2017年03月16日

近寄り難い?

昨日は大家仲間との飲み会でした。

5時間近く大声でしゃべって、
笑ってばかりだったので、
声がガラガラです(笑)

飲み会の中で、
「不動産賃貸業歴も長く、
昔からブログを書いているエボおやじさんや私には近寄り難い」
というような話が出てました。

エボおやじさんは有名ブロガーですので何となく理解できますが、
私はブログもあまり更新していなく、
それほど読者もいないので、
だぶん見た目が怖いのだと思います・・・

不動産賃貸業を始めたばかりの方に
少しでもアドバイス出来ればな〜という気持ちで、
ソウトクさんのモスミ等に参加しているのですが、
初心者の方はほとんど近くに来ません(笑)

こちらから勝手に会話に加わって
偉そうにアドバイスするのもおかしいので、
いつも顔なじみのメンバーと話しています。

自覚はないのですが、
見た目もチンピラ風らしいですし、
オブラートに包むことなくハッキリとモノを言うので、
怖く感じているかもしれませんが、
本当は優しいです(←自分で言う笑)

不動産賃貸業を初めて10年以上経っていて、
新築RC、中古RC、中古木造アパート、築古戸建て、
テナント、駐車場等幅広く投資しています。

また、フルローンのほか、現金買いもしていますし、
DIYも得意です。

屋上防水や外壁塗装、配管交換、ポンプ交換など
大規模修繕の経験もあります。

意外と不動産には詳しいので、
遠慮せずに話しかけてください。

言いたいことはそれだけです(笑)
posted by ミット at 20:55| Comment(11) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月31日

妬み嫉み

私は他人がどうであろうと
それほど気にならないですし、
他人にどう思われようと
それほど気になりません。

家族や親しい友人が
ちゃんと私のことを理解してくれていれば良いと思っています。

他人のご機嫌を取るということをほとんどしないため、
サラリーマン時代は
先輩や上司から生意気だと言われることが多かったです。

基本的には自己中なんだと思います(笑)

好きな人は好きですし、
嫌いな人は嫌いです。

嫌いな人を好いているかのように振舞うことも苦手です。

そのため、
妬み嫉みとは無縁の生活を送っていたのですが、
最近、あることないことを言って、
私を陥れようとしている人の話を聞きました。

直接、私を陥れようとしているというよりは
間接的に陥れようとしている感じです。

ケチだとか(合ってますけど笑)、
家族をないがしろにして遊びまくってるとか、
近々破たんするとか、
他にもありますが書けません。

ヒマの人もいるものですね。
他人を陥れる時間があるなら、
自分を高める努力をすればよいと思うのですが・・・
posted by ミット at 21:13| Comment(6) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月22日

事業継承

先日、友人達と子供への事業継承について話し合いました。

友人達は子供へ会社を継ぐつもりのようですが、
私は継ぎたいと言ってこない限りは
継がせないつもりです。

子供へ会社を継がせる条件は

・自分で継ぎたいと言ってくること。

・1,000万円程度を貸し付けるので、
 自分で不動産賃貸業の結果を出し、
 10年後に2,000万円で返すこと。

上記の条件を満たせば、
何年か一緒に仕事をしてから引き継いでも良いと考えています。

そうでなければ、
会社を売却して、
お金はどこかへ寄付しようと思っています。

なぜかというと、
お金の知識のないものがお金を持つと
不幸になると考えているからです。

大した苦労もせず引き継いだ会社から、
毎月何百万とお金が入ってきたら、
真面目に仕事をするでしょうか?

私の場合は娘です。

妻が何億という資産を相続しても、
それを当てにせず、
真面目に働く夫がどれほどいるでしょうか?

妻の資産を当てにして
会社を辞めるような夫が、
引き継いだ会社の経営を出来るでしょうか?

私の会社を引き継ぐことによって、
家庭が崩壊したり、
破産したりするくらいなら、
引き継がせない方が良いと考えています。

娘はまだ6歳ですが、
「自分からやりたいと言わない限りは会社を引き継ぐつもりはない」
と伝えてあります。

「私が稼いだお金はあげない」とも(笑)

ただ、お金の教育だけはするつもりです。

私は普段から、
おもちゃやお菓子などを
理由なく買い与えることはしていません。

一瞬で消費してしまうものは
お小遣いで買うように教育してます。

先日、何か月もかけて貯めたお小遣いで
ガチャガチャをして喜んでいたのですが、
数日後、
「お金って貯めるの大変だけど、使うとすぐになくなるよね。」
「お父さんが無駄遣いするなって言ってる意味がわかった」
と言ってました(笑)

まずは無駄遣いをしないこと。

大きくなるにつれて、
お金の稼ぎ方や良い借金、悪い借金などを
徐々に教えていこうと思っています。

中学、高校辺りからはマインドの話かな。
まだまだ先ですが(笑)
posted by ミット at 20:36| Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月01日

家族の理解を得る

不動産賃貸業(以下、賃貸業)を家族、
特に奥さんに反対されている方や協力を得られない方、
結構いますよね。

大抵の方は、
サラリーマンなどの本業をしながら
副業で賃貸業を始めていると思います。

となると、
家族と過ごすはずだったプライベートな時間を削って
賃貸業へ充てることになるわけです。

その上、莫大な金額の借金をするわけですから、
反対するのが普通の反応だと思います。

家族と過ごす時間が減り、借金が増える。
更に連帯保証人になるとしたら、デメリットしか感じないですよね。

反対されているということは
信頼されていないということです。

じっくりと説明をし、
結果を出して信頼してもらいましょう。

では、どうやって理解してもらい、信頼を得るか。

私がリタイアするまで心掛けていたことは

@何故、賃貸業を始めるのか説明する。
 ・現状(サラリーマン)のままだと将来的にどのような生活になるのか。
  私は転勤族だったので、中々家を購入できないこと、
  上司はほとんど単身赴任だったことなどが
  サラリーマンの大きなデメリットでした。
 ・賃貸業のメリット・デメリット。
  金銭的、時間的な余裕が出来る。
  年金への心配がなくなる。
  投資方法によっては借金をする必要があるなど。

A購入する不動産について説明し、理解してもらう。
 ・何故購入するのか、どの位の借金をするのか。
 ・この物件を買うとどのようになるのか。
  家賃収入がいくらで返済がいくら、
  毎月いくら位貯金して次の物件の購入資金に充てるのかなど。
 ・物件を実際に見てもらい、
  空室をどのように埋めるのか説明する。
 ※嫌がる奥さんに、リフォームを手伝ってもらうということではない。
 ・可能ならば銀行へもついてきてもらう。

B将来のビジョンを話す。
 ・どの位、賃貸業に時間を取られるのか。
  満室になるまでは
  休みの日にリフォームに行かなきゃならないが、
  満室になった後は
  退去後に2〜3日リフォームが必要になるなど説明しておく。
 ・どのような生活になるか。
  不動産を購入するためにボーナスを全額貯金するが、
  それは数年間だけだから協力してほしいなど説明する。
 ・将来的にはどのくらいの家賃収入を目指すのか。
 ・リタイア後は奥さんにどのようなメリットがあるのか。
  自由になった時間で家事や育児の手伝いをするので、
  友人と遊びに行く時間が出来ること。
  混んでいない時期に旅行へ行けること。
  役員報酬の一部をお小遣いとして使ってよいなど。

C協力してもらっていることへの感謝の気持ちを伝える。
 休みの日に一人で家事や育児をしてくれていること、
 連帯保証人になってくれたことなどに感謝する。

D家族に還元する。
 リタイアまでの数年間、
 家族にずっと我慢をさせるのは酷なので、
 リタイアまでの時間が多少長くなったとしても、
 たまに豪華な食事や旅行に連れていく、
 プレゼントを購入するなど目に見える形で還元する。

女性は具体的に説明し、
目に見える形で還元しないと中々理解してくれないと思います。

始めた当初はデメリットの方が目立ちますので。

男と違い、
目の前にぶら下げた人参だけでは走ってくれません(笑)

リタイアへの第一歩は家族の理解を得ることです。
家族の理解を得てから規模を拡大しましょう!
posted by ミット at 21:36| Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月30日

どのように拡大してきたか?

今日は台風の影響で雨が降るようなので、
外出しないことにしました。

ヒマなので、
私が2007年からどのように規模を拡大してきたかを
振り返ってみます。

1997年
 テレビ局入社。

2005年頃
 仕事は楽しかったが、
 頑張れば頑張るほど大きな仕事を任されて出張が増え、
 家に帰ることが出来なくなることに気付く。
 このまま仕事に打ち込んで幸せになれるのだろうかと考え、
 出張や転勤のない仕事がしたいと思い始める。

2007年
 株やFX、アフィリエイトなどを経由して不動産に行きつく。
 全空きになったとしても
 給料で返済できる範囲の大きさの物件を購入し、
 不動産賃貸業を始める。

2008年
 1棟目の物件が順調に満室になり、
 リフォームを通してDIYにハマる。
 また、自分の頑張りがダイレクトに自分の収入に反映される
 事業の楽しさに目覚める。
 2棟目は、全空きになっても
 1棟目のキャッシュフローで返済できる大きさの物件を購入する。

2010年
 中古物件2棟が満室となり、
 セルフリフォームや大規模修繕で建物の知識もついてきたので、
 今度は勉強も兼ねて新築を購入する。
 全空きでも1棟目&2棟目のキャッシュフローで
 返済できる程度の大きさ。

2011年
 chobbyさんから
「本気で不動産賃貸業をやろうとしたときが法人を設立するとき」
 とのアドバイスをもらい、
 本格的に脱サラを見据えて法人で物件を購入し始める。
 中古1棟、新築1棟を購入。
 この頃には、不動産賃貸業への自信もついてきたので、
 借金への抵抗もなくなり、物件を買えるだけ買おうと考え始める。

2012年
 新築2棟、中古1棟を購入し、8棟125戸で脱サラ。

2013年
 キャッシュフロー重視でRC主体の長期融資で購入してきたが、 
 減価償却や資産性にも注目し、木造アパートも購入し始める。
 専業大家になったことにより事業に集中することが出来、
 中古木造2棟、中古鉄骨1棟、新築RC1棟を購入。

2014年
 不動産価格の高騰を感じ、
 立地が弱く、築年数の古い物件3棟を売却。
 合計1億円以上の売却益を得る。

2015年
 不動産価格が高騰しているため買える物件がなく、
 分譲マンションの地下駐車場を購入。

2016年
 不動産価格が高騰しているため、
 中古物件が購入できない日々が続く。
 売却益を利用し、資産性の高い、
 将来的に価格が落ちにくいエリアに絞って新築を建築。
 現在に至る。

簡単にまとめると

2007〜2012年
 フルローン主体、長期融資でキャッシュフロー重視。

2012〜2014年
 キャッシュフローを活用し、
 現金や短期融資で木造アパートを購入。
 減価償却費などで決算書のバランスにも気を付け始める。
 所有物件を売却し、自己資本比率も高める。

2015年〜現在
 既存物件でキャッシュフローは確保しつつ、
 新規物件は資産性に注目して購入。

という感じです。

2棟目を購入するあたりから、
どのような戦略・順番で物件を購入していこうか
考えていたと思います。

10年位かけて脱サラ出来ればいいなと考えていたのですが、
イメージよりも大分早く達成できました。

2007年には、今の規模は想像も出来ていませんでした。
着実に一歩ずつ前に進んでいたら、
予想も出来ていなかったほど遠くに来てしまった感じです。

振り返ってみて改めて感じるのは、
「継続」ほど大きな力はないということですね。

私のような凡人でも「継続」し続ければ、
ある程度のところまでは行けます。

今後も着実に一歩ずつ前に進みたいと思います。

10年後にどうなっているかは、
今は全くイメージ出来ていませんが、
間違いなく今よりも楽しい日々を過ごしていると思うので、
楽しみです^^
posted by ミット at 10:26| Comment(4) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年04月15日

お知らせ

祖母が亡くなりました。
これから帰省するため、明日のRTDミーティングには参加出来ません。

ミーティング自体は開催します。
よろしくお願い致します。
posted by ミット at 07:15| Comment(3) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年12月09日

子供が産まれました〜!

今朝6:42に第一子が誕生しました。
立ち会ったのですが、産まれた時はとても感動しました。

妻に感謝です。

そして、今日から育児休職に突入です。
3月末まで休職します。

休職中は会社から給料が出ませんが、不動産経営のおかげで収入の心配をしなくて良いので、ゆっくりと育児休職を取得出来ます。

黙々と働いてくれる不動産に感謝。
頑張って出産してくれた妻に感謝!
元気に産まれてきてくれた赤ちゃんに感謝です!!
posted by ミット at 09:39| Comment(32) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年03月19日

祝!初ブログ

始めてしまった。
ブログ。

最初は誰も見てくれないと思うけど、これは大きな一歩に違いないexclamation
そう思おう(笑)

サラリーマンを辞めたいと思い始めて、早3年。
まもなくサラリーマン暦10年・・・

俺って、意気地なしだな〜もうやだ〜(悲しい顔)

でも、最近頑張っている。

株を始めたり、不動産を探したり。
ネットビジネスにも興味がある。

何とかして『脱サラ』してやる!(笑)

とりあえず、『脱サラへの歩み』と『日々の出来事』を書こう。
肩の力を抜いてね。

今日はその記念すべき第一歩。
posted by ミット at 18:22| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする