2017年07月05日

14棟目建築予定地決済

昨日は14棟目となる新築の建築予定地を決済しました。

地下鉄駅徒歩5分の角地で南側が河川敷になっており、
3方角地みたいな土地です。

自宅からも徒歩3分程度なので、
毎日のように敷地の前を通ります(笑)

エレベーター付きの5層RCで1LDK25戸、
利回り8.6%程度の予定です。

R銀行さんから1.45%35年で借入します。

これで総戸数は223室&月極駐車場23台で、
満室時家賃は1.9億、借入は18億となります。
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2017年06月30日

2017年物件ごとの稼働率1〜6月

2017年上半期の物件ごとの稼働率を計算しました。

2017年 上半期(1〜6月)稼働率

         1〜6月       稼働率
琴似RC     117/120    97.5%
福住RC     81.5/96    84.9%
ひばりRC    107/108    99.1%
桑園RC     95/96      99.0%
二十四軒木造   57/60      95.0%
発寒RC     65/72      90.3%
新道東鉄骨    75.5/78    96.8%
福住木造     42/48      87.5%
円山RC     71.5/72    99.3%
大通RC     212/235    90.2%

ベスト3
1.円山RC    99.3%
2.ひばりRC   99.1%
3.桑園RC    99.0%

ワースト3
1.福住RC    84.9%
2.福住木造    87.5%
3.大通RC    90.2%

桑園RCは安定のベスト3入り。

ひばりRCも返り咲きました。
元々安定している物件なのですが、
入退去の波で空室が多くなってしまう時があります。

円山RCは初のトップ。
今後も高稼働を期待しています。

そして、ワースト3には今年も福住木造が・・・
所有物件で一番古いので、
空室期間が長引く傾向にあります。
ですが、8月から満室になりましたし、
私が購入後、全部屋のリフォームが終わったので、
今後はある程度安定してくれると思います。

福住RCは今年の春に5部屋も退去がありました。
今年はエリア内の新築も多く、
空室だらけの状況だったので、
築浅物件の福住RCはモロに影響を受けました。
秋までには満室になるよう対策しているところです。

大通RCは新築なので仕方ないです。
満室になりましたので、
今後は安定すると思います。

私の居住地でもある福住エリアの空室が目立っています。
同エリアで来春には25室の新築が竣工予定なので、
気合を入れて埋めないといけません。
posted by ミット at 09:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月28日

6月の稼働率

6月の稼働率です。
今月は退去2件。

              6月    稼働率
琴似RC     20戸  19.5  97.5%
福住RC     16戸  13    81.3%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  10    83.3%
新道東鉄骨    13戸  12    92.3%
福住木造      8戸   7    87.5%
円山RC     12戸  12    100%
大通RC     47戸  45.5  96.8%

琴似RCは6月中旬で1部屋退去。

福住RCは3部屋空き。
春に5部屋退去したダメージが・・・

ひばりRCは満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは2部屋空室ですが、7月から満室。

新道東鉄骨は1部屋空きですが、7月から満室。

福住木造は1部屋空きですが、8月から満室。

円山RCは満室。

大通RCは7月からテナントも含めて完全満室!
完成から1年もかかってしまいました・・・
テナントは難しいですね。

6月の稼働率は 163/172=94.8%
2017年の年間稼働率は 956.5/1018=94.0%

裏参道RCは20/23部屋です。
posted by ミット at 08:45| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月03日

地上げされる

2月に購入した地下鉄徒歩1分の土地ですが、
隣地の所有者から地上げされました。

私の購入した金額の1.8倍で
購入したいとのことだったのですが、
個人所有のため短期譲渡になること、
地下鉄出口の目の前の角地で資産価値が高いこと、
上記の理由で断りました。

一瞬グラッと来ましたが・・・(笑)
posted by ミット at 18:00| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月02日

5月の稼働率

5月の稼働率です。
今月は退去1件。

              5月    稼働率
琴似RC     20戸  19.5  97.5%
福住RC     16戸  12.5  78.1%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  10    83.3%
新道東鉄骨    13戸  12    92.3%
福住木造      8戸   7    87.5%
円山RC     12戸  12    100%
大通RC     47戸  45    95.7%

琴似RCは満室になったのですが、
新入居者さんがストーカー被害にあい1ヶ月で退去・・・
仕方ないです。

福住RCは3部屋空き。

ひばりRCは満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは1部屋空室ですが、7/1から入居予定。
その他に5月末で1部屋退去しました。

新道東鉄骨は1部屋空き。

福住木造は1部屋空き。

円山RCは満室。

大通RCは住居1部屋が空室で、6月中旬に1部屋退去。
テナントは申し込みが入りました!
6月から内装工事で7月オープン予定です。
6月分の賃料はサービスしました^^

5月の稼働率は 162/172=94.2%
2017年の年間稼働率は 793.5/846=93.8%

裏参道RCは18/23部屋です。
posted by ミット at 17:59| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月01日

4月の稼働率

4月の稼働率です。
今月は退去4件。

              4月    稼働率
琴似RC     20戸  18    90%
福住RC     16戸  12.5  78.1%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  15    93.8%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  10.5  87.5%
新道東鉄骨    13戸  12.5  96.2%
福住木造      8戸   7    87.5%
円山RC     12戸  11.5  95.8%
大通RC     47戸  44    93.6%

琴似RCは3月末で2部屋退去しましたが、
5月初旬で1部屋、中旬で1部屋入居して満室。

福住RCは4月中旬から5部屋空室ですが、
4月中旬で1部屋、5月中旬で1部屋入居予定。
まだ3室空室があります・・・

ひばりRCは満室。

桑園RCは4月末から満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは3部屋空室ですが、
4月初旬から1部屋、中旬から1部屋入居です。

新道東鉄骨は3月末で1部屋退去して
4月中旬から満室となりましたが、
4月末で1部屋退去。

福住木造は1部屋空室のまま。
管理会社さんの提案を受け入れ、
当面は変更せず様子をみることにしました。

円山RCは4月中旬で1部屋退去しましたが、4月末から満室。

大通RCはテナント1部屋、住居2部屋が空室ですが、
5月初旬で1部屋入居。

4月の稼働率は 159/172=92.4%
2017年の年間稼働率は 631.5/674=93.7%

裏参道RCは14/23部屋です。

1階が1部屋も決まらないため、
家賃を見直しました。
posted by ミット at 20:30| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月11日

3棟目売却

本日、3棟目を売却しました。
所有期間は7年で、売却価格は購入価格の1.3倍です。

インカムゲインで購入価格の14%を回収済み。

25年返済でキャッシュフローが少なかったため、
キャピタルゲインは稼働率95%の年間利益20年分です。

また、先行取得土地の特例【措置法35条の2】が使えるので
譲渡税も安くなります。

今回の売却を見越して、
ふるさと納税で規制が入る前に高額家電もゲット済みです^^

これで当面は売却予定はありません。
あとはバブルが崩壊するのを待つだけです(笑)
posted by ミット at 19:58| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月28日

3月の稼働率

3月の稼働率です。
今月は退去11件(泣)

              3月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  13.5  84.4%
ひばりRC    18戸  17.5  97.2%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  9     90%
発寒RC     12戸  11.5  95.8%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   7    87.5%
円山RC     12戸  12    100%
大通RC     47戸  38.5  81.9%

東区役所RCは3月末で1部屋退去。

琴似RCは3月末で2部屋退去。

福住RCは3部屋空室で4月中旬で更に2部屋退去。

ひばりRCは3月中旬退去でしたが、3月末から満室。

桑園RCは3月末で1部屋退去。

二十四軒木造は3月末で満室。

発寒RCは2部屋空室で3月末で更に1部屋退去。
4月から1部屋入居です。

新道東鉄骨は3月末で1部屋退去。

福住木造は1部屋空室のまま。
管理会社さんを変更予定です。

円山RCは満室ですが、4月中旬で1部屋退去。

大通RCは3月中旬で2部屋退去。
テナント1部屋、住戸8部屋が空室ですが、
3月末&4月入居が7部屋あります。
空室の残りはテナント1部屋、キャンセルになった住戸1部屋です。

3月の稼働率は 169/183=92.3%
2017年の年間稼働率は 472.5/502=94.1%

先週末に完成した裏参道RCは、
申し込みベースで12/23部屋です。
最高17部屋まで申し込みが入っていたのですが、
賃料の高さが災いして
法人の稟議が通らずキャンセルとなりました・・・

まだ少し法人の動きがあるようですので、
4月中に埋めるべく、募集条件を見直しました。
posted by ミット at 20:06| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月24日

裏参道新築RC引き渡し

裏参道の新築RCが本日引き渡しでした。
先週末の時点で13/23戸の申し込みでした。

工事が遅れていたため、
引渡し前に内覧することが出来なかったのですが、
その割には申し込みが入ったと思います。

繁忙期はほぼ終わっていますが、
今日からやっと内覧できるようになるので、
早期満室になることを期待しています。

土地は2015年10月に話を頂いていたものです。

一度売り止めになったのですが、
色々とあって何とか購入することが出来ました。

総事業費は2億後半、利回りは8.8%程度です。
今の土地相場だと実現できない利回りだと思います。

今後、予定しているのは福住駅徒歩5分の新築RC25戸です。
7月着工、3月上旬完成予定です。
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2017年03月12日

脱サラ時の家賃年収の根拠

2012年7月に脱サラをしてから間もなく5年です。

脱サラしてからは人生がより楽しく、
あっという間に時間が過ぎていきます^^

先日、脱サラを目指している大家仲間とお茶をしていた時に、
脱サラ時の目標家賃年収を5,000万にしていた理由を
聞かれました。

生活するだけであればもっと少なくても大丈夫では?
ということだと思います。

で、その理由ですが、
「私がサラリーマンを続けて出世したとして、
一番多くもらえる年収を基準にした」
です。

たぶん私が頑張って出世しても、
最高年収は1,500万〜2,000万くらいだったと思います。

私の場合は家賃年収の35〜40%程度が手残りになりますので、
家賃年収5,000万が基準となりました。

何故、サラリーマンでの最高年収を基準にしたかですが、

私が会社を辞めたいと言っても文句を言わず、
借金の保証人にもなってくれ、
私を信じてついてきてくれる妻に対して、
サラリーマンを辞めることによって、
パートに出なければならなくなったり、
仕事の手伝いをしなければならなくなったりといった
金銭的、時間的、精神的デメリットがないよう、
私が脱サラしてよかったと思ってもらえる最低基準と
考えたためです。

そして、私自身、サラリーマンを続けたほうが、
妻に良い生活をさせることが出来たという後悔をしないためです。

それと、大手企業に勤めていた私にだからこそ、
安心して嫁に出してくれたであろう
義理の両親に対する仁義でもあります。

脱サラしても金銭的な心配は一切ありませんよという証明に、
脱サラ直後から私と妻の両親への仕送りも始めました。

これが家賃年収5,000万の根拠です。

一番身近で支えてくれる妻に対する仁義、
今まで育ててくれた両親に対する仁義、
その他、
お世話になった会社への仁義も忘れないように。

脱サラするときは
お世話になった上司や先輩、
会社に残る仲間に極力迷惑がかからないよう、
綺麗に会社を去りたいですね。

「立つ鳥跡を濁さず」です^^
posted by ミット at 11:03| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする