップ。
今後も高稼働を期待しています。

そして、ワースト３には今年も福住木造が・・・
所有物件で一番古いので、
空室期間が長引く傾向にあります。
ですが、８月から満室になりましたし、
私が購入後、全部屋のリフォームが終わったので、
今後はある程度安定してくれると思います。

福住ＲＣは今年の春に５部屋も退去がありました。
今年はエリア内の新築も多く、
空室だらけの状況だったので、
築浅物件の福住ＲＣはモロに影響を受けました。
秋までには満室になるよう対策しているところです。

大通ＲＣは新築なので仕方ないです。
満室になりましたので、
今後は安定すると思います。

私の居住地でもある福住エリアの空室が目立っています。
同エリアで来春には２５室の新築が竣工予定なので、
気合を入れて埋めないといけません。

６月の稼働率

６月の稼働率です。
今月は退去２件。

　　　　　　　　　　　　　　６月　　　　稼働率
琴似ＲＣ　　　　　２０戸　　１９．５　　９７．５％
福住ＲＣ　　　　　１６戸　　１３　　　　８１．３％
ひばりＲＣ　　　　１８戸　　１８　　　　１００％
桑園ＲＣ　　　　　１６戸　　１６　　　　１００％
二十四軒木造　　　１０戸　　１０　　　　１００％
発寒ＲＣ　　　　　１２戸　　１０　　　　８３．３％
新道東鉄骨　　　　１３戸　　１２　　　　９２．３％
福住木造　　　　　　８戸　　　７　　　　８７．５％
円山ＲＣ　　　　　１２戸　　１２　　　　１００％
大通ＲＣ　　　　　４７戸　　４５．５　　９６．８％

琴似ＲＣは６月中旬で１部屋退去。

福住ＲＣは３部屋空き。
春に５部屋退去したダメージが・・・

ひばりＲＣは満室。

桑園ＲＣは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒ＲＣは２部屋空室ですが、７月から満室。

新道東鉄骨は１部屋空きですが、７月から満室。

福住木造は１部屋空きですが、８月から満室。

円山ＲＣは満室。

大通ＲＣは７月からテナントも含めて完全満室！
完成から１年もかかってしまいました・・・
テナントは難しいですね。

６月の稼働率は　１６３／１７２＝９４．８％
２０１７年の年間稼働率は　９５６．５／１０１８＝９４．０％

裏参道ＲＣは２０／２３部屋です。

地上げされる

２月に購入した地下鉄徒歩１分の土地ですが、
隣地の所有者から地上げされました。

私の購入した金額の１．８倍で
購入したいとのことだったのですが、
個人所有のため短期譲渡になること、
地下鉄出口の目の前の角地で資産価値が高いこと、
上記の理由で断りました。

一瞬グラッと来ましたが・・・(笑)

５月の稼働率

５月の稼働率です。
今月は退去１件。

　　　　　　　　　　　　　　５月　　　　稼働率
琴似ＲＣ　　　　　２０戸　　１９．５　　９７．５％
福住ＲＣ　　　　　１６戸　　１２．５　　７８．１％
ひばりＲＣ　　　　１８戸　　１８　　　　１００％
桑園ＲＣ　　　　　１６戸　　１６　　　　１００％
二十四軒木造　　　１０戸　　１０　　　　１００％
発寒ＲＣ　　　　　１２戸　　１０　　　　８３．３％
新道東鉄骨　　　　１３戸　　１２　　　　９２．３％
福住木造　　　　　　８戸　　　７　　　　８７．５％
円山ＲＣ　　　　　１２戸　　１２　　　　１００％
大通ＲＣ　　　　　４７戸　　４５　　　　９５．７％

琴似ＲＣは満室になったのですが、
新入居者さんがストーカー被害にあい１ヶ月で退去・・・
仕方ないです。

福住ＲＣは３部屋空き。

ひばりＲＣは満室。

桑園ＲＣは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒ＲＣは１部屋空室ですが、７／１から入居予定。
その他に５月末で１部屋退去しました。

新道東鉄骨は１部屋空き。

福住木造は１部屋空き。

円山ＲＣは満室。

大通ＲＣは住居１部屋が空室で、６月中旬に１部屋退去。
テナントは申し込みが入りました！
６月から内装工事で７月オープン予定です。
６月分の賃料はサービスしました^^

５月の稼働率は　１６２／１７２＝９４．２％
２０１７年の年間稼働率は　７９３．５／８４６＝９３．８％

裏参道ＲＣは１８／２３部屋です。

４月の稼働率

４月の稼働率です。
今月は退去４件。

　　　　　　　　　　　　　　４月　　　　稼働率
琴似ＲＣ　　　　　２０戸　　１８　　　　９０％
福住ＲＣ　　　　　１６戸　　１２．５　　７８．１％
ひばりＲＣ　　　　１８戸　　１８　　　　１００％
桑園ＲＣ　　　　　１６戸　　１５　　　　９３．８％
二十四軒木造　　　１０戸　　１０　　　　１００％
発寒ＲＣ　　　　　１２戸　　１０．５　　８７．５％
新道東鉄骨　　　　１３戸　　１２．５　　９６．２％
福住木造　　　　　　８戸　　　７　　　　８７．５％
円山ＲＣ　　　　　１２戸　　１１．５　　９５．８％
大通ＲＣ　　　　　４７戸　　４４　　　　９３．６％

琴似ＲＣは３月末で２部屋退去しましたが、
５月初旬で１部屋、中旬で１部屋入居して満室。

福住ＲＣは４月中旬から５部屋空室ですが、
４月中旬で１部屋、５月中旬で１部屋入居予定。
まだ３室空室があります・・・

ひばりＲＣは満室。

桑園ＲＣは４月末から満室。

二十四軒木造は満室。

発寒ＲＣは３部屋空室ですが、
４月初旬から１部屋、中旬から１部屋入居です。

新道東鉄骨は３月末で１部屋退去して
４月中旬から満室となりましたが、
４月末で１部屋退去。

福住木造は１部屋空室のまま。
管理会社さんの提案を受け入れ、
当面は変更せず様子をみることにしました。

円山ＲＣは４月中旬で１部屋退去しましたが、４月末から満室。

大通ＲＣはテナント１部屋、住居２部屋が空室ですが、
５月初旬で１部屋入居。

４月の稼働率は　１５９／１７２＝９２．４％
２０１７年の年間稼働率は　６３１．５／６７４＝９３．７％

裏参道ＲＣは１４／２３部屋です。

１階が１部屋も決まらないため、
家賃を見直しました。

３棟目売却

本日、３棟目を売却しました。
所有期間は７年で、売却価格は購入価格の１．３倍です。

インカムゲインで購入価格の１４％を回収済み。

２５年返済でキャッシュフローが少なかったため、
キャピタルゲインは稼働率９５％の年間利益２０年分です。

また、先行取得土地の特例【措置法３５条の２】が使えるので
譲渡税も安くなります。

今回の売却を見越して、
ふるさと納税で規制が入る前に高額家電もゲット済みです^^

これで当面は売却予定はありません。
あとはバブルが崩壊するのを待つだけです(笑)