2020年11月15日

コンビニからの地上げ

国道沿いの角地で地下鉄出口の目の前に物件を所有しています。
人気駅ではないのですが、
私が所有している物件では一番立地が良いと思います。

この物件は以前も私の購入価格の倍で購入したいと
隣地所有者からオファーを受けたことがありました。

今回はコンビニを出店したいので
土地を売って欲しいとオファーがありました。
フランチャイズではなく、本社で所有して出店したいとのこと。

この物件は数年後に高層マンションへ建て替えるつもりで
売る予定はないと説明したところ、
賃貸でも良いので出店したいので、
建て替える際には連絡をほしいと言われました。

数年後に実際に出店してくれるのかはわかりませんが、
このようなオファーを頂けるのはありがたいことです。

他の物件も
「この辺りで収益物件を探している人がいます」
とか手紙が届くことは多いですが、
具体的に金額を提示されるのはこの物件だけです。

買おうと思っても中々買えるものではありませんが、
このような物件を今後もコツコツ購入していきたいです。
posted by ミット at 09:46| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月23日

所有物件の男女比率などを分析

太陽さんのブログで女子率を計算していたのが面白かったので、
私も所有物件で分析してみました。

             男子  女子  同棲  法人
琴似RC     20戸  8   9   1   2   
福住RC     16戸  6   5   0   5
ひばりRC    18戸  2   9   3   4
桑園RC     16戸  4  11   0   1
二十四軒木造   10戸  3   6   1   0
発寒RC     12戸  3   0   6   3
新道東鉄骨    13戸  3   9   1   0
福住木造      8戸  1   1   6   0 
円山RC     12戸  2   0   4   6
白石戸建て     1戸  1   0   0   0
大通RC     47戸  7  10   4  26
月寒木造      2戸  0   0   0   2
裏参道RC    23戸  8   2   3  10
西岡RC     25戸  4   4   8   9
月寒西RC    16戸  2   7   4   3
本郷通テナント   2戸  0   0   0   1
月寒中7RC    9戸  2   5   0   2
月寒中9RC   26戸  7   8   7   4

計            63  86  48  78
             23% 31% 18% 28%

※同棲は親子も含む、法人はテナントも含む

駅徒歩    男子   女子   同棲   法人
 3分以内  25%(32) 38%(49) 15%(19) 21%(27)
 3〜5分   19%(21) 28%(31) 15%(17) 38%(43)
 5分以上  28%(10) 17%(6)  33%(12) 22%(8)

築年数
 築5年以内 20%(30) 20%(31) 20%(30) 39%(58)
 築5〜10年 33%(21) 38%(25) 11%(7)  17%(11)
 築10〜20年 11%(2)  50%(9)  17%(3)  22%(4)
 築20年以上 23%(10) 48%(21) 18%(8)  11%(5)

家賃帯
 4.5万円以下 27%(8) 67%(20)  3%(1)   3%(1)
 5万円前後 30%(20) 46%(31) 10%(7)  15%(10)
 6万円前後 18%(13) 29%(21) 29%(21) 24%(17)
 7万円以上 20%(21) 13%(14) 18%(19) 49%(51)

物件トータルでは
男子2:女子3:同棲2:法人3

地下鉄駅からの距離で分析したところ、
駅に近い方が女子率が高く、駅から遠いと同棲率が高いです。

同棲率については、所有している2LDK以上の間取りの物件が、
駅から5分以上のところに多いのが要因だと思います。

築年数は新しいほど法人率が高く、
古くなると女子率が高くなります。

家賃帯は安くなるほど女子率が高く、
高くなるほど法人率が高くなります。

上記の結果で分析すると、

男子 ・・・ どのような物件でもOK(笑)
女子 ・・・ 駅近、5万以下の家賃帯
同棲 ・・・ 1LDKでも6万円を超えると同棲率が高くなる
法人 ・・・ 築浅、6万円以上の家賃帯

という感じでしょうか。

私の物件は駅近が多いので、
築年数が古くなってきたら女子ウケする部屋造りを心掛ける。

家賃6万円以上の物件は、
同棲できるよう収納が多く、広めの間取りにする。

高家賃帯の物件は家賃補助の出る法人がメインターゲット。

大体肌感覚で把握していた通りの結果でしたが、
ハッキリと数字で分析するのも面白いですね^^
posted by ミット at 12:39| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月17日

コロナによる賃料減免の要望書の続き

大手2社から賃料減免の要望書が届いてましたが、
その内1社から電話が来ました。

「手紙を送らせて頂いたが、検討してもらえたでしょうか?」

というような内容です。

「持続化給付金や特別家賃支援給付金、
 コロナ関連の融資を利用し、
 それでもなお、家賃の支払いができないほど
 厳しい状況だということであれば、
 減免ではなく据え置きならば対応します」

と回答したところ

「そこまでではないです・・・」

とのこと。

じゃあ、連絡してくるなよって感じです(笑)

売上が実際に下がっているのは間違いないのでしょうが、
経営が傾くほどではないようです。
下げてもらえたらラッキー程度で
連絡してきている感じを受けました。

逆に、個人経営のテナントさんは頑張っているようで、
私のところへ連絡は来ておりません。

このようなところから連絡が来た場合は
真摯に対応しようと思っています。
posted by ミット at 17:51| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月01日

コロナによる賃料減免の要望書

コロナの影響で経営が厳しいので、
賃料を減免してほしいとの要望書が届きました。

届いたのは全国展開している大手2社からです。

全国展開している大手から、
私一人で経営している零細企業へ...

個人経営者から来た際には検討しようと考えておりましたが、
大手企業なのでもちろん断りました(笑)

多分、減免してもらえたらラッキー程度で
送ってきているのではと考えています。

再度、要望書が届いた際には

・持続化給付金やコロナ関連融資を利用しているのか確認

・6月から支給される予定の特別家賃支援給付金を申請予定か確認

・その他、経費削減の企業努力をしているのか確認

・どの程度売上が落ちていて、
 実際に経営が厳しいのか試算表などを開示して頂く

などの対応をしたのち、
減免ではなく据え置きの対応を取ろうと考えています。

据え置きした家賃については、
1年後位を目途に家賃に上乗せして
分割で支払って頂く等の対応を取るつもりです。

大手企業が事前相談もなしに
紙切れ一枚で家賃を減免してくれというのはどうなんでしょうね。
posted by ミット at 20:44| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月19日

地下鉄1分案件(前回とは別)取り組むかも

友人からパスしてもらった
地下鉄1分案件取り組むかもしれません。

購入できれば、
私の所有物件の中でも2番目の規模でかなりの大型案件です。

友人は別案件に取り組み中で、
泣く泣くパスしてくれた感じです(笑)

今は自己資金をあまり使いたくない時期なので悩んだのですが、
立地がとても良いので取り組もうと考えています。

土地はまだ押さえきれていないようなので、
土地を購入できればという感じです。

融資の条件次第では止めようと思っているので、
現時点ではまとまる確率は50%くらいだと思っています。
posted by ミット at 18:09| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月07日

地下鉄1分案件 止めました...

地下鉄1分案件ですが、
買付を取り下げました。

売主さんが入院してるとか、心臓の病気だとか、
色々な理由をつけてきて、契約を引き延ばされていました。

元々は1月契約予定だったのですが、
「入院中だから退院まで待ってくれ」と言われ、
退院したと思ったら、
「体の調子が悪いから、まだ契約は出来ない」
と言ってきたり・・・

その間、
色々な筋から契約予定の土地情報が出回っている話を
聞いていました。

札幌にいれば直接会えるのですが、
本州在住の方のため、電話でしか連絡が取れない状態。

その上、電話には滅多に出ずに、
折り返しもしてこないような人でした。

着工は8月予定だったのですが、
消費税還付を受けるため
3月中に建築士さん&建築会社さんと契約予定でした。

ですが、土地の契約を出来る気配がないため、
この売主さんは信用できないと判断し、
買付を取り下げることにしました。

友人に紹介してもらった金融機関、
裏で流れていた情報を教えてくれた友人、
図面をかいてくれた建築士さん、
スケジュールを確保してくれていた建築会社さん
など関係各所に多大な迷惑をかけることになってしまいました。

この売主さんには、
自分の身勝手な行動で迷惑を被る人がいるということを、
ちゃんと想像してほしかったです。
posted by ミット at 13:15| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月12日

高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書

平成29年に個人所有の物件を売却したため、
昨年は個人事業も課税事業者でした。

課税売上額が1,000万円以下なので、
今年から非課税に戻るために
「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出書」を提出し、
準備万端だったのですが・・・

提出後に個人名義で物件を購入してしまったために、
課税仕入額が1,000万円を超えてしまい、
3年間は課税事業者のままになるそうです。

先ほど、税理士さんに教えてもらいました。

この場合、
「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」
という書類も提出しないとダメなようです。

今年からは個人名義でホテル(1室だけ笑)も計画しているため、
課税売上が1,000万円を超える見込みなので、
今後は課税事業者のままになりそうです。

個人は全て自分で確定申告しているので面倒ですね^^;
※昨年は消費税8%と10%が混在していたので
 超大変でした・・・
posted by ミット at 10:34| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月10日

地下鉄1分案件 続報

雲行きが怪しい状態の地下鉄1分案件ですが、
先ほど続報が入りました。

売主さんが遠方に住んでいるため電話以外で連絡が取れず、
毎日電話しても折り返しがない状態だったのですが、
奥さんから連絡があり、
「心臓の病気で入院中で連絡が取れない。
売る意思はあるので、退院するまであと1〜2週間待ってほしい。
待てないようであれば契約は出来ない」
とのこと・・・

こちらは裏で動いている情報を散々聞いているので
今更信用できません。

なので、
「必ず契約してくれるのであればいつまでも待ちます。
でも、裏で動いている情報を掴んでいるので信用できない。
せめて売渡承諾書がほしい」
と連絡してもらうことにしました。

売渡承諾書には法的な効力はないので
あまり意味はないのですが、
少しでも契約を固めるために動いている状況です。

モノにできる確率は50%位かなと思っています。
立地的には欲しいですが、頭金もそれなりに必要ですし、
買っても買わなくても良いような気持ちになってきました(笑)

融資承認してくれた金融機関や、
建築士さん、建設会社さんには迷惑をかけたくないので、
最大限の努力はしようと思います。
posted by ミット at 10:32| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月02日

地下鉄1分案件の雲行きが怪しい状態に・・・

融資承認済みの地下鉄1分案件ですが、
売主さんに色々と理由をつけられて
契約日を引き延ばされている状態です。

私に情報をくれていたのは元付業者さんだったので
それほど心配していなかったのですが、
まもなく契約という状況になってから、
この土地情報が出回っていることを掴みました。

きっかけは友人にも別業者さんから同じ土地の情報が入ったこと。
しかも私の買い付け状況の情報も流れていて、
この条件だったらひっくり返せるという感じで
出回っているようでした。

昨日の飲み会の席でも、
別業者さんが同じ土地を検討していたことが判明!

色々と調べたところ、売主さんが私の買い付けを保険にして、
少しでも良い条件で売ろうと陰で動いているようです。

現在、元付業者さんと共に、別業者さんの動きを牽制しつつ、
売主さんを抑え込もうとしています(笑)

来週にも契約かという状況なので、
何とかまとめてしまいたいです。
posted by ミット at 09:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月09日

地下鉄1分案件 融資承認下りました!

R銀行&H信金に融資相談していた案件ですが、
融資承認が下りました!

ですが、当初相談していた2行ではなく、別の信金さんです(笑)

当初相談していたR銀行は頭金3割くらいになりそうとのことで、
期待せずに放置プレイ中(笑)
※結果はまだ聞いていませんが、どちらにしろ申し込みません。

H信金は、担当者がめちゃくちゃ乗り気だったのですが、
H信金からの借入合計額が
内部規定の4億を超えてしまうとのことで、
本部を説得できずNG・・・

一転してピンチな状態だったのですが、
友人に紹介してもらった信金さんで無事承認が下りました。

金利は少し高いのですが、期間30年で頭金12%程度です。

今年の夏頃着工〜来年2月完成予定です。
楽しみが出来ました^^
posted by ミット at 13:22| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする