１８棟目決算完了

以前、入札していた案件ですが、本日決済が完了しました。
今回は個人名義で、法人と合わせて１８棟目です。

個人名義の物件が１棟２室しかなかったので、
今回の物件１棟９室を加えて
６５万円の控除が使えるようにしました。

この物件は友人に紹介してもらいました。

資料を見て驚いたのですが、
私が２０１７年２月に購入した地下鉄１分物件の隣の物件でした。

この物件を購入すると商業地域で２００坪の土地になるので、
他社に負けないよう、そこそこ高い金額で入札しました。

地主さんが容積を余して建てている物件だったので、
土地としては安いですが、利回りは低いという感じです。

当面は満室で運営して、
１０年後位を目途に
隣の物件と合わせて建替えたいと考えています^^

夜逃げ問題解決？

夜逃げ中のテナント問題に急展開です。

先週の金曜日に弁護士さんに明渡訴訟を正式に依頼。
明け渡しには総額５０万円以上の費用が掛かる見込みでした。

ところが、今週の火曜日に管理会社さんから連絡があり、
「夜逃げ中のテナントオーナーが自己破産したため、
先方の弁護士さんから連絡があった」とのこと。

先方の弁護士さんによると、
１１月末までに残置物の撤去や
鍵の引き渡しなども行ってくれるそうです。

また、今月で家賃の保証を打ち切ると連絡してきた保証会社へは
「予告なしで、今月で保証を打ち切るという連絡はおかしい」
と管理会社さんが交渉し、
１１月分までの家賃を保証してくれることに。

そのため、私が依頼した弁護士さんへも急遽連絡して、
明渡訴訟の契約を解除させてもらいました。

訴訟の準備を始めてしまっていたため、
手間賃として数万円程度支払うことになりましたが、
５０万円以上の費用負担をせずに済んだうえ、
３ヶ月分の敷金と
１１月分までの賃料も受け取れることになったので、
普通に退去されるよりも、良い条件になりました(笑)

このまま無事に明け渡しが完了するよう、
管理会社さんと協力して進めていきます。

テナント夜逃げ

所有物件のテナントさんが夜逃げしました（泣）



昨年の１２月から賃貸借契約を開始しているのに、
店がオープンしたのが３月。

その間は準備をしている様子もなく、
ただ家賃を頂いていただけ。

３ヶ月も家賃を支払うだけで店をオープンしないなんて、
計画性のないオーナーだなと思っていました。

また、オープン直後からバイトを２〜３名雇っていて、
売上がそんなにないのに人件費払えるのかなと心配していました。

その後はメディアにも出演し、
そこそこ繁盛している様子だったのですが、
最近は店が開いていない感じがしていました。

先日、所有物件を巡回していた際に上記の張り紙を発見・・・

管理会社さんに連絡したところ、賃料も４月から支払っておらず、
保証会社が支払ってくれていた状態だったようです。

管理会社さんが契約書に書かれていた自宅を訪ねたところ、
自宅も夜逃げ状態・・・

これから弁護士さんと明渡訴訟の準備です。
早々に終わらせて、次のテナントさんを募集したいです。

落札？しました！

以前、入札予定と書いていた案件ですが、
無事、私が購入できることになりました！

これで今年は４案件目ですね。
久しぶりに結構買っています。

まだ、契約前なので詳細は控えますが、
購入することで将来の選択肢が広がります^^

決済後にもう少し詳しく報告しますね。

新築決済完了！

今日は地下鉄３分の新築の決済でした。

延べ２０回以上購入しているので、
最近は全く緊張感がありません。

金消契約に印鑑を忘れるレベルです(笑)

今日は忘れ物も無く、滞りなく決済が完了しました。

ただ、工事が少し遅れていて、
一部工事が残っていたり、
書類の引き渡しが来週になったりしています。

入居状況はテナント２つは申込済み。
住居は４／２４という状況のようです。

ほぼ、札幌市内初の試みであろう「土間」の部屋が中心の物件で、
入居者さんに受け入れられるか実験しています(笑)

新しいコンセプトの物件は
仲介会社さんに受け入れてもらわないと、
中々お客さんを連れてきてもらえません。

室内で高級自転車を整備したい方や
店舗のような内装の部屋に住みたい方にはハマると思います。

家賃も高いですし、
来春までに満室になれば良いかなぁというイメージです。

今回は自社の企画ではなく、企画会社さんの物件なのですが、
ここの物件は尖がったコンセプトの物件が多いので、
私は結構好きです^^

築古木造テナント物件購入！

本日は築古木造テナント物件の決済でした。

地下鉄５分の土地で１２７坪の商業地域です。
５年後を目途に高層ＲＣマンションへ建て替える予定です。

１階のテナントさんは
賃料を安くする代わりに立ち退きの際に
営業補償を行わないという内容で前オーナー時代から契約済み。

２階は現在空いているのですが、
賃料を安くして５年の定期借家の事務所で募集する予定です。

物件名は本郷通テナントにしようかな。

融資内諾！

先月、銀行へ持ち込んでいた土地値以下築古物件ですが、
本日内諾が出ました。

期末を挟んだため時間がかかってしまいましたが、
売主さんに回答を待って頂いていたので良かったです。

キャッシュフローがあまり出なく、
建て替えるまでの間は
資金を寝かせておくことになってしまうため、
今回はフルローン希望で相談しました。

ですが、利回りが低く、事業収支が厳しかったため、
支店長と相談して頭金を入れることで
本部からＯＫをもらいました。

契約前なので詳細については、
契約後に報告します^^

久しぶりの買い付け

久しぶりに中古物件へ買い付けを入れました。
築古物件で、建て替え用地として考えています。

土地としては安いのですが、
収益性が低いため、
融資の難易度が高いです。

すごく欲しいというわけでもないので、
今回は融資特約付きにしました。

満額の一番手なので、
融資の結果が出るまでは押さえておいてくれるそうです。

現金で購入すると
建て替えるまで寝かせておくことになってしまうため、
なるべく多く融資を使いたいと考えています。

明日、銀行へ持ち込みますが、
今回は融資が付くかどうかわかりません。

結果はまた報告しますね。

売却について

昨日、飲み会で物件の売却についての話がありましたので、
私の実績と考えをまとめてみます。

※全て税引前

【１棟目　重量鉄骨造】
３，３００万円（築１９年）で購入
→　５，３００万円（築２６年）で売却
所有期間７．５年（個人名義）

キャッシュフロー
年収実績５５０万
−年間返済額１７５万
−固都税、管理費、修繕費等７６万
＝２９９万／年

キャピタルゲイン　２，８００万円
キャッシュフロー９．３年分
譲渡税５３５万（２０％）

【２棟目　ＲＣ造】
４，７００万円（築１９年）で購入
→　１１，０００万円（築２５年）で売却
所有期間５．７年（個人名義）

キャッシュフロー
年収実績１，１７７万
−年間返済額２７４万
−固都税、管理費、修繕費等２８７万
＝６１６万／年

キャピタルゲイン　７，７００万円
キャッシュフロー１２．５年分
譲渡税１，２９４万（２０％）

【３棟目　ＲＣ造】
７，６００万円（新築）で購入
→　９，８００万円（築７年）で売却
所有期間７年（個人名義）

キャッシュフロー
年収実績６６２万
−年間返済額３９８万
−固都税、管理費、修繕費等６８万
＝１９６万／年

キャピタルゲイン　３，８８５万円
キャッシュフロー１９．８年分
譲渡税３５６万（２０％）

【４棟目　ＲＣ造】
５，２００万円（築２２年）で購入
→　７，７００万円（築２６年）で売却
所有期間４．５年（法人名義）

キャッシュフロー
年収実績８０８万
−年間返済額３３４万
−固都税、管理費、修繕費等１７８万
＝２９６万／年

キャピタルゲイン　３，３０７万円
キャッシュフロー１１．１年分
譲渡税７２５万（３０％）

以上、４物件が今まで売却した物件です。
ここ数年のプチバブルの恩恵を受け、
たまたま高値で売却することが出来ました。

売却時の基準は人それぞれだと思いますが、
キャピタルゲインがキャッシュフロー１０年分以上、
最低でも７年分以上くらいかなと思っています。

５年分程度であれば、
よほど手間がかかる物件などでなければ、
所有している方が良いという考えです。

他にも大規模修繕のタイミングや、
築年数も関係してきます。

ＲＣ造の場合は、次の方の融資や
大規模修繕のタイミングも考慮すると
築２５年頃が出口のタイミングでしょうか。

それよりも古い物件は修繕してずっと所有するか、
高利回りで売却するしかなくなりそうです。

新築の場合は家賃下落が始まる前であり、
ある程度の利回りで売却できる築１０年程度も
売却のタイミングだと思います。

５，０００万以下の木造は、
築２５年を越えたら土地値もしくは利回りで
ある程度価格が固定されると思っています。

現金買いもしくは公庫を利用して購入する層がいるためです。

私の場合、
木造に関しては建て替え用地としてしか購入していないため、
売却する予定はありません。

なので、木造の売却に関しては経験値ゼロです。

良い立地の場合は必ずしも出口を取る必要はなく、
完済を目指すのも良いのではと考えています。

また、金融機関の融資環境等の影響を受けないよう、
売却目的で物件は購入しないことにしています。

新築引き渡し

弊社の新シリーズである
猫専用ペットマンションが引き渡されました。







礼金１（ペット礼金別）、敷金１、広告料１と
強気の条件で募集していますが、
１６部屋中１４部屋に申し込みが入っています！

そのうち猫を飼っている人は１／３ほどですが(笑)

猫との共生を考えて設計したマンションなので、
猫と住んでいる方は長く住んでくれると期待しています。