2018年01月09日

土地まとまりそう

11月に買い付けを入れた土地ですが、
無事にまとまりそうです。

融資はまだ承認が下りていませんが、
銀行さんからは大丈夫だろうと言われています。

順調にいけば2月上旬決済、
8月着工、翌2月完成予定です。

その他、
年末年始で9件ほど入居申し込みを頂きました。

今年は動き出しが早い気がします。
3月完成の新築はまだ1部屋のみです。
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2017年12月23日

2017年物件ごとの年間稼働率

2017年の物件ごとの稼働率をまとめました。

2017年 年間稼働率

         1〜12月       稼働率
琴似RC     228.5/240  95.2%
福住RC     157.5/192  82.0%
ひばりRC    206/216    95.4%
桑園RC     191/192    99.5%
二十四軒木造   117/120    97.5%
発寒RC     137/144    95.1%
新道東鉄骨    146.5/156  93.9%
福住木造     84.5/96    88.0%
円山RC     141.5/144  98.3%
白石戸建て    4/4        100%
大通RC     483.5/517  93.5%
月寒木造     8/8        100%
裏参道RC    92/92      100%

ベスト3
1.桑園RC    99.5%
2.円山RC    98.3%
3.二十四軒木造  97.5%
※今年から計算に加えた稼働率100%の物件は除きました。

ワースト3
1.福住RC    82.0%
2.福住木造    88.0%
3.大通RC    93.5%

桑園RCが逆転してトップに。
単身物件なのですが、動きが少なく、空室期間も短いです。
近隣に競合物件が少ないのだと思います。

円山RCが2位ですが、
まだ築1年なので本当の実力はわかりません。

二十四軒木造が初めて3位に!
一度空くと中々埋まらないこともあるのですが、
そもそも退去が少ないです。

ワースト1、2は福住エリア・・・

福住RCは今年だけで8部屋も退去がありました。
これほど退去のタイミングが重なったのは初めてですが、
こういう年もあります。
来春までに満室にします!

福住木造も転勤&自宅購入のため
退去が重なりました。
こちらも初期費用の軽減策なども含めて対策し、
来春までには満室にしたいです。

大通RCはワースト3を抜け出すと思っていたのですが、
元金据え置き期間中に満室にならなかった影響を引きずりました。
来年は大丈夫だと思います。

来春には福住エリアで25室の新築が完成します。
既存物件と合わせて福住エリアだけで30室か・・・
頑張ります(笑)
posted by ミット at 09:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月21日

12月の稼働率

12月の稼働率です。
今月は退去1件。

              12月   稼働率
琴似RC     20戸  18    90.0%
福住RC     16戸  13    81.3%
ひばりRC    18戸  16    88.9%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  11    84.6%
福住木造      8戸  6     75.0%
円山RC     12戸  11    91.7%
白石戸建て     1戸   1    100%
大通RC     47戸  44    93.6%
月寒木造      2戸   2    100%
裏参道RC    23戸  23    100%

琴似RCは2部屋空室。

福住RCは3部屋空室。
今年だけで8部屋も退去しました。

ひばりRCは2部屋空室。

桑園RCは12月中旬で1部屋退去予定の部屋が11月末で退去。
そして12月中旬から入居になったので、
家賃ベースでは満室のままになりました^^

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は2部屋空室。

福住木造は今月頭から2部屋入居したので残り2部屋。

円山RCは1部屋空室。

白石戸建ては満室。

大通RCは3部屋空室。

月寒木造は満室。

裏参道RCは満室。

12月の稼働率は 183/198=92.4%
2017年の年間稼働率は 2031/2154=94.3%

年間稼働率が95%を下回ってしまった・・・
今年は退去が多い上に、決まるのに時間がかかりました。

地下鉄駅近辺の新築でも満室になっていないものが多く、
築浅物件の決まりが悪くなっている印象があります。

新築については立地やコンセプト、
既存物件については家賃の見直し等も含めて対策しないと
高入居率の維持は難しくなってきましたね。
posted by ミット at 09:17| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月29日

返済利回り

2週間ほど前
「残債利回り=満室時の家賃収入÷残債」
の一覧表を作りました。

今回は
「返済利回り=年間返済額÷残債」
をまとめてみます。

返済利回りという言葉は私の造語かもしれません(笑)
繰上返済を考えるときに使っている指標です。

琴似RC    地下鉄3分 20戸   築6年  5.5%
福住RC    地下鉄7分 16戸   築5年  5.2%
ひばりRC   地下鉄3分 18戸  築10年  5.5%
桑園RC    JR5分  16戸   築5年  5.0%
二十四軒木造  地下鉄4分 10戸  築28年  借入なし
二十四軒駐車場 地下鉄4分  4台    土地  借入なし
発寒RC    JR5分  12戸   築4年  5.2%
新道東鉄骨   地下鉄1分 13戸  築20年  7.5%
福住木造    地下鉄7分  8戸  築21年 17.0%
地下駐車場   市電4分  19台  築29年  8.8%
円山RC    地下鉄5分 12戸   築1年  4.3%
白石戸建て   地下鉄4分  1戸  築55年 12.5%
大通RC    地下鉄4分 47戸   築1年  4.0%
月寒木造    地下鉄1分  2戸  築47年 11.0%
裏参道RC   地下鉄2分 23戸   築0年  4.3%

融資残年数が短い借入ほど、
利回りが高くなる傾向にあります。

福住木造は現金で利回り17%の物件を買うのと
同等のキャッシュフローなので(税金や減価償却は考慮せず)
買える物件がない時には
繰上返済をしても良いかなという感じですね。
posted by ミット at 12:31| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月28日

11月の稼働率

11月の稼働率です。
今月は退去5件。

              11月   稼働率
琴似RC     20戸  18.5  92.5%
福住RC     16戸  13    81.3%
ひばりRC    18戸  16    88.9%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  11    84.6%
福住木造      8戸  5.5   68.8%
円山RC     12戸  11    91.7%
白石戸建て     1戸   1    100%
大通RC     47戸  44    93.6%
月寒木造      2戸   2    100%
裏参道RC    23戸  23    100%

琴似RCは11月中旬から2部屋空室。

福住RCは4部屋空室&今月末で1部屋退去。
今月中旬から2部屋入居で、空室は3部屋になりました。
相当退去が続きましたが、順調に埋まっています。

ひばりRCは2部屋空室。
動きがないのでインセンティブ等の対策を行いました。

桑園RCは満室ですが、12月中旬で1部屋退去。

二十四軒木造は満室。
退去はキャンセルとなりました。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は2部屋空室。

福住木造は3部屋空室となりましたが、
12月から1部屋入居。

円山RCは10月末から1部屋空室。
申し込みが入っていたのですが、
法人の稟議が通らずキャンセルとなりました。

白石戸建ては満室。

大通RCは3部屋空室。

月寒木造は満室。

裏参道RCは満室。

11月の稼働率は 183/198=92.4%
2017年の年間稼働率は 1848/1956=94.5%

今月は今年に入ってから1番稼働率が低いと思います。
10〜11月にかけて退去が続きましたが、
入居はそれほど多くなかったためです。

3年ぶりに年間稼働率が95%を下回りそう・・・
posted by ミット at 12:42| Comment(5) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月25日

土地を自分で購入して新築をする場合の事業計画の作り方(補足)

色々と書き忘れてました。

まず、昨日までの3日間で説明した
@〜Aまでの流れは1時間程度で行います。

土地が非公開で自分だけに紹介されているときは
ある程度ゆっくりする検討することも出来ますが、
ネットで見つけた土地の場合は
とにかくスピード勝負です。

いけると判断したら買い付けを入れて押さえてしまいます。

今は売主有利の相場なので、
基本的には「融資特約なし」でないと確実には押さえられません。

Bについては土地関係の書類が揃い、
建築士さんからざっくりとした間取り(部屋の広さがわかる程度)
が届いたら銀行へ持ち込みます。

融資特約なしで押さえた土地の契約へ進む前に
なるべく早く銀行融資の目途をつけておきたいためです。

ポイントはこの時点では間取り図が完成していないため、
建築会社さんへの見積もり依頼も出来ておらず、
建築費が確定していないことです。

こちらもスケジュールに余裕があれば、
間取りと建築費が確定してから
銀行へ持ち込みたいところですが、
中々そうはいきません。

安くなる分には嬉しいですが、
銀行によっては安くなると担保評価が下がるので
再審査となるところもあります。

高くなった場合は
その分自己資金でカバーします。

高くなってしまった分も融資でカバーしようとすると
再審査になり銀行へ迷惑をかけてしまうためです。

以上が補足です。

中古物件や企画物の新築と違い、
事業費が確定していない中で融資付けを行うところが
難しいところです。

大まかな流れを整理すると

@土地見つける
A事業計画作る(金額未確定)
※@〜Aまで1時間
B銀行融資確定
※2週間〜1カ月程度
C土地契約(Bと入れ替わることあり)
※@から1か月程度
D建築士さんと契約して間取り完成
E建築会社確定
F建築費確定
※Eから2週間〜1カ月程度
G土地購入(D〜Fと入れ替わることあり)
 1度目の融資実行(手形決済)
 自己資金投入&残金は融資
 土地に抵当権設定
H着工日確定
※建築会社さんの空き状況と竣工日から逆算して
I着工&2度目の融資実行(手形決済)
 建築費の2割程度
J上棟&3度目の融資実行(手形決済)
 建築費の2割程度
K竣工&引き渡し
 最後の融資実行
 手形を清算し、残金を融資
 建物に抵当権設定
※4層RCでIから5〜6カ月程度
L満室目指して頑張る(笑)

となります。
posted by ミット at 09:39| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月24日

土地を自分で購入して新築をする場合の事業計画の作り方B

B銀行へ融資相談

 昨日までの流れで総事業費が決まり、
 土地を押さえることが出来たら、
 銀行へ融資相談です。

 持ち込む銀行に応じて、
 希望金利や年数、元金据え置き期間、
 土地代金、着工金、中間金などの支払い割合を計算し、
 事業計画書を作成します。

 ほとんどの銀行は一番最初の決済である
 土地購入時に自己資金の投入を求められますが、
 一部の銀行では建物引き渡し時の最終決済時で大丈夫です。

 自己資金の投入が遅い方が金利の支払いが増えますが、
 自己資金を投入後、回収するまでのスピードが速くなるので
 資金繰りは楽になります。

 土地の購入判断をするときは、
 昨日の方法で総事業費を計算しましたが、
 事業計画書には
 その他に諸経費として、
 所有権移転費用、期中利息、抵当権設定費用、
 火災保険料、司法書士手数料、表示登記費用、
 印紙代、保存登記費用も計算します。
 ※取得税はかからないプランのため計算していません。

 昔はフルローンで購入することも出来ましたが、
 現在の市況では難しいので、
 私は返済比率45%程度、
 借入利回り9%程度になるように
 自己資金を投入しています。

 諸経費も含めた総事業費に対して、
 10〜15%程度の金額です。

 自己資金が20%必要という銀行もありますが
 上記の計画であれば、
 基本的にはどこかの金融機関で融資してくれます。

 以上が、
 私が土地を見つけてから銀行へ持ち込むまでの流れです。

 あくまで私の方法ですので、人によって計算方法は違いますし、
 単価も違います。

 重要なのは信頼できる自分のパートナーを見つけることです。
 参考になれば幸いです^^
posted by ミット at 09:00| Comment(8) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月23日

土地を自分で購入して新築をする場合の事業計画の作り方A

A仕様を決めて建築費を概算して事業計画を立てる

 土地を見つけたら、
 買い付けを入れるために
 素早く事業計画を建てなければなりません。

 まずはエリアによって建物の仕様を決めます。
 部屋の広さ、間取りなどの他、
 家賃が取れるエリアの場合は高級仕様にする、
 学生エリアはネット無料にするなど、
 設備関係もある程度決めます。

 仕様を決めたら、
 その内容に応じて建築費を概算します。

 これは初めてだとかなり難しいです。
 過去に取引のある建築会社さんの場合は、 
 過去の見積もりを参考にして概算します。

 そうでない場合は、
 建築士さんと相談しながらでないと難しいと思います。

 まずは土地の大きさから延べ床面積を概算します。
 2種の土地の場合は共用部を含めて
 土地面積×2×1.1〜1.15程度の
 延べ床面積になることが多いです。
 
 もちろん、土地の形状や建築士さんの腕によっても
 レンタブル比は変わってきます。
 
 上記で求めた延べ床面積に基本の建築単価をかけます。
 これが最低仕様の建物価格になります。

 ここから、自分で決めた仕様に応じて、
 ペアガラスやUBのアクセントパネル、宅配ボックス、
 温水洗浄便座やエアコンなどの価格を追加していきます。

 その他、設計料、都市ガスの場合は設備代金、
 ネット工事代金などを合計して、
 建築費の総額を計算します。

 そして、
 建築費総額+土地代金+仲介手数料+確認申請料=総事業費
 となります。

 総事業費を概算するに当たって、
 ブレが大きくなる要因は、
 杭代金と延べ床面積の概算です。

 どちらも単価が高いのと、
 実際には地盤調査をしたり、
 図面をある程度作成した後でないと
 正確な数値が出てこないためです。

 それから、自分で決めた仕様に応じて各部屋の家賃査定をし、
 家賃年収÷総事業費で利回り8〜8.5%以上を基準に
 購入するか判断しています。

 家賃査定については、
 まずはネット検索で築5年以内の
 ライバル物件の家賃を元に計算します。

 間取りがある程度固まってから、
 近隣の仲介店舗や管理会社さんに相談して最終家賃を決めます。

 経験の少ないエリアの場合は、
 家賃についてもある程度ぶれることがあります
 
 なので、総事業費&家賃設定がブレるリスクについても
 自分で負う必要があります。
 
 企画屋さんの新築は
 こういったリスクを企画屋さんが負ってくれるため、
 その分価格が高くなります。

 どちらが良いかは投資家の判断となります。
posted by ミット at 09:00| Comment(5) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月22日

土地を自分で購入して新築をする場合の事業計画の作り方@

自宅療養中でヒマなので
まとめてみることにしました。

@まずは土地を見つける

 自力で頑張ってください(笑)

 私は年に一つくらいはネットでも見つけていますが、
 他は既存の取引先からの紹介が多いです。
 最近は融資特約なしでないと
 1番手で押さえることが出来ません。

 一番やりやすい規模の4層壁式RCで1LDK16世帯ですと、
 2種の土地で85坪くらい必要です。
 12世帯で65坪。
 これより小さいと基本的にはやりません。

 新築の取得税は
 1部屋当たり共用部の面積案分も含めて
 40uを越えれば基本的にはかかりません。
 ※札幌の場合

 なので、基本的には取得税がかからない
 1LDK35u以上でプランニングしているので
 (共用部の面積案分も含めると40uを大体超える)
 上記の土地の広さが基準となります。

 現在の建築費ですと、
 地下鉄5分以内の2種の土地で坪50万位(杭代込)までが
 私の購入基準です。
 
 杭代込というのが大変で、
 経験が少ないと杭代の概算は難しいです。

 杭が入るエリアの場合、
 壁式4層RCで建坪×80%程度の杭本数で計算しています。
 価格は杭の長さ1m当たり1.5万程度。
 90坪の土地で杭が6m入るエリアの場合、
 建坪54坪×80%=43本
 43本×6m×1.5万=387万
 なので、400万程度で予算を組みます。
 
 もちろん、建築会社さんによって単価は違いますし、
 地盤調査の結果、杭の本数や長さが変わることもあります。

 そこら辺の価格変動リスクは自分で土地を仕込む場合は、
 自分で引き受けなければなりません。

 中央区や西区、豊平区の一部、白石区の一部は
 ほとんど杭が入りませんが、
 東区や北区は北に行くほど杭が入ります。

 土地が一見安く見えても、
 杭代込だと高くなりがちですので注意してください。

 融資特約なしで土地を抑えるためには
 仲介手数料も含めて
 最低3,500万円〜4,500万円ほど必要です。

 3種の土地は日影除外エリアでないと容積率を使い切れないので
 3種の土地の購入基準はもうちょっと複雑です。 

 4種の土地はラーメン構造のRCになってくるので、
 ある程度プランがはまって建築費の概算が出た後でないと、
 私のレベルでは即決できません。

 また、家賃が取れるエリアの場合は、
 土地の取得単価も高くなります。

 長くなったので、
 明日に続きます(笑)
posted by ミット at 08:33| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月21日

買い付け

インフルで死亡してますが、
土地に買い付けを入れました。

融資特約なしの一番手です。

ただ、売り止めになる可能性があるのと、
契約前なので詳細情報は書けません。

総事業費は1.5億程度の予定です。

激戦区のエリアなので、
ペット専用賃貸にするなどして
差別化を図ろうかと検討中です。

進捗があれば更新しますね。


posted by ミット at 14:11| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする