2017年11月17日

残債利回り

所有物件はエクセルで一覧表を作って管理しています。

築年数や最寄駅からの距離、入居率、残債などをまとめていて、
融資申し込み時や決算書類提出時に銀行へ提出しています。

今日もヒマだったので
所有物件の残債利回りを計算してみました。

琴似RC    地下鉄3分 20戸   築6年  11.3%
福住RC    地下鉄7分 16戸   築5年  11.5%
ひばりRC   地下鉄3分 18戸  築10年  11.8%
桑園RC    JR5分  16戸   築5年  11.6%
二十四軒木造  地下鉄4分 10戸  築28年  借入なし
二十四軒駐車場 地下鉄4分  4台    土地  借入なし
発寒RC    JR5分  12戸   築4年  11.8%
新道東鉄骨   地下鉄1分 13戸  築20年  19.3%
福住木造    地下鉄7分  8戸  築21年  34.1%
地下駐車場   市電4分  19台  築29年  31.2%
円山RC    地下鉄5分 12戸   築1年   9.4%
白石戸建て   地下鉄4分  1戸  築55年  19.1%
大通RC    地下鉄4分 47戸   築1年   9.0%
月寒木造    地下鉄1分  2戸  築47年  12.8%
裏参道RC   地下鉄2分 23戸   築0年   9.3%

白石戸建てと月寒木造が
築年数の割に残債利回りが低いですが、
両方とも土地値の6割くらいで購入しています。

現在の相場であれば、
全物件が残債以上の価格で売れる状態ですね^^
posted by ミット at 13:45| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月04日

2017年物件ごとの稼働率1〜10月

2017年の物件ごとの稼働率を計算しました。
年末の計算を少しでも楽にするためです(笑)

2017年 上半期(1〜10月)稼働率

         1〜10月       稼働率
琴似RC     192/200    96.0%
福住RC     131.5/160  82.2%
ひばりRC    174/180    96.7%
桑園RC     159/160    99.4%
二十四軒木造   97/100     97.0%
発寒RC     113/120    94.2%
新道東鉄骨    124.5/130  95.8%
福住木造     73/80      91.3%
円山RC     119.5/120  99.6%
白石戸建て    2/2        100%
大通RC     395.5/423  93.5%
月寒木造     4/4        100%
裏参道RC    46/46      100%

ベスト3
1.円山RC    99.6%
2.桑園RC    99.4%
3.二十四軒木造  97.0%
※今年から計算に加えた稼働率100%の物件は除きました。

ワースト3
1.福住RC    82.2%
2.福住木造    91.3%
3.大通RC    93.5%

円山RCが引き続きトップ。
10月末に1部屋退去しましたが、既に申し込みが入っています。

桑園RCは安定のベスト3入り。
単身物件なのですが、動きが少なく、空室期間も短いです。

二十四軒木造が初めて3位に入りましたが、
11月中旬に1部屋退去するので、
たぶん陥落します(笑)

そして、ワースト1、2が福住エリア・・・

福住RCは春に5部屋も退去があったのですが、
夏以降にも4部屋も退去・・・
これほど退去のタイミングが重なったのは初めてです。
来春の満室を目指して粛々とやるしかないですね。

福住木造は一度満室になったのですが、
転勤&自宅購入のため、3部屋も退去しました。
空室期間が長引く傾向にありますが、
家賃スライドを受け付けるなどの対策をしましたので、
来春までには満室にしたいです。

大通RCは年末までにはワースト3を抜け出しそうです。

相変わらず福住エリアの空室が目立っています。
来春完成の新築と合わせて、
福住エリアだけで33室も決めないとダメです^^;
posted by ミット at 09:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月02日

3000万UP!

先日の買付1番手をゲットしたけど
売り止めになってしまった物件ですが、
管理会社さん経由で3000万円高く売りに出されたようです(笑)

流石にこの価格では売れないと思いますが、
元の価格に近い価格で売りに出ることはなさそうなので、
銀行さんへ連絡して融資の申し込みを取り下げてもらいました。

残念です。
posted by ミット at 19:51| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月30日

10月の稼働率

10月の稼働率です。
今月は退去6件。

              10月   稼働率
琴似RC     20戸  19    95%
福住RC     16戸  13    81.3%
ひばりRC    18戸  16    88.9%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  12    92.3%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  12    100%
白石戸建て     1戸   1    100%
大通RC     47戸  44.5  94.7%
月寒木造      2戸   2    100%
裏参道RC    23戸  23    100%

琴似RCは1部屋空室。
11月中旬にも1部屋退去予定。

福住RCは4部屋空室ですが、今月初めから1部屋入居。
今月末で更に2部屋退去予定なので。
空室は合計5部屋になります・・・
昨年はひばりRCで退去が多かったのですが、
今年はこの物件ですね。
何年かに一度、このような波に当たることがあります。

ひばりRCは2部屋空室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室ですが、
11月中旬で1部屋退去予定。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は1部屋空室で、
11月中旬で更に1部屋退去予定。

福住木造は満室でしたが、
10月末で2部屋、11月中旬で1部屋退去。
自宅購入&転勤が理由です。

円山RCは満室でしたが、10月末で1部屋退去。
すでに申し込みが入っています。

白石戸建ては満室。

大通RCは3部屋空室でしたが、10月末で1部屋入居。
10月末で1部屋退去。

月寒木造は満室。

裏参道RCは満室。

10月の稼働率は 189.5/198=95.6%
2017年の年間稼働率は 1665/1758=94.7%

今年は夏の退去が多かったのですが、
秋も多いです。
10〜11月で11部屋!
で、入居は4部屋・・・

夏〜秋にかけて、これほど退去が多かった年はないですね。
どうなってるの?(笑)
posted by ミット at 10:05| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月27日

最近の不動産活動

ほとんど更新していない私のブログを
毎日チェックしに来ている人がいるらしいので、
最近の活動を少しアップします(笑)

ネットに出ていた物件に問い合わせしました。

収益物件になれていない業者さんで、
相場よりも安く売りに出してしまったため、
買い付けが殺到!

一日で30件入ったようです(笑)

元付け業者さんを探し出し、
何だかんだで買付1番をゲットし、
売主さんのOKが出たら契約しちゃいましょう
ということになったのですが、
元付けを飛ばして売主さんに直接飛び込んだ業者さんや
売買を知らされていなく、
仲介に絡みたかった管理会社さんの影響で、
一度売り止めになってしまいました。

残念です。
たぶん同価格では出てこないと思います。

数年に一度くらい、
値付けミスの物件を見つけるのですが、
大抵、売主に直接飛び込む輩がいて滅茶苦茶になります。

他は・・・・・
釣りとジム、映画鑑賞、ゲームですかね(笑)

不動産関連の活動はほとんどしていません。

私の基本戦略は、

@立地がイマイチだけど、
 手間をかけると高収益になる中古物件を中心に買い進める。
Aある程度の戸数になったら、手間がかかる物件を売却し、
 そのお金で好立地の新築物件を購入。
B時間が自由に使えるようになる←今ここ(笑)
C更に手間がかからない商業ビルを購入する。

です。

不動産のおかげで「ある程度のお金」と「自由な時間」があり、
「気の合う仲間」と過ごすことが出来るようになりました。

島田紳助が年を取った時に必要なのは、
「お金」と「仲間」と「筋肉」と言っていたそうですが、
私も同感です。

私の周りでは「筋肉」に気を使っているのは
エ○おやじさんだけなので、
老後まで私と遊べる体力を維持するためにも、
みんなにもジム通いしてほしいと思っています(笑)
posted by ミット at 09:45| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月29日

9月の稼働率

9月の稼働率です。
今月は退去3件。

              9月    稼働率
琴似RC     20戸  19    95%
福住RC     16戸  12.5  78.1%
ひばりRC    18戸  16    88.9%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  12    92.3%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  12    100%
白石戸建て     1戸   1    100%
大通RC     47戸  46    97.9%
月寒木造      2戸   2    100%
裏参道RC    23戸  23    100%

琴似RCは1部屋空室。

福住RCは8月中旬で1部屋入居していました。
更に1部屋申し込みが入ったので、
空室は残り3部屋です。

ひばりRCは2部屋空室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は1部屋空室。

福住木造は満室。

円山RCは満室。

白石戸建ては満室。
昨年から所有していましたが、
稼働率計算に加えていませんでした。
今月から加えます。

大通RCは9月中旬に満室になりましたが、
9月中旬で1部屋、9月末で2部屋退去です。

月寒木造は満室。
こちらも今年の春から所有してしましたが、
今月から稼働率計算に加えます。

裏参道RCは満室。

9月の稼働率は 189.5/198=95.6%
2017年の年間稼働率は 1475.5/1560=94.6%

今年は夏の退去が多かったです。
秋の繁忙期中に埋めるべく対策中です。
posted by ミット at 11:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月27日

8月の稼働率

8月の稼働率です。
今月は退去4件。

              8月    稼働率
琴似RC     20戸  18    90%
福住RC     16戸  11.5  71.9%
ひばりRC    18戸  17    94.4%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  12    92.3%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  12    100%
大通RC     47戸  46    97.9%

琴似RCは2部屋空室ですが、1部屋申し込みあり。

福住RCは5部屋空室で、1部屋申し込みあり。
今年の春から退去が続いています。
こんなに空室が多くなったのは初めてですが、
秋の繁忙期に向けて対策中です。

ひばりRCは8月中旬で2部屋退去。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は1部屋空室。

福住木造は満室。

円山RCは満室。

大通RCは8月初めに1部屋退去。

8月の稼働率は 162.5/172=94.5%
2017年の年間稼働率は 1286/1362=94.4%

裏参道RCは今月から満室です^^
posted by ミット at 17:15| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月05日

7月の稼働率

7月の稼働率です。
忘れてました(笑)

今月は退去3件。

              7月    稼働率
琴似RC     20戸  19    95%
福住RC     16戸  13    81.3%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   7    87.5%
円山RC     12戸  12    100%
大通RC     47戸  47    100%

琴似RCは7月末で1部屋退去して、2部屋空室。

福住RCは7月末で1部屋、
8月中旬にも1部屋空いて5室空室。
ヤバイです・・・

1部屋申し込みが入っていますが、
入居日を確認していません。

ひばりRCは満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室ですが、7月末で1部屋退去。

福住木造は1部屋空きですが、8月から満室。

円山RCは満室。

大通RCは満室ですが、8月初めに1部屋退去。

7月の稼働率は 167/172=94.8%
2017年の年間稼働率は 1123.5/1190=94.4%

裏参道RCは金利のみの支払いが9月までなので、
10月から稼働率へ加える予定でしたが、
8月中に満室になるので9月から加えます(笑)
posted by ミット at 17:02| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月04日

融資内諾・・・

2週間前に銀行へ持ち込んだ案件ですが、
本日、本部承認が出ました!

早速、企画屋さんへ連絡したところ、

「土地のみを現金買いする業者さんが2日前に現れて、
来週契約することになりました。」

という悲しいお知らせ・・・

銀行の担当者さんも急いで融資を通してくれて、
希望通りの条件で融資がついただけに残念です。
posted by ミット at 21:23| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月21日

融資申し込み

初取引の企画屋さんから物件情報を頂きました。

私が購入しよう思っている最低限の条件は満たしていたので、
本日銀行へ持ち込みました。

初取引だけあって物件は全くグリップ出来ていなく(笑)
買い付け順ではなく融資が付いた順になると言われたのですが、
融資特約なしで押さえるほど欲しくはなかったので、
融資が付いたら買うことにしました。

結果が出るのは2〜3週間後かな?
気長に待つことにします^^
posted by ミット at 20:45| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする