2017年03月16日

近寄り難い?

昨日は大家仲間との飲み会でした。

5時間近く大声でしゃべって、
笑ってばかりだったので、
声がガラガラです(笑)

飲み会の中で、
「不動産賃貸業歴も長く、
昔からブログを書いているエボおやじさんや私には近寄り難い」
というような話が出てました。

エボおやじさんは有名ブロガーですので何となく理解できますが、
私はブログもあまり更新していなく、
それほど読者もいないので、
だぶん見た目が怖いのだと思います・・・

不動産賃貸業を始めたばかりの方に
少しでもアドバイス出来ればな〜という気持ちで、
ソウトクさんのモスミ等に参加しているのですが、
初心者の方はほとんど近くに来ません(笑)

こちらから勝手に会話に加わって
偉そうにアドバイスするのもおかしいので、
いつも顔なじみのメンバーと話しています。

自覚はないのですが、
見た目もチンピラ風らしいですし、
オブラートに包むことなくハッキリとモノを言うので、
怖く感じているかもしれませんが、
本当は優しいです(←自分で言う笑)

不動産賃貸業を初めて10年以上経っていて、
新築RC、中古RC、中古木造アパート、築古戸建て、
テナント、駐車場等幅広く投資しています。

また、フルローンのほか、現金買いもしていますし、
DIYも得意です。

屋上防水や外壁塗装、配管交換、ポンプ交換など
大規模修繕の経験もあります。

意外と不動産には詳しいので、
遠慮せずに話しかけてください。

言いたいことはそれだけです(笑)
posted by ミット at 20:55| Comment(11) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月31日

妬み嫉み

私は他人がどうであろうと
それほど気にならないですし、
他人にどう思われようと
それほど気になりません。

家族や親しい友人が
ちゃんと私のことを理解してくれていれば良いと思っています。

他人のご機嫌を取るということをほとんどしないため、
サラリーマン時代は
先輩や上司から生意気だと言われることが多かったです。

基本的には自己中なんだと思います(笑)

好きな人は好きですし、
嫌いな人は嫌いです。

嫌いな人を好いているかのように振舞うことも苦手です。

そのため、
妬み嫉みとは無縁の生活を送っていたのですが、
最近、あることないことを言って、
私を陥れようとしている人の話を聞きました。

直接、私を陥れようとしているというよりは
間接的に陥れようとしている感じです。

ケチだとか(合ってますけど笑)、
家族をないがしろにして遊びまくってるとか、
近々破たんするとか、
他にもありますが書けません。

ヒマの人もいるものですね。
他人を陥れる時間があるなら、
自分を高める努力をすればよいと思うのですが・・・
posted by ミット at 21:13| Comment(6) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月22日

事業継承

先日、友人達と子供への事業継承について話し合いました。

友人達は子供へ会社を継ぐつもりのようですが、
私は継ぎたいと言ってこない限りは
継がせないつもりです。

子供へ会社を継がせる条件は

・自分で継ぎたいと言ってくること。

・1,000万円程度を貸し付けるので、
 自分で不動産賃貸業の結果を出し、
 10年後に2,000万円で返すこと。

上記の条件を満たせば、
何年か一緒に仕事をしてから引き継いでも良いと考えています。

そうでなければ、
会社を売却して、
お金はどこかへ寄付しようと思っています。

なぜかというと、
お金の知識のないものがお金を持つと
不幸になると考えているからです。

大した苦労もせず引き継いだ会社から、
毎月何百万とお金が入ってきたら、
真面目に仕事をするでしょうか?

私の場合は娘です。

妻が何億という資産を相続しても、
それを当てにせず、
真面目に働く夫がどれほどいるでしょうか?

妻の資産を当てにして
会社を辞めるような夫が、
引き継いだ会社の経営を出来るでしょうか?

私の会社を引き継ぐことによって、
家庭が崩壊したり、
破産したりするくらいなら、
引き継がせない方が良いと考えています。

娘はまだ6歳ですが、
「自分からやりたいと言わない限りは会社を引き継ぐつもりはない」
と伝えてあります。

「私が稼いだお金はあげない」とも(笑)

ただ、お金の教育だけはするつもりです。

私は普段から、
おもちゃやお菓子などを
理由なく買い与えることはしていません。

一瞬で消費してしまうものは
お小遣いで買うように教育してます。

先日、何か月もかけて貯めたお小遣いで
ガチャガチャをして喜んでいたのですが、
数日後、
「お金って貯めるの大変だけど、使うとすぐになくなるよね。」
「お父さんが無駄遣いするなって言ってる意味がわかった」
と言ってました(笑)

まずは無駄遣いをしないこと。

大きくなるにつれて、
お金の稼ぎ方や良い借金、悪い借金などを
徐々に教えていこうと思っています。

中学、高校辺りからはマインドの話かな。
まだまだ先ですが(笑)
posted by ミット at 20:36| Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月01日

家族の理解を得る

不動産賃貸業(以下、賃貸業)を家族、
特に奥さんに反対されている方や協力を得られない方、
結構いますよね。

大抵の方は、
サラリーマンなどの本業をしながら
副業で賃貸業を始めていると思います。

となると、
家族と過ごすはずだったプライベートな時間を削って
賃貸業へ充てることになるわけです。

その上、莫大な金額の借金をするわけですから、
反対するのが普通の反応だと思います。

家族と過ごす時間が減り、借金が増える。
更に連帯保証人になるとしたら、デメリットしか感じないですよね。

反対されているということは
信頼されていないということです。

じっくりと説明をし、
結果を出して信頼してもらいましょう。

では、どうやって理解してもらい、信頼を得るか。

私がリタイアするまで心掛けていたことは

@何故、賃貸業を始めるのか説明する。
 ・現状(サラリーマン)のままだと将来的にどのような生活になるのか。
  私は転勤族だったので、中々家を購入できないこと、
  上司はほとんど単身赴任だったことなどが
  サラリーマンの大きなデメリットでした。
 ・賃貸業のメリット・デメリット。
  金銭的、時間的な余裕が出来る。
  年金への心配がなくなる。
  投資方法によっては借金をする必要があるなど。

A購入する不動産について説明し、理解してもらう。
 ・何故購入するのか、どの位の借金をするのか。
 ・この物件を買うとどのようになるのか。
  家賃収入がいくらで返済がいくら、
  毎月いくら位貯金して次の物件の購入資金に充てるのかなど。
 ・物件を実際に見てもらい、
  空室をどのように埋めるのか説明する。
 ※嫌がる奥さんに、リフォームを手伝ってもらうということではない。
 ・可能ならば銀行へもついてきてもらう。

B将来のビジョンを話す。
 ・どの位、賃貸業に時間を取られるのか。
  満室になるまでは
  休みの日にリフォームに行かなきゃならないが、
  満室になった後は
  退去後に2〜3日リフォームが必要になるなど説明しておく。
 ・どのような生活になるか。
  不動産を購入するためにボーナスを全額貯金するが、
  それは数年間だけだから協力してほしいなど説明する。
 ・将来的にはどのくらいの家賃収入を目指すのか。
 ・リタイア後は奥さんにどのようなメリットがあるのか。
  自由になった時間で家事や育児の手伝いをするので、
  友人と遊びに行く時間が出来ること。
  混んでいない時期に旅行へ行けること。
  役員報酬の一部をお小遣いとして使ってよいなど。

C協力してもらっていることへの感謝の気持ちを伝える。
 休みの日に一人で家事や育児をしてくれていること、
 連帯保証人になってくれたことなどに感謝する。

D家族に還元する。
 リタイアまでの数年間、
 家族にずっと我慢をさせるのは酷なので、
 リタイアまでの時間が多少長くなったとしても、
 たまに豪華な食事や旅行に連れていく、
 プレゼントを購入するなど目に見える形で還元する。

女性は具体的に説明し、
目に見える形で還元しないと中々理解してくれないと思います。

始めた当初はデメリットの方が目立ちますので。

男と違い、
目の前にぶら下げた人参だけでは走ってくれません(笑)

リタイアへの第一歩は家族の理解を得ることです。
家族の理解を得てから規模を拡大しましょう!
posted by ミット at 21:36| Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月30日

どのように拡大してきたか?

今日は台風の影響で雨が降るようなので、
外出しないことにしました。

ヒマなので、
私が2007年からどのように規模を拡大してきたかを
振り返ってみます。

1997年
 テレビ局入社。

2005年頃
 仕事は楽しかったが、
 頑張れば頑張るほど大きな仕事を任されて出張が増え、
 家に帰ることが出来なくなることに気付く。
 このまま仕事に打ち込んで幸せになれるのだろうかと考え、
 出張や転勤のない仕事がしたいと思い始める。

2007年
 株やFX、アフィリエイトなどを経由して不動産に行きつく。
 全空きになったとしても
 給料で返済できる範囲の大きさの物件を購入し、
 不動産賃貸業を始める。

2008年
 1棟目の物件が順調に満室になり、
 リフォームを通してDIYにハマる。
 また、自分の頑張りがダイレクトに自分の収入に反映される
 事業の楽しさに目覚める。
 2棟目は、全空きになっても
 1棟目のキャッシュフローで返済できる大きさの物件を購入する。

2010年
 中古物件2棟が満室となり、
 セルフリフォームや大規模修繕で建物の知識もついてきたので、
 今度は勉強も兼ねて新築を購入する。
 全空きでも1棟目&2棟目のキャッシュフローで
 返済できる程度の大きさ。

2011年
 chobbyさんから
「本気で不動産賃貸業をやろうとしたときが法人を設立するとき」
 とのアドバイスをもらい、
 本格的に脱サラを見据えて法人で物件を購入し始める。
 中古1棟、新築1棟を購入。
 この頃には、不動産賃貸業への自信もついてきたので、
 借金への抵抗もなくなり、物件を買えるだけ買おうと考え始める。

2012年
 新築2棟、中古1棟を購入し、8棟125戸で脱サラ。

2013年
 キャッシュフロー重視でRC主体の長期融資で購入してきたが、 
 減価償却や資産性にも注目し、木造アパートも購入し始める。
 専業大家になったことにより事業に集中することが出来、
 中古木造2棟、中古鉄骨1棟、新築RC1棟を購入。

2014年
 不動産価格の高騰を感じ、
 立地が弱く、築年数の古い物件3棟を売却。
 合計1億円以上の売却益を得る。

2015年
 不動産価格が高騰しているため買える物件がなく、
 分譲マンションの地下駐車場を購入。

2016年
 不動産価格が高騰しているため、
 中古物件が購入できない日々が続く。
 売却益を利用し、資産性の高い、
 将来的に価格が落ちにくいエリアに絞って新築を建築。
 現在に至る。

簡単にまとめると

2007〜2012年
 フルローン主体、長期融資でキャッシュフロー重視。

2012〜2014年
 キャッシュフローを活用し、
 現金や短期融資で木造アパートを購入。
 減価償却費などで決算書のバランスにも気を付け始める。
 所有物件を売却し、自己資本比率も高める。

2015年〜現在
 既存物件でキャッシュフローは確保しつつ、
 新規物件は資産性に注目して購入。

という感じです。

2棟目を購入するあたりから、
どのような戦略・順番で物件を購入していこうか
考えていたと思います。

10年位かけて脱サラ出来ればいいなと考えていたのですが、
イメージよりも大分早く達成できました。

2007年には、今の規模は想像も出来ていませんでした。
着実に一歩ずつ前に進んでいたら、
予想も出来ていなかったほど遠くに来てしまった感じです。

振り返ってみて改めて感じるのは、
「継続」ほど大きな力はないということですね。

私のような凡人でも「継続」し続ければ、
ある程度のところまでは行けます。

今後も着実に一歩ずつ前に進みたいと思います。

10年後にどうなっているかは、
今は全くイメージ出来ていませんが、
間違いなく今よりも楽しい日々を過ごしていると思うので、
楽しみです^^
posted by ミット at 10:26| Comment(4) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月13日

悪魔を出し抜け!

昨日に続いて、「悪魔を出し抜け!」のまとめです(笑)
良書でした^^

・人間がかかる病気の中で最悪なものは不決断

・あなたの感じる限界は、すべてあなたが自分で作り上げているもの

・自分が欲しいものをねだるのではなく、自分が持っているものに感謝する

・自分のそれまでの思考と行為がいまの自分を決めている

・労せずして得たものはどんなものでも、恵みどころかむしろ禍をもたらす

・信念とは明確な目標を持ち、その目標を必ず達成できると強く信じること

・己をコントロールできない者に、他人をコントロールすることなどできない

・成功はいつも、闘いをやめたその一歩先にある

・知恵は、常に自分の人生を肯定的な習慣で動かしている人間にしかもたらされない

・『流される』という習慣の次に危険なのは、警戒を怠るということ

・自分にとって、よい影響を与えてくれる友人と親しく付き合う

・自分の直面している逆境のほとんどは自分自身が作り出したもの

・勝利を得ることができるのは、自分が何が欲しいか知っていて、必ずそれを手に入れると固く心に決めた人間だけ

・願いは心に強く念じることで現実のものとなる。そのために必要なのは、明確な目標と、それを支える明確な計画。そして、習慣の固定化と時間という大自然の法則を味方につけること

上記のことを忘れず、事業に取り組みます!
posted by ミット at 15:00| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月12日

成功の7つの原則

お盆休みで「悪魔を出し抜け!」を読みました。
備忘録として、本のまとめです。

成功の7つの原則は

1.目標を明確にする

2.自制心を持つ

3.逆境から学ぶ

4.環境から受ける影響をコントロールする(交友関係)

5.時間(否定的な思考習慣ではなく、肯定的な思考習慣を確立し、知恵をつける)

6.調和(明確な目標を持って行動することにより自らの精神的、霊的、物理的環境を支配する)

7.警戒(実行する前に計画を見直す)

大家業にも当てはまりますよね。
私が成功していると思っている方々は、7つの原則すべてを実践していると思います。
posted by ミット at 17:27| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月01日

事業を営むに当たって大切にしていること

【義理人情】

義理人情は言うまでもないですね。

小金を持つと近寄ってくる輩もいますが、
そういった輩はお金の切れ目が縁の切れ目となります。

お金の繋がりではなく、義理や人情で友人と繋がっていたいですね。

【筋を通す】

私は筋が通らないことが嫌いです。
理不尽な要求は断固として拒否します。

なので、自分も筋を通すことを心がけています。

【出来ない理由ではなく、出来る理由を探す】

言い訳をせずに、どうやったら解決できるか、
前進できるかを考えるよう、気を付けています。

なので、出来ない言い訳ばかりしている人は苦手です(笑)

【努力し続ける】

自分を信じて努力し続ければ、必ず目標は達成できます。
すごく簡単なことに思えますが、出来る人はほとんどいません。

【運が良いと思いこむ】

運が良いと思っていたら良いことばかり起こります。
マジです。
これが一番大切かも(笑)
posted by ミット at 13:00| Comment(4) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月29日

エボミで思ったこと

エボミに参加してきました。
最近はリタイアして専業大家になった人達の参加も多いです。

そういった人達は普段から不動産の話をしているので、
不動産の話をあまりしません。
※サラリーマン時代は周りの人たちと不動産の話が出来ないので、
ここぞとばかりに話してました。

なので、不動産の話がしたければ、専業大家の近くには行かないようにしましょう(笑)
もしくは、自分から疑問に思っていることや具体的な案件などを相談すれば良いと思います。

私は、アドバイスを求める人には真剣に答えます。
内容によっては年収や預金額なども聞きます。
そうしないと具体的なアドバイスが出来ないからです。

但し、友人によると私の会話にはオブラートがないらしいので、
はっきりと言われることが苦手な人は近寄らない方が身のためです(笑)

大人になると、はっきりと言ってくれる人が周りにいなくなるので、
私は、はっきりと言うことが本人のためになると思っています。

不動産は大きな借金を伴う事業ですので、
間違った方向に進むと取り返しがつかなくなります。

ですが、私が真剣にアドバイスすると、
大抵の人は、二度と私の元には来ません。
※たぶん、私のアドバイスを継続して聞き続けているのは弟だけです。

何故だろう?(笑)
posted by ミット at 14:45| Comment(7) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年04月02日

卒サラの基準

卒サラしてから、
会社を辞めるときの基準を聞かれることが多くなってきました。

参考までに、
私が辞めたときの基準を書いてみます。

1. 会社にそのまま勤めていて、一番出世したときの年収を超える。

会社を辞めたことによって、
家族が生活する上で何かを我慢することがないように。
辞めるからにはステップアップしなければと考えていました。
金銭面で家族に負担をかけないレベルが最低限だと思います。

2. 妻に言っておく。

結婚するに当たって、
将来会社を辞めるつもりだと伝えておきました。
かれこれ9年前です。
この時は大家業をやるとは思っていなかったですが、
一生サラリーマンをするつもりはありませんでした。
比較的安定した職業でしたが、
妻はそれでも良いと言ってくれました^ ^
大きな借金を伴う事業ですので、
家族の理解が必要です。
個人的には、
家族を説得できないうちは始めない方が良いと思っています。

3. 家族にも卒サラのメリットを。

会社を辞めたことによって、
自分だけが楽しむことがないよう気をつけています。
子供の面倒をみたり、
旅行へ連れて行ったり、
家族みんなにメリットがある卒サラを。

4. 妻の両親に恥ずかしくないように。

安定した会社に勤めていた私のところへ嫁に出してくれたのだと思います。
私の勝手な都合で会社を辞めるのですから、
自分の両親はもちろん、
妻の両親の理解も必要です。
会社を辞めてからは、
帰省の頻度を増やして孫の顔をマメに見せるようにしています。

5. 会社に仁義を。

会社の属性を使って融資を引いてきました。
会社に勤めていたおかげで不動産を購入出来たのですから、
会社には感謝しないといけないと思います。
辞めるときには、
残った同僚に迷惑がかかることのないよう、
仕事の引き継ぎをしっかりして、
欠員の出ないよう人員の手配もしてもらい、
辞める時期も上司に相談して決めました。
お世話になった会社には仁義を通しましょう。

6. 親孝行を。

先ほどの帰省もそうですが、
勤め人時代は忙しくて、
あまり親孝行できませんでした。
私の父が大病を患ったことがきっかけで、
親孝行についても意識するようになりました。
隔年で私の両親や兄弟、
妻の両親や兄弟と家族旅行をするつもりです。
※兄弟も一緒に行くと日程調整が難しいですが、凄く楽しいです。
会社を辞めた月から仕送りも始めました。
親孝行したいときに親はなしとならないよう、
親孝行は親が元気なうちに始めましょう!

7. おまけ。

会社を辞めると住宅ローンを引くのが難しくなります。
私は妻に家を建ててやると約束していたので、
自宅を建ててから卒サラしました。

以上です。

卒サラ後はストレスのない生活を送っています。
時間を自分でコントロール出来るのは最高の贅沢です。
その分、しっかりとした自己管理が必要ですが…

今は、週に2回ほどジムに通っています。
年に一度は人間ドックも受けることにしました。
時間とお金があっても、
健康でないと意味がないです。

これからは、精神的にも豊かな充実した人生を歩みたいです。
posted by ミット at 22:50| Comment(9) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする