2017年04月11日

3棟目売却

本日、3棟目を売却しました。
所有期間は7年で、売却価格は購入価格の1.3倍です。

インカムゲインで購入価格の14%を回収済み。

25年返済でキャッシュフローが少なかったため、
キャピタルゲインは稼働率95%の年間利益20年分です。

また、先行取得土地の特例【措置法35条の2】が使えるので
譲渡税も安くなります。

今回の売却を見越して、
ふるさと納税で規制が入る前に高額家電もゲット済みです^^

これで当面は売却予定はありません。
あとはバブルが崩壊するのを待つだけです(笑)
posted by ミット at 19:58| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月28日

3月の稼働率

3月の稼働率です。
今月は退去11件(泣)

              3月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  13.5  84.4%
ひばりRC    18戸  17.5  97.2%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  9     90%
発寒RC     12戸  11.5  95.8%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   7    87.5%
円山RC     12戸  12    100%
大通RC     47戸  38.5  81.9%

東区役所RCは3月末で1部屋退去。

琴似RCは3月末で2部屋退去。

福住RCは3部屋空室で4月中旬で更に2部屋退去。

ひばりRCは3月中旬退去でしたが、3月末から満室。

桑園RCは3月末で1部屋退去。

二十四軒木造は3月末で満室。

発寒RCは2部屋空室で3月末で更に1部屋退去。
4月から1部屋入居です。

新道東鉄骨は3月末で1部屋退去。

福住木造は1部屋空室のまま。
管理会社さんを変更予定です。

円山RCは満室ですが、4月中旬で1部屋退去。

大通RCは3月中旬で2部屋退去。
テナント1部屋、住戸8部屋が空室ですが、
3月末&4月入居が7部屋あります。
空室の残りはテナント1部屋、キャンセルになった住戸1部屋です。

3月の稼働率は 169/183=92.3%
2017年の年間稼働率は 472.5/502=94.1%

先週末に完成した裏参道RCは、
申し込みベースで12/23部屋です。
最高17部屋まで申し込みが入っていたのですが、
賃料の高さが災いして
法人の稟議が通らずキャンセルとなりました・・・

まだ少し法人の動きがあるようですので、
4月中に埋めるべく、募集条件を見直しました。
posted by ミット at 20:06| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月24日

裏参道新築RC引き渡し

裏参道の新築RCが本日引き渡しでした。
先週末の時点で13/23戸の申し込みでした。

工事が遅れていたため、
引渡し前に内覧することが出来なかったのですが、
その割には申し込みが入ったと思います。

繁忙期はほぼ終わっていますが、
今日からやっと内覧できるようになるので、
早期満室になることを期待しています。

土地は2015年10月に話を頂いていたものです。

一度売り止めになったのですが、
色々とあって何とか購入することが出来ました。

総事業費は2億後半、利回りは8.8%程度です。
今の土地相場だと実現できない利回りだと思います。

今後、予定しているのは福住駅徒歩5分の新築RC25戸です。
7月着工、3月上旬完成予定です。
posted by ミット at 18:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月12日

脱サラ時の家賃年収の根拠

2012年7月に脱サラをしてから間もなく5年です。

脱サラしてからは人生がより楽しく、
あっという間に時間が過ぎていきます^^

先日、脱サラを目指している大家仲間とお茶をしていた時に、
脱サラ時の目標家賃年収を5,000万にしていた理由を
聞かれました。

生活するだけであればもっと少なくても大丈夫では?
ということだと思います。

で、その理由ですが、
「私がサラリーマンを続けて出世したとして、
一番多くもらえる年収を基準にした」
です。

たぶん私が頑張って出世しても、
最高年収は1,500万〜2,000万くらいだったと思います。

私の場合は家賃年収の35〜40%程度が手残りになりますので、
家賃年収5,000万が基準となりました。

何故、サラリーマンでの最高年収を基準にしたかですが、

私が会社を辞めたいと言っても文句を言わず、
借金の保証人にもなってくれ、
私を信じてついてきてくれる妻に対して、
サラリーマンを辞めることによって、
パートに出なければならなくなったり、
仕事の手伝いをしなければならなくなったりといった
金銭的、時間的、精神的デメリットがないよう、
私が脱サラしてよかったと思ってもらえる最低基準と
考えたためです。

そして、私自身、サラリーマンを続けたほうが、
妻に良い生活をさせることが出来たという後悔をしないためです。

それと、大手企業に勤めていた私にだからこそ、
安心して嫁に出してくれたであろう
義理の両親に対する仁義でもあります。

脱サラしても金銭的な心配は一切ありませんよという証明に、
脱サラ直後から私と妻の両親への仕送りも始めました。

これが家賃年収5,000万の根拠です。

一番身近で支えてくれる妻に対する仁義、
今まで育ててくれた両親に対する仁義、
その他、
お世話になった会社への仁義も忘れないように。

脱サラするときは
お世話になった上司や先輩、
会社に残る仲間に極力迷惑がかからないよう、
綺麗に会社を去りたいですね。

「立つ鳥跡を濁さず」です^^
posted by ミット at 11:03| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月06日

新築申し込みラッシュ!

昨年7月完成の大通RCですが、
テナント1戸を除き、
申し込みベースで一旦満室となりましたが、
1部屋キャンセルがありました。

残り1部屋です。

3月中旬に2部屋退去があるのですが、
そちらの部屋には申し込みが入っています。

3月末完成の裏参道RCは
2LDK全7戸に申し込みがあり、
1LDKも6/16戸の申し込みが入っています。

中々良いペースです^^
posted by ミット at 22:58| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月28日

2月の稼働率

2月の稼働率です。
今月は退去2件です。

              2月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  15    93.8%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  9     90%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   7    87.5%
円山RC     12戸  12    100%
大通RC     47戸  39    82.9%

東区役所RCは満室ですが、3月末で1部屋退去。

琴似RCは満室。

福住RCは11月中旬から1部屋空室。
2月末で1部屋、3月末でも1部屋退去予定です。
3月中に埋めるべく、条件を見直しました。

ひばりRCは満室ですが、3月末で1部屋退去。

桑園RCは満室、3月末で1部屋退去。

二十四軒木造は10月末から1部屋空室でしたが、3月末で満室!

発寒RCは満室ですが、
2月末で1部屋、3月中旬で1部屋、
3月末で1部屋退去予定・・・

新道東鉄骨は満室ですが、3月末で1部屋退去。

福住木造は1部屋空室のまま。
今月中に埋まらなければ、
管理会社さんを変更予定です。

円山RCは満室。

今月から稼働率計算へ追加した
大通RCはテナント1部屋、住戸7部屋が空室のまま。
3月入居で4部屋申し込みが入っているのですが、
転勤等で3月中旬に2部屋退去します。
こちらも3月中に埋めるべく、
一部の部屋の条件を見直しました。

2月の稼働率は 172/183=94.0%
2017年の年間稼働率は 303.5/319=95.1%

3月完成の裏参道RCは、
私が把握しているのは4/23部屋ですが、
更に申し込みが入っているとの報告を受けています。
posted by ミット at 23:31| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月27日

地下鉄1分木造テナント決済

昨年末に融資承認が下りていた
地下鉄1分の木造テナント物件の決済が完了しました^^

土地は国道に面した角地でL字型になっており、
3方向が道路に面しています。

土地が気に入って購入しました。

1階には何十年も前から入居中のテナントさん有り。
このテナントさんが退去したら建て替える予定です。

2階は前オーナーの親が住んでいたのですが、
今は空き家です。

かなり古いのですが、
2階も全面リフォームをして当面は貸し出すつもりです。
posted by ミット at 19:43| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月22日

不動産賃貸業を始めたい

最近の不動産ブームで
不動産賃貸業を始めたいと考えている方も多いと思います。

セミナーに参加したり、
コンサルを受けたり、
ミーティングに出たりなど
勉強の方法は様々ですが、
人に会って話を聞き、
その内容を理解して自分に生かすためには、
まずは本を読むなどして
充分に知識をインプットする必要があります。

自分の中で
「不動産賃貸業とはこういうものだ」とか
「このような投資手法で始めてみよう」とか
仮説を立てられるくらい、
しっかりと勉強しましょう。

私が不動産賃貸業を始めた10年前は、
不動産賃貸業に関する本はほとんどありませんでしたが、
今は何百冊もあります。

最低でも100冊程度読んでから、
先輩大家さんの話を聞いた方が良いと思います。

他にはマインド系の本でしょうか。

思考は現実化する
人を動かす
ユダヤ人大富豪の教え
バビロンの大富豪

など。

それなりの規模で経営している大家さんは
マインド面もしっかりしています。

マイナス思考の言い訳ばかりの精神状態では
規模を拡大することはできません。

他には、税務の知識も必須ですが、
不動産賃貸業を始めてから学んだ方が、
より知識が深まると思います。

自分にあまり知識がない中で先輩大家さんの話を聞いても、
本当の意味で理解できることはあまりありません。

自分の時間は勿論、
先輩大家さんの時間も無駄に過ごさせることになってしまいます。

まずは間違えていても良いから
自分の中でしっかりとした仮説を立てる。

それから先輩大家さんの話を聞いて仮説について検証し、
間違えているようであれば軌道修正していきましょう。

不動産賃貸業を始めたいと考えている方は、
まずは本をたくさん読むことをお勧めします!
posted by ミット at 12:45| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月17日

【措置法37条の9の5】と【措置法35条の2】の併用

平成21年〜22年に土地を取得した際の特例として

【措置法37条の9の5】

【措置法35条の2】

というものがありました。

私は平成21年と22年に土地を取得していたため、
2年前に所有物件を売却した際に、
【措置法37条の9の5】を利用して
課税の繰り延べを行いました。

そして今年、平成22年に取得した土地を売却するのですが、
【措置法37条の9の5】を利用済みなので
【措置法35条の2】の1,000万円の特別控除は
使えないものと思っていました。

ですが本日、友達との会話の中で、
ひょっとしたら両方使えるんじゃないかという話になり、
税務署に確認してみたところ、
「同一年度でなければ、両方使えます」
との回答を頂きました。

以前、ネットで調べた知識で、
併用できないと思っていたので驚きました。

これで売却益を1,000万円圧縮できます!
利用できないと思っていたのでラッキーです^^

※税務署の担当者が間違えている可能性もあるので、
 確定申告の際にはご自身でご確認ください。
posted by ミット at 00:01| Comment(3) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月03日

1月の稼働率

1月の稼働率です。
今月は退去0件です。

              1月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  15    93.8%
ひばりRC    18戸  17.5  97.2%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  9     90%
発寒RC     12戸  11    91.6%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   7    87.5%
円山RC     12戸  12    100%

東区役所RCは満室。

琴似RCは満室。

福住RCは11月中旬から1部屋空室。
2月末で1部屋、3月末でも1部屋空き予定です。

ひばりRCは1月中旬から満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は10月末から1部屋空室。

発寒RCは12月末で1部屋退去しましたが、
1月末で満室。
2月末にも1部屋退去予定。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は1部屋空室。

円山RCは満室。

1月の稼働率は 131.5/136=96.7%
2017年の年間稼働率は 131.5/136=96.7%

大通の新築は39/45部屋です。
元金据え置き期間が1月で終わりなので、
2月から稼働率へ加えます。

3月完成の新築は4/23部屋です。
posted by ミット at 08:39| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする