地下鉄１分案件 融資承認下りました！

Ｒ銀行＆Ｈ信金に融資相談していた案件ですが、
融資承認が下りました！

ですが、当初相談していた２行ではなく、別の信金さんです(笑)

当初相談していたＲ銀行は頭金３割くらいになりそうとのことで、
期待せずに放置プレイ中(笑)
※結果はまだ聞いていませんが、どちらにしろ申し込みません。

Ｈ信金は、担当者がめちゃくちゃ乗り気だったのですが、
Ｈ信金からの借入合計額が
内部規定の４億を超えてしまうとのことで、
本部を説得できずＮＧ・・・

一転してピンチな状態だったのですが、
友人に紹介してもらった信金さんで無事承認が下りました。

金利は少し高いのですが、期間３０年で頭金１２％程度です。

今年の夏頃着工〜来年２月完成予定です。
楽しみが出来ました^^

１２月の稼働率

１２月の稼働率です。
今月は退去５件。

　　　　　　　　　　　　　　１２月　　　稼働率
琴似ＲＣ　　　　　２０戸　　１８　　　　９０％
福住ＲＣ　　　　　１６戸　　１２　　　　７５％
ひばりＲＣ　　　　１８戸　　１７　　　　９４．４％
桑園ＲＣ　　　　　１６戸　　１４　　　　８７．５％
二十四軒木造　　　１０戸　　１０　　　　１００％
発寒ＲＣ　　　　　１２戸　　１２　　　　１００％
新道東鉄骨　　　　１３戸　　１３　　　　１００％
福住木造　　　　　　８戸　　　８　　　　１００％
円山ＲＣ　　　　　１２戸　　１０　　　　８３．３％
白石戸建て　　　　　１戸　　　１　　　　１００％
大通ＲＣ　　　　　４７戸　　４３．５　　９２．６％
月寒木造　　　　　　２戸　　　２　　　　１００％
裏参道ＲＣ　　　　２３戸　　２３　　　　１００％
西岡ＲＣ　　　　　２５戸　　２３．５　　９４．０％
月寒西ＲＣ　　　　１６戸　　１６　　　　１００％
本郷通テナント　　　２戸　　　１　　　　５０％
月寒中７ＲＣ　　　　９戸　　　８　　　　８８．９％

琴似ＲＣは２部屋空室。

福住ＲＣは４部屋空室。

ひばりＲＣは１部屋空室。

桑園ＲＣは２部屋空室。
１部屋は２月入居で申込済。

二十四軒木造は満室。

発寒ＲＣは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は満室。

円山ＲＣは２部屋空室。
１２月末退去１部屋、１月入居１部屋。

白石戸建ては満室。

大通ＲＣはテナント１部屋、住居２部屋が空室。
１２月中旬で１部屋、１２月末で１部屋、
１月中旬で２部屋退去。
１２月末で１部屋入居。

月寒木造は満室。

裏参道ＲＣは満室ですが、１２月末で１部屋退去。

西岡ＲＣは１部屋空室ですが、
１２月中旬で更に１部屋退去。
１月で１部屋、２月で１部屋入居して満室予定。

月寒西ＲＣは満室。

本郷通テナントは２Ｆの事務所が空室。

月寒中７ＲＣはオーナー宅１部屋が空室。
民泊ではなく、ホテルとして運用すべく改装工事中です。

１２月の稼働率は　２３２／２５０＝９２．８％
２０１９年の年間稼働率は
２６８４／２８５２＝９４．１％

６月に完成した月寒中９ＲＣは申し込みベースで２５／２６です。
６カ月経過後の１月から稼働率に加えます。

事務所

最近、事務所が欲しいです。
よく遊んでいる友達は大体持っています。

春〜秋までは遊びで忙しく、ほぼ家にいないため、
それほど必要性は感じないのですが、
冬は引きこもっていることが多いため、
友達を呼べる事務所が欲しいのです。

自宅の隣のアパートを購入して
事務所にしたいなぁと思っていたのですが、
所有者に交渉するも上手くいかず、この案は諦めました。

次に思いついたのが、
自宅近所にあるアパートを事務所兼自宅に建て替えること。

あと３年半ほどでローンが終わるため、
完済後に建て替えれば土地代不要で建物にお金がかけられます。

今住んでいる自宅の住宅ローンは繰上返済して完済し、
新しい自宅を住宅ローンで新築。

引っ越し完了後、
旧自宅を賃貸＆売買の両方で募集しようかと考えています。

我ながら素晴らしい案だなと思い、
最近は自宅兼事務所をどういった建物にするか
妄想して楽しんでいます(笑)

事務所スペースに求める条件は

・麻雀卓を置けること
・来客用で４台以上の駐車スペース
・除雪が一切必要ないこと
・ゴルフ練習場
・筋トレできるホームジム
・サンドバックが吊るせる
・マッサージチェア置き場
・広い倉庫
・釣り用冷凍庫置き場
・ゲストルーム

などなど(笑)

自宅スペースに関しても色々とありますが、
まだ３年以上あるのでじっくりと検討できます。

実際にどうするかはまだ未定ですが、
物件の購入ペースを落として貯金に励もうかなと思っています。

地下鉄１分案件 融資申し込み

地下鉄１分案件ですが、
土地の解体更地渡しや引き渡し時期など希望が通りそうなので、
融資の申し込みをしました。

総事業費は２億前半で利回りは８％前半です。

申し込んだ先は、
最近、メインでお世話になっているＲ銀行とＨ信金。

いつもは一行にしか持ち込まないのですが、
Ｒ銀行が融資を引き締めていて希望条件通りになるか怪しいため、
Ｈ信金にも持ち込みました。

もちろん、他行にも持ち込んでいることは報告済みです。

Ｈ信金さんは乗り気でしたが、
自己資金をもう少し入れてもらうことになるかも知れないとのことでした。

両行の結果を見てどちらにお願いするか判断します。

その他、ホテル案件についても、
保健所へ事前協議書を提出してきました。

どちらも今月中に回答がある予定です。

地下鉄１分土地情報

懇意にさせて頂いている取引先から土地情報を頂きました。
１００坪程度の地下鉄１分の角地です。

少し土地が高いのですが、
立地が良いので、テナントも入れることにして事業計画を作成しています。

頭金を１割チョット入れて、返済比率５０％以下になる感じです。

昨日頂いたばかりの情報で色々と資料が足りていなく、
図面もまだハマっていないので、
事業計画はざっくりとした状態です。

来週中には資料がある程度揃うので、
ゴーサインを出すかどうか判断したいと思います^^

１８棟目決算完了

以前、入札していた案件ですが、本日決済が完了しました。
今回は個人名義で、法人と合わせて１８棟目です。

個人名義の物件が１棟２室しかなかったので、
今回の物件１棟９室を加えて
６５万円の控除が使えるようにしました。

この物件は友人に紹介してもらいました。

資料を見て驚いたのですが、
私が２０１７年２月に購入した地下鉄１分物件の隣の物件でした。

この物件を購入すると商業地域で２００坪の土地になるので、
他社に負けないよう、そこそこ高い金額で入札しました。

地主さんが容積を余して建てている物件だったので、
土地としては安いですが、利回りは低いという感じです。

当面は満室で運営して、
１０年後位を目途に
隣の物件と合わせて建替えたいと考えています^^

夜逃げ問題解決？

夜逃げ中のテナント問題に急展開です。

先週の金曜日に弁護士さんに明渡訴訟を正式に依頼。
明け渡しには総額５０万円以上の費用が掛かる見込みでした。

ところが、今週の火曜日に管理会社さんから連絡があり、
「夜逃げ中のテナントオーナーが自己破産したため、
先方の弁護士さんから連絡があった」とのこと。

先方の弁護士さんによると、
１１月末までに残置物の撤去や
鍵の引き渡しなども行ってくれるそうです。

また、今月で家賃の保証を打ち切ると連絡してきた保証会社へは
「予告なしで、今月で保証を打ち切るという連絡はおかしい」
と管理会社さんが交渉し、
１１月分までの家賃を保証してくれることに。

そのため、私が依頼した弁護士さんへも急遽連絡して、
明渡訴訟の契約を解除させてもらいました。

訴訟の準備を始めてしまっていたため、
手間賃として数万円程度支払うことになりましたが、
５０万円以上の費用負担をせずに済んだうえ、
３ヶ月分の敷金と
１１月分までの賃料も受け取れることになったので、
普通に退去されるよりも、良い条件になりました(笑)

このまま無事に明け渡しが完了するよう、
管理会社さんと協力して進めていきます。

テナント夜逃げ

所有物件のテナントさんが夜逃げしました（泣）



昨年の１２月から賃貸借契約を開始しているのに、
店がオープンしたのが３月。

その間は準備をしている様子もなく、
ただ家賃を頂いていただけ。

３ヶ月も家賃を支払うだけで店をオープンしないなんて、
計画性のないオーナーだなと思っていました。

また、オープン直後からバイトを２〜３名雇っていて、
売上がそんなにないのに人件費払えるのかなと心配していました。

その後はメディアにも出演し、
そこそこ繁盛している様子だったのですが、
最近は店が開いていない感じがしていました。

先日、所有物件を巡回していた際に上記の張り紙を発見・・・

管理会社さんに連絡したところ、賃料も４月から支払っておらず、
保証会社が支払ってくれていた状態だったようです。

管理会社さんが契約書に書かれていた自宅を訪ねたところ、
自宅も夜逃げ状態・・・

これから弁護士さんと明渡訴訟の準備です。
早々に終わらせて、次のテナントさんを募集したいです。

落札？しました！

以前、入札予定と書いていた案件ですが、
無事、私が購入できることになりました！

これで今年は４案件目ですね。
久しぶりに結構買っています。

まだ、契約前なので詳細は控えますが、
購入することで将来の選択肢が広がります^^

決済後にもう少し詳しく報告しますね。

新築決済完了！

今日は地下鉄３分の新築の決済でした。

延べ２０回以上購入しているので、
最近は全く緊張感がありません。

金消契約に印鑑を忘れるレベルです(笑)

今日は忘れ物も無く、滞りなく決済が完了しました。

ただ、工事が少し遅れていて、
一部工事が残っていたり、
書類の引き渡しが来週になったりしています。

入居状況はテナント２つは申込済み。
住居は４／２４という状況のようです。

ほぼ、札幌市内初の試みであろう「土間」の部屋が中心の物件で、
入居者さんに受け入れられるか実験しています(笑)

新しいコンセプトの物件は
仲介会社さんに受け入れてもらわないと、
中々お客さんを連れてきてもらえません。

室内で高級自転車を整備したい方や
店舗のような内装の部屋に住みたい方にはハマると思います。

家賃も高いですし、
来春までに満室になれば良いかなぁというイメージです。

今回は自社の企画ではなく、企画会社さんの物件なのですが、
ここの物件は尖がったコンセプトの物件が多いので、
私は結構好きです^^