2020年02月29日

2月の稼働率

2月の稼働率です。
今月は退去10件。

              2月    稼働率
琴似RC     20戸  18    90%
福住RC     16戸  13    81.3%
ひばりRC    18戸  17    94.4%
桑園RC     16戸  15.5  96.9%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  10    83.3%
白石戸建て     1戸   1    100%
大通RC     47戸  42    89.4%
月寒木造      2戸   2    100%
裏参道RC    23戸  22.5  97.8%
西岡RC     25戸  24.5  98.0%
月寒西RC    16戸  16    100%
本郷通テナント   2戸   1    50%
月寒中7RC    9戸   8    88.9%
月寒中9RC   26戸  25    96.2%


琴似RCは2部屋空室ですが、2月末で1部屋入居。

福住RCは3部屋空室ですが、3月から2部屋入居。

ひばりRCは1部屋空室ですが、3月から入居。
その他、2月末で2部屋退去。

桑園RCは1部屋空室ですが、2月中旬から1部屋入居。
その他、2月末で1部屋退去。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室ですが、3月末で1部屋退去。

新道東鉄骨は満室ですが、2月末で1部屋退去。

福住木造は満室。
2月末で2部屋退去しますが、空室期間なしで満室。

円山RCは2部屋空室で、3月中旬から1部屋入居。
その他、2月末で1部屋、3月末で1部屋退去。

白石戸建ては満室。

大通RCはテナント1部屋、住居5部屋が空室。
2月末で1部屋、3月中旬で2部屋退去。
2月中旬で1部屋、3月で2部屋、3月中旬から1部屋入居。

月寒木造は満室。

裏参道RCは2月中旬で満室。
2月末で1部屋退去しますが、3月中旬から満室。

西岡RCは1部屋空室でしたが、2月中旬から満室。

月寒西RCは満室。

本郷通テナントは2Fの事務所が空室。

月寒中7RCはオーナー宅1部屋が空室。
ホテルはやめて民泊として運用すべく改装準備中です。

月寒中9RCは1部屋空室。
2月末に1部屋退去しますが、4月から入居。

2月の稼働率は 258.5/276=93.7%
2020年の年間稼働率は 515/552=93.3%

今月は退去が多いですが、
3月以降の申し込みが10部屋入っています。

繁忙期中に稼働率95%以上にしておきたいです。
posted by ミット at 17:10| Comment(0) | 稼働率 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月25日

たぶんホテル止めます・・・

12月から取り組んでいたホテル計画ですが、
竪穴区画に防火間仕切り壁を作る工事に
莫大な費用が掛かることがわかりました。

・エアコン&暖房工事 110万円(済)
・防火間仕切り壁工事 480万円
・設計事務所管理料   40万円
・運営会社の初期費用 130万円
・消防設備工事     50万円
・内装・家具・家電  150万円

総額 960万円

民泊で運用する場合の見積もりは先ほど依頼したばかりなので、
正確な金額はわかりませんが、

・エアコン&暖房工事 110万円(済)
・設計事務所調査料   15万円
・運営会社の初期費用  50〜60万円?
・消防設備工事     50万円
・内装・家具・家電  150万円

総額 380万円前後

ホテルと民泊の初期費用の差額は580万円程度。

建物は10年程度運用した後に建て替える予定です。

ホテル化しても365日の稼働は難しく、
閑散期に宿泊料を下げて稼働率を上げることになると思うので、
民泊との収益の差額分で回収できるか微妙な金額です。

なので、ホテルは諦めて民泊で運用することになりそうです。
posted by ミット at 15:34| Comment(0) | ホテル経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月12日

高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書

平成29年に個人所有の物件を売却したため、
昨年は個人事業も課税事業者でした。

課税売上額が1,000万円以下なので、
今年から非課税に戻るために
「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出書」を提出し、
準備万端だったのですが・・・

提出後に個人名義で物件を購入してしまったために、
課税仕入額が1,000万円を超えてしまい、
3年間は課税事業者のままになるそうです。

先ほど、税理士さんに教えてもらいました。

この場合、
「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」
という書類も提出しないとダメなようです。

今年からは個人名義でホテル(1室だけ笑)も計画しているため、
課税売上が1,000万円を超える見込みなので、
今後は課税事業者のままになりそうです。

個人は全て自分で確定申告しているので面倒ですね^^;
※昨年は消費税8%と10%が混在していたので
 超大変でした・・・
posted by ミット at 10:34| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月10日

地下鉄1分案件 続報

雲行きが怪しい状態の地下鉄1分案件ですが、
先ほど続報が入りました。

売主さんが遠方に住んでいるため電話以外で連絡が取れず、
毎日電話しても折り返しがない状態だったのですが、
奥さんから連絡があり、
「心臓の病気で入院中で連絡が取れない。
売る意思はあるので、退院するまであと1〜2週間待ってほしい。
待てないようであれば契約は出来ない」
とのこと・・・

こちらは裏で動いている情報を散々聞いているので
今更信用できません。

なので、
「必ず契約してくれるのであればいつまでも待ちます。
でも、裏で動いている情報を掴んでいるので信用できない。
せめて売渡承諾書がほしい」
と連絡してもらうことにしました。

売渡承諾書には法的な効力はないので
あまり意味はないのですが、
少しでも契約を固めるために動いている状況です。

モノにできる確率は50%位かなと思っています。
立地的には欲しいですが、頭金もそれなりに必要ですし、
買っても買わなくても良いような気持ちになってきました(笑)

融資承認してくれた金融機関や、
建築士さん、建設会社さんには迷惑をかけたくないので、
最大限の努力はしようと思います。
posted by ミット at 10:32| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月02日

地下鉄1分案件の雲行きが怪しい状態に・・・

融資承認済みの地下鉄1分案件ですが、
売主さんに色々と理由をつけられて
契約日を引き延ばされている状態です。

私に情報をくれていたのは元付業者さんだったので
それほど心配していなかったのですが、
まもなく契約という状況になってから、
この土地情報が出回っていることを掴みました。

きっかけは友人にも別業者さんから同じ土地の情報が入ったこと。
しかも私の買い付け状況の情報も流れていて、
この条件だったらひっくり返せるという感じで
出回っているようでした。

昨日の飲み会の席でも、
別業者さんが同じ土地を検討していたことが判明!

色々と調べたところ、売主さんが私の買い付けを保険にして、
少しでも良い条件で売ろうと陰で動いているようです。

現在、元付業者さんと共に、別業者さんの動きを牽制しつつ、
売主さんを抑え込もうとしています(笑)

来週にも契約かという状況なので、
何とかまとめてしまいたいです。
posted by ミット at 09:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月01日

1月の稼働率

1月の稼働率です。
今月は退去4件。

              1月    稼働率
琴似RC     20戸  18    90%
福住RC     16戸  12    75%
ひばりRC    18戸  17    94.4%
桑園RC     16戸  14    87.5%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  10    83.3%
白石戸建て     1戸   1    100%
大通RC     47戸  43.5  92.6%
月寒木造      2戸   2    100%
裏参道RC    23戸  22    95.7%
西岡RC     25戸  24    96.0%
月寒西RC    16戸  16    100%
本郷通テナント   2戸   1    50%
月寒中7RC    9戸   8    88.9%
月寒中9RC   26戸  25    96.2%


琴似RCは2部屋空室ですが、2月中旬で1部屋入居。

福住RCは4部屋空室ですが、
2月から1部屋、3月から2部屋入居。

ひばりRCは1部屋空室ですが、3月から入居。
その他、2月末で2部屋退去。

桑園RCは2部屋空室ですが、2月から1部屋入居。
その他、2月末で1部屋退去。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室ですが、2月末で1部屋退去。

福住木造は満室。
2月末で2部屋退去しますが、すでに申込済みで3月から満室。

円山RCは3部屋空室で、1月から1部屋入居。
さらに2月末で1部屋退去。

白石戸建ては満室。

大通RCはテナント1部屋、住居3部屋が空室。
1月中旬で2部屋、1月末で1部屋、2月末で1部屋退去。
1月中旬で1部屋、2月中旬で1部屋、3月から1部屋入居。

月寒木造は満室。

裏参道RCは1部屋空室ですが、2月中旬で満室。
その他、2月末で1部屋退去。

西岡RCは2部屋空室ですが、1月で1部屋、2月で1部屋入居。
1月末に1部屋退去しますが、2月中旬から満室。

月寒西RCは満室。

本郷通テナントは2Fの事務所が空室。

月寒中7RCはオーナー宅1部屋が空室。
民泊ではなく、ホテルとして運用すべく改装工事中です。

月寒中9RCはキャンセルがあり、1部屋空室。

1月の稼働率は 256.5/276=92.9%
2020年の年間稼働率は 256.5/276=92.9%

入退去ともに動きが出てきました。

かなり稼働率が落ちていますが、
3月までに13部屋の申し込みが入っているので
大分改善すると思います。

このまま一気に満室にしてしまいたいですが、
2月末退去が9件も来ています^^;
posted by ミット at 10:03| Comment(0) | 稼働率 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする