地上げされる

２月に購入した地下鉄徒歩１分の土地ですが、
隣地の所有者から地上げされました。

私の購入した金額の１．８倍で
購入したいとのことだったのですが、
個人所有のため短期譲渡になること、
地下鉄出口の目の前の角地で資産価値が高いこと、
上記の理由で断りました。

一瞬グラッと来ましたが・・・(笑)

５月の稼働率

５月の稼働率です。
今月は退去１件。

　　　　　　　　　　　　　　５月　　　　稼働率
琴似ＲＣ　　　　　２０戸　　１９．５　　９７．５％
福住ＲＣ　　　　　１６戸　　１２．５　　７８．１％
ひばりＲＣ　　　　１８戸　　１８　　　　１００％
桑園ＲＣ　　　　　１６戸　　１６　　　　１００％
二十四軒木造　　　１０戸　　１０　　　　１００％
発寒ＲＣ　　　　　１２戸　　１０　　　　８３．３％
新道東鉄骨　　　　１３戸　　１２　　　　９２．３％
福住木造　　　　　　８戸　　　７　　　　８７．５％
円山ＲＣ　　　　　１２戸　　１２　　　　１００％
大通ＲＣ　　　　　４７戸　　４５　　　　９５．７％

琴似ＲＣは満室になったのですが、
新入居者さんがストーカー被害にあい１ヶ月で退去・・・
仕方ないです。

福住ＲＣは３部屋空き。

ひばりＲＣは満室。

桑園ＲＣは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒ＲＣは１部屋空室ですが、７／１から入居予定。
その他に５月末で１部屋退去しました。

新道東鉄骨は１部屋空き。

福住木造は１部屋空き。

円山ＲＣは満室。

大通ＲＣは住居１部屋が空室で、６月中旬に１部屋退去。
テナントは申し込みが入りました！
６月から内装工事で７月オープン予定です。
６月分の賃料はサービスしました^^

５月の稼働率は　１６２／１７２＝９４．２％
２０１７年の年間稼働率は　７９３．５／８４６＝９３．８％

裏参道ＲＣは１８／２３部屋です。

４月の稼働率

４月の稼働率です。
今月は退去４件。

　　　　　　　　　　　　　　４月　　　　稼働率
琴似ＲＣ　　　　　２０戸　　１８　　　　９０％
福住ＲＣ　　　　　１６戸　　１２．５　　７８．１％
ひばりＲＣ　　　　１８戸　　１８　　　　１００％
桑園ＲＣ　　　　　１６戸　　１５　　　　９３．８％
二十四軒木造　　　１０戸　　１０　　　　１００％
発寒ＲＣ　　　　　１２戸　　１０．５　　８７．５％
新道東鉄骨　　　　１３戸　　１２．５　　９６．２％
福住木造　　　　　　８戸　　　７　　　　８７．５％
円山ＲＣ　　　　　１２戸　　１１．５　　９５．８％
大通ＲＣ　　　　　４７戸　　４４　　　　９３．６％

琴似ＲＣは３月末で２部屋退去しましたが、
５月初旬で１部屋、中旬で１部屋入居して満室。

福住ＲＣは４月中旬から５部屋空室ですが、
４月中旬で１部屋、５月中旬で１部屋入居予定。
まだ３室空室があります・・・

ひばりＲＣは満室。

桑園ＲＣは４月末から満室。

二十四軒木造は満室。

発寒ＲＣは３部屋空室ですが、
４月初旬から１部屋、中旬から１部屋入居です。

新道東鉄骨は３月末で１部屋退去して
４月中旬から満室となりましたが、
４月末で１部屋退去。

福住木造は１部屋空室のまま。
管理会社さんの提案を受け入れ、
当面は変更せず様子をみることにしました。

円山ＲＣは４月中旬で１部屋退去しましたが、４月末から満室。

大通ＲＣはテナント１部屋、住居２部屋が空室ですが、
５月初旬で１部屋入居。

４月の稼働率は　１５９／１７２＝９２．４％
２０１７年の年間稼働率は　６３１．５／６７４＝９３．７％

裏参道ＲＣは１４／２３部屋です。

１階が１部屋も決まらないため、
家賃を見直しました。

３棟目売却

本日、３棟目を売却しました。
所有期間は７年で、売却価格は購入価格の１．３倍です。

インカムゲインで購入価格の１４％を回収済み。

２５年返済でキャッシュフローが少なかったため、
キャピタルゲインは稼働率９５％の年間利益２０年分です。

また、先行取得土地の特例【措置法３５条の２】が使えるので
譲渡税も安くなります。

今回の売却を見越して、
ふるさと納税で規制が入る前に高額家電もゲット済みです^^

これで当面は売却予定はありません。
あとはバブルが崩壊するのを待つだけです(笑)

３月の稼働率

３月の稼働率です。
今月は退去１１件（泣）

　　　　　　　　　　　　　　３月　　　　稼働率
東区役所ＲＣ　　　１１戸　　１１　　　　１００％

琴似ＲＣ　　　　　２０戸　　２０　　　　１００％
福住ＲＣ　　　　　１６戸　　１３．５　　８４．４％
ひばりＲＣ　　　　１８戸　　１７．５　　９７．２％
桑園ＲＣ　　　　　１６戸　　１６　　　　１００％
二十四軒木造　　　１０戸　　９　　　　　９０％
発寒ＲＣ　　　　　１２戸　　１１．５　　９５．８％
新道東鉄骨　　　　１３戸　　１３　　　　１００％
福住木造　　　　　　８戸　　　７　　　　８７．５％
円山ＲＣ　　　　　１２戸　　１２　　　　１００％
大通ＲＣ　　　　　４７戸　　３８．５　　８１．９％

東区役所ＲＣは３月末で１部屋退去。

琴似ＲＣは３月末で２部屋退去。

福住ＲＣは３部屋空室で４月中旬で更に２部屋退去。

ひばりＲＣは３月中旬退去でしたが、３月末から満室。

桑園ＲＣは３月末で１部屋退去。

二十四軒木造は３月末で満室。

発寒ＲＣは２部屋空室で３月末で更に１部屋退去。
４月から１部屋入居です。

新道東鉄骨は３月末で１部屋退去。

福住木造は１部屋空室のまま。
管理会社さんを変更予定です。

円山ＲＣは満室ですが、４月中旬で１部屋退去。

大通ＲＣは３月中旬で２部屋退去。
テナント１部屋、住戸８部屋が空室ですが、
３月末＆４月入居が７部屋あります。
空室の残りはテナント１部屋、キャンセルになった住戸１部屋です。

３月の稼働率は　１６９／１８３＝９２．３％
２０１７年の年間稼働率は　４７２．５／５０２＝９４．１％

先週末に完成した裏参道ＲＣは、
申し込みベースで１２／２３部屋です。
最高１７部屋まで申し込みが入っていたのですが、
賃料の高さが災いして
法人の稟議が通らずキャンセルとなりました・・・

まだ少し法人の動きがあるようですので、
４月中に埋めるべく、募集条件を見直しました。

裏参道新築ＲＣ引き渡し

裏参道の新築ＲＣが本日引き渡しでした。
先週末の時点で１３／２３戸の申し込みでした。

工事が遅れていたため、
引渡し前に内覧することが出来なかったのですが、
その割には申し込みが入ったと思います。

繁忙期はほぼ終わっていますが、
今日からやっと内覧できるようになるので、
早期満室になることを期待しています。

土地は２０１５年１０月に話を頂いていたものです。

一度売り止めになったのですが、
色々とあって何とか購入することが出来ました。

総事業費は２億後半、利回りは８．８％程度です。
今の土地相場だと実現できない利回りだと思います。

今後、予定しているのは福住駅徒歩５分の新築ＲＣ２５戸です。
７月着工、３月上旬完成予定です。

脱サラ時の家賃年収の根拠

２０１２年７月に脱サラをしてから間もなく５年です。

脱サラしてからは人生がより楽しく、
あっという間に時間が過ぎていきます^^

先日、脱サラを目指している大家仲間とお茶をしていた時に、
脱サラ時の目標家賃年収を５，０００万にしていた理由を
聞かれました。

生活するだけであればもっと少なくても大丈夫では？
ということだと思います。

で、その理由ですが、
「私がサラリーマンを続けて出世したとして、
一番多くもらえる年収を基準にした」
です。

たぶん私が頑張って出世しても、
最高年収は１，５００万〜２，０００万くらいだったと思います。

私の場合は家賃年収の３５〜４０％程度が手残りになりますので、
家賃年収５，０００万が基準となりました。

何故、サラリーマンでの最高年収を基準にしたかですが、

私が会社を辞めたいと言っても文句を言わず、
借金の保証人にもなってくれ、
私を信じてついてきてくれる妻に対して、
サラリーマンを辞めることによって、
パートに出なければならなくなったり、
仕事の手伝いをしなければならなくなったりといった
金銭的、時間的、精神的デメリットがないよう、
私が脱サラしてよかったと思ってもらえる最低基準と
考えたためです。

そして、私自身、サラリーマンを続けたほうが、
妻に良い生活をさせることが出来たという後悔をしないためです。

それと、大手企業に勤めていた私にだからこそ、
安心して嫁に出してくれたであろう
義理の両親に対する仁義でもあります。

脱サラしても金銭的な心配は一切ありませんよという証明に、
脱サラ直後から私と妻の両親への仕送りも始めました。

これが家賃年収５，０００万の根拠です。

一番身近で支えてくれる妻に対する仁義、
今まで育ててくれた両親に対する仁義、
その他、
お世話になった会社への仁義も忘れないように。

脱サラするときは
お世話になった上司や先輩、
会社に残る仲間に極力迷惑がかからないよう、
綺麗に会社を去りたいですね。

「立つ鳥跡を濁さず」です^^

新築申し込みラッシュ！

昨年７月完成の大通ＲＣですが、
テナント１戸を除き、
申し込みベースで一旦満室となりましたが、
１部屋キャンセルがありました。

残り１部屋です。

３月中旬に２部屋退去があるのですが、
そちらの部屋には申し込みが入っています。

３月末完成の裏参道ＲＣは
２ＬＤＫ全７戸に申し込みがあり、
１ＬＤＫも６／１６戸の申し込みが入っています。

中々良いペースです^^

２月の稼働率

２月の稼働率です。
今月は退去２件です。

　　　　　　　　　　　　　　２月　　　　稼働率
東区役所ＲＣ　　　１１戸　　１１　　　　１００％

琴似ＲＣ　　　　　２０戸　　２０　　　　１００％
福住ＲＣ　　　　　１６戸　　１５　　　　９３．８％
ひばりＲＣ　　　　１８戸　　１８　　　　１００％
桑園ＲＣ　　　　　１６戸　　１６　　　　１００％
二十四軒木造　　　１０戸　　９　　　　　９０％
発寒ＲＣ　　　　　１２戸　　１２　　　　１００％
新道東鉄骨　　　　１３戸　　１３　　　　１００％
福住木造　　　　　　８戸　　　７　　　　８７．５％
円山ＲＣ　　　　　１２戸　　１２　　　　１００％
大通ＲＣ　　　　　４７戸　　３９　　　　８２．９％

東区役所ＲＣは満室ですが、３月末で１部屋退去。

琴似ＲＣは満室。

福住ＲＣは１１月中旬から１部屋空室。
２月末で１部屋、３月末でも１部屋退去予定です。
３月中に埋めるべく、条件を見直しました。

ひばりＲＣは満室ですが、３月末で１部屋退去。

桑園ＲＣは満室、３月末で１部屋退去。

二十四軒木造は１０月末から１部屋空室でしたが、３月末で満室！

発寒ＲＣは満室ですが、
２月末で１部屋、３月中旬で１部屋、
３月末で１部屋退去予定・・・

新道東鉄骨は満室ですが、３月末で１部屋退去。

福住木造は１部屋空室のまま。
今月中に埋まらなければ、
管理会社さんを変更予定です。

円山ＲＣは満室。

今月から稼働率計算へ追加した
大通ＲＣはテナント１部屋、住戸７部屋が空室のまま。
３月入居で４部屋申し込みが入っているのですが、
転勤等で３月中旬に２部屋退去します。
こちらも３月中に埋めるべく、
一部の部屋の条件を見直しました。

２月の稼働率は　１７２／１８３＝９４．０％
２０１７年の年間稼働率は　３０３．５／３１９＝９５．１％

３月完成の裏参道ＲＣは、
私が把握しているのは４／２３部屋ですが、
更に申し込みが入っているとの報告を受けています。

地下鉄１分木造テナント決済

昨年末に融資承認が下りていた
地下鉄１分の木造テナント物件の決済が完了しました^^

土地は国道に面した角地でＬ字型になっており、
３方向が道路に面しています。

土地が気に入って購入しました。

１階には何十年も前から入居中のテナントさん有り。
このテナントさんが退去したら建て替える予定です。

２階は前オーナーの親が住んでいたのですが、
今は空き家です。

かなり古いのですが、
２階も全面リフォームをして当面は貸し出すつもりです。