2020年01月09日

地下鉄1分案件 融資承認下りました!

R銀行&H信金に融資相談していた案件ですが、
融資承認が下りました!

ですが、当初相談していた2行ではなく、別の信金さんです(笑)

当初相談していたR銀行は頭金3割くらいになりそうとのことで、
期待せずに放置プレイ中(笑)
※結果はまだ聞いていませんが、どちらにしろ申し込みません。

H信金は、担当者がめちゃくちゃ乗り気だったのですが、
H信金からの借入合計額が
内部規定の4億を超えてしまうとのことで、
本部を説得できずNG・・・

一転してピンチな状態だったのですが、
友人に紹介してもらった信金さんで無事承認が下りました。

金利は少し高いのですが、期間30年で頭金12%程度です。

今年の夏頃着工〜来年2月完成予定です。
楽しみが出来ました^^
posted by ミット at 13:22| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月27日

12月の稼働率

12月の稼働率です。
今月は退去5件。

              12月   稼働率
琴似RC     20戸  18    90%
福住RC     16戸  12    75%
ひばりRC    18戸  17    94.4%
桑園RC     16戸  14    87.5%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  10    83.3%
白石戸建て     1戸   1    100%
大通RC     47戸  43.5  92.6%
月寒木造      2戸   2    100%
裏参道RC    23戸  23    100%
西岡RC     25戸  23.5  94.0%
月寒西RC    16戸  16    100%
本郷通テナント   2戸   1    50%
月寒中7RC    9戸   8    88.9%

琴似RCは2部屋空室。

福住RCは4部屋空室。

ひばりRCは1部屋空室。

桑園RCは2部屋空室。
1部屋は2月入居で申込済。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は満室。

円山RCは2部屋空室。
12月末退去1部屋、1月入居1部屋。

白石戸建ては満室。

大通RCはテナント1部屋、住居2部屋が空室。
12月中旬で1部屋、12月末で1部屋、
1月中旬で2部屋退去。
12月末で1部屋入居。

月寒木造は満室。

裏参道RCは満室ですが、12月末で1部屋退去。

西岡RCは1部屋空室ですが、
12月中旬で更に1部屋退去。
1月で1部屋、2月で1部屋入居して満室予定。

月寒西RCは満室。

本郷通テナントは2Fの事務所が空室。

月寒中7RCはオーナー宅1部屋が空室。
民泊ではなく、ホテルとして運用すべく改装工事中です。

12月の稼働率は 232/250=92.8%
2019年の年間稼働率は
2684/2852=94.1%

6月に完成した月寒中9RCは申し込みベースで25/26です。
6カ月経過後の1月から稼働率に加えます。
posted by ミット at 19:31| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月10日

事務所

最近、事務所が欲しいです。
よく遊んでいる友達は大体持っています。

春〜秋までは遊びで忙しく、ほぼ家にいないため、
それほど必要性は感じないのですが、
冬は引きこもっていることが多いため、
友達を呼べる事務所が欲しいのです。

自宅の隣のアパートを購入して
事務所にしたいなぁと思っていたのですが、
所有者に交渉するも上手くいかず、この案は諦めました。

次に思いついたのが、
自宅近所にあるアパートを事務所兼自宅に建て替えること。

あと3年半ほどでローンが終わるため、
完済後に建て替えれば土地代不要で建物にお金がかけられます。

今住んでいる自宅の住宅ローンは繰上返済して完済し、
新しい自宅を住宅ローンで新築。

引っ越し完了後、
旧自宅を賃貸&売買の両方で募集しようかと考えています。

我ながら素晴らしい案だなと思い、
最近は自宅兼事務所をどういった建物にするか
妄想して楽しんでいます(笑)

事務所スペースに求める条件は

・麻雀卓を置けること
・来客用で4台以上の駐車スペース
・除雪が一切必要ないこと
・ゴルフ練習場
・筋トレできるホームジム
・サンドバックが吊るせる
・マッサージチェア置き場
・広い倉庫
・釣り用冷凍庫置き場
・ゲストルーム

などなど(笑)

自宅スペースに関しても色々とありますが、
まだ3年以上あるのでじっくりと検討できます。

実際にどうするかはまだ未定ですが、
物件の購入ペースを落として貯金に励もうかなと思っています。
posted by ミット at 12:00| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月09日

地下鉄1分案件 融資申し込み

地下鉄1分案件ですが、
土地の解体更地渡しや引き渡し時期など希望が通りそうなので、
融資の申し込みをしました。

総事業費は2億前半で利回りは8%前半です。

申し込んだ先は、
最近、メインでお世話になっているR銀行とH信金。

いつもは一行にしか持ち込まないのですが、
R銀行が融資を引き締めていて希望条件通りになるか怪しいため、
H信金にも持ち込みました。

もちろん、他行にも持ち込んでいることは報告済みです。

H信金さんは乗り気でしたが、
自己資金をもう少し入れてもらうことになるかも知れないとのことでした。

両行の結果を見てどちらにお願いするか判断します。

その他、ホテル案件についても、
保健所へ事前協議書を提出してきました。

どちらも今月中に回答がある予定です。
posted by ミット at 19:58| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月24日

地下鉄1分土地情報

懇意にさせて頂いている取引先から土地情報を頂きました。
100坪程度の地下鉄1分の角地です。

少し土地が高いのですが、
立地が良いので、テナントも入れることにして事業計画を作成しています。

頭金を1割チョット入れて、返済比率50%以下になる感じです。

昨日頂いたばかりの情報で色々と資料が足りていなく、
図面もまだハマっていないので、
事業計画はざっくりとした状態です。

来週中には資料がある程度揃うので、
ゴーサインを出すかどうか判断したいと思います^^
posted by ミット at 10:26| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月28日

18棟目決算完了

以前、入札していた案件ですが、本日決済が完了しました。
今回は個人名義で、法人と合わせて18棟目です。

個人名義の物件が1棟2室しかなかったので、
今回の物件1棟9室を加えて
65万円の控除が使えるようにしました。

この物件は友人に紹介してもらいました。

資料を見て驚いたのですが、
私が2017年2月に購入した地下鉄1分物件の隣の物件でした。

この物件を購入すると商業地域で200坪の土地になるので、
他社に負けないよう、そこそこ高い金額で入札しました。

地主さんが容積を余して建てている物件だったので、
土地としては安いですが、利回りは低いという感じです。

当面は満室で運営して、
10年後位を目途に
隣の物件と合わせて建替えたいと考えています^^
posted by ミット at 15:42| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月20日

夜逃げ問題解決?

夜逃げ中のテナント問題に急展開です。

先週の金曜日に弁護士さんに明渡訴訟を正式に依頼。
明け渡しには総額50万円以上の費用が掛かる見込みでした。

ところが、今週の火曜日に管理会社さんから連絡があり、
「夜逃げ中のテナントオーナーが自己破産したため、
先方の弁護士さんから連絡があった」とのこと。

先方の弁護士さんによると、
11月末までに残置物の撤去や
鍵の引き渡しなども行ってくれるそうです。

また、今月で家賃の保証を打ち切ると連絡してきた保証会社へは
「予告なしで、今月で保証を打ち切るという連絡はおかしい」
と管理会社さんが交渉し、
11月分までの家賃を保証してくれることに。

そのため、私が依頼した弁護士さんへも急遽連絡して、
明渡訴訟の契約を解除させてもらいました。

訴訟の準備を始めてしまっていたため、
手間賃として数万円程度支払うことになりましたが、
50万円以上の費用負担をせずに済んだうえ、
3ヶ月分の敷金と
11月分までの賃料も受け取れることになったので、
普通に退去されるよりも、良い条件になりました(笑)

このまま無事に明け渡しが完了するよう、
管理会社さんと協力して進めていきます。
posted by ミット at 10:03| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月11日

テナント夜逃げ

所有物件のテナントさんが夜逃げしました(泣)

IMG_6212.JPG

昨年の12月から賃貸借契約を開始しているのに、
店がオープンしたのが3月。

その間は準備をしている様子もなく、
ただ家賃を頂いていただけ。

3ヶ月も家賃を支払うだけで店をオープンしないなんて、
計画性のないオーナーだなと思っていました。

また、オープン直後からバイトを2〜3名雇っていて、
売上がそんなにないのに人件費払えるのかなと心配していました。

その後はメディアにも出演し、
そこそこ繁盛している様子だったのですが、
最近は店が開いていない感じがしていました。

先日、所有物件を巡回していた際に上記の張り紙を発見・・・

管理会社さんに連絡したところ、賃料も4月から支払っておらず、
保証会社が支払ってくれていた状態だったようです。

管理会社さんが契約書に書かれていた自宅を訪ねたところ、
自宅も夜逃げ状態・・・

これから弁護士さんと明渡訴訟の準備です。
早々に終わらせて、次のテナントさんを募集したいです。
posted by ミット at 07:29| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月04日

落札?しました!

以前、入札予定と書いていた案件ですが、
無事、私が購入できることになりました!

これで今年は4案件目ですね。
久しぶりに結構買っています。

まだ、契約前なので詳細は控えますが、
購入することで将来の選択肢が広がります^^

決済後にもう少し詳しく報告しますね。
posted by ミット at 17:59| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月14日

新築決済完了!

今日は地下鉄3分の新築の決済でした。

延べ20回以上購入しているので、
最近は全く緊張感がありません。

金消契約に印鑑を忘れるレベルです(笑)

今日は忘れ物も無く、滞りなく決済が完了しました。

ただ、工事が少し遅れていて、
一部工事が残っていたり、
書類の引き渡しが来週になったりしています。

入居状況はテナント2つは申込済み。
住居は4/24という状況のようです。

ほぼ、札幌市内初の試みであろう「土間」の部屋が中心の物件で、
入居者さんに受け入れられるか実験しています(笑)

新しいコンセプトの物件は
仲介会社さんに受け入れてもらわないと、
中々お客さんを連れてきてもらえません。

室内で高級自転車を整備したい方や
店舗のような内装の部屋に住みたい方にはハマると思います。

家賃も高いですし、
来春までに満室になれば良いかなぁというイメージです。

今回は自社の企画ではなく、企画会社さんの物件なのですが、
ここの物件は尖がったコンセプトの物件が多いので、
私は結構好きです^^
posted by ミット at 13:12| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする