２月の稼働率

２月の稼働率です。
今月は退去１０件。

　　　　　　　　　　　　　　２月　　　　稼働率
琴似ＲＣ　　　　　２０戸　　１８　　　　９０％
福住ＲＣ　　　　　１６戸　　１３　　　　８１．３％
ひばりＲＣ　　　　１８戸　　１７　　　　９４．４％
桑園ＲＣ　　　　　１６戸　　１５．５　　９６．９％
二十四軒木造　　　１０戸　　１０　　　　１００％
発寒ＲＣ　　　　　１２戸　　１２　　　　１００％
新道東鉄骨　　　　１３戸　　１３　　　　１００％
福住木造　　　　　　８戸　　　８　　　　１００％
円山ＲＣ　　　　　１２戸　　１０　　　　８３．３％
白石戸建て　　　　　１戸　　　１　　　　１００％
大通ＲＣ　　　　　４７戸　　４２　　　　８９．４％
月寒木造　　　　　　２戸　　　２　　　　１００％
裏参道ＲＣ　　　　２３戸　　２２．５　　９７．８％
西岡ＲＣ　　　　　２５戸　　２４．５　　９８．０％
月寒西ＲＣ　　　　１６戸　　１６　　　　１００％
本郷通テナント　　　２戸　　　１　　　　５０％
月寒中７ＲＣ　　　　９戸　　　８　　　　８８．９％
月寒中９ＲＣ　　　２６戸　　２５　　　　９６．２％

琴似ＲＣは２部屋空室ですが、２月末で１部屋入居。

福住ＲＣは３部屋空室ですが、３月から２部屋入居。

ひばりＲＣは１部屋空室ですが、３月から入居。
その他、２月末で２部屋退去。

桑園ＲＣは１部屋空室ですが、２月中旬から１部屋入居。
その他、２月末で１部屋退去。

二十四軒木造は満室。

発寒ＲＣは満室ですが、３月末で１部屋退去。

新道東鉄骨は満室ですが、２月末で１部屋退去。

福住木造は満室。
２月末で２部屋退去しますが、空室期間なしで満室。

円山ＲＣは２部屋空室で、３月中旬から１部屋入居。
その他、２月末で１部屋、３月末で１部屋退去。

白石戸建ては満室。

大通ＲＣはテナント１部屋、住居５部屋が空室。
２月末で１部屋、３月中旬で２部屋退去。
２月中旬で１部屋、３月で２部屋、３月中旬から１部屋入居。

月寒木造は満室。

裏参道ＲＣは２月中旬で満室。
２月末で１部屋退去しますが、３月中旬から満室。

西岡ＲＣは１部屋空室でしたが、２月中旬から満室。

月寒西ＲＣは満室。

本郷通テナントは２Ｆの事務所が空室。

月寒中７ＲＣはオーナー宅１部屋が空室。
ホテルはやめて民泊として運用すべく改装準備中です。

月寒中９ＲＣは１部屋空室。
２月末に１部屋退去しますが、４月から入居。

２月の稼働率は　２５８．５／２７６＝９３．７％
２０２０年の年間稼働率は　５１５／５５２＝９３．３％

今月は退去が多いですが、
３月以降の申し込みが１０部屋入っています。

繁忙期中に稼働率９５％以上にしておきたいです。

たぶんホテル止めます・・・

１２月から取り組んでいたホテル計画ですが、
竪穴区画に防火間仕切り壁を作る工事に
莫大な費用が掛かることがわかりました。

・エアコン＆暖房工事　１１０万円（済）
・防火間仕切り壁工事　４８０万円
・設計事務所管理料　　　４０万円
・運営会社の初期費用　１３０万円
・消防設備工事　　　　　５０万円
・内装・家具・家電　　１５０万円

総額　９６０万円

民泊で運用する場合の見積もりは先ほど依頼したばかりなので、
正確な金額はわかりませんが、

・エアコン＆暖房工事　１１０万円（済）
・設計事務所調査料　　　１５万円
・運営会社の初期費用　　５０〜６０万円？
・消防設備工事　　　　　５０万円
・内装・家具・家電　　１５０万円

総額　３８０万円前後

ホテルと民泊の初期費用の差額は５８０万円程度。

建物は１０年程度運用した後に建て替える予定です。

ホテル化しても３６５日の稼働は難しく、
閑散期に宿泊料を下げて稼働率を上げることになると思うので、
民泊との収益の差額分で回収できるか微妙な金額です。

なので、ホテルは諦めて民泊で運用することになりそうです。

高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書

平成２９年に個人所有の物件を売却したため、
昨年は個人事業も課税事業者でした。

課税売上額が１，０００万円以下なので、
今年から非課税に戻るために
「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出書」を提出し、
準備万端だったのですが・・・

提出後に個人名義で物件を購入してしまったために、
課税仕入額が１，０００万円を超えてしまい、
３年間は課税事業者のままになるそうです。

先ほど、税理士さんに教えてもらいました。

この場合、
「高額特定資産の取得に係る課税事業者である旨の届出書」
という書類も提出しないとダメなようです。

今年からは個人名義でホテル（１室だけ笑）も計画しているため、
課税売上が１，０００万円を超える見込みなので、
今後は課税事業者のままになりそうです。

個人は全て自分で確定申告しているので面倒ですね^^;
※昨年は消費税８％と１０％が混在していたので
　超大変でした・・・

地下鉄１分案件 続報

雲行きが怪しい状態の地下鉄１分案件ですが、
先ほど続報が入りました。

売主さんが遠方に住んでいるため電話以外で連絡が取れず、
毎日電話しても折り返しがない状態だったのですが、
奥さんから連絡があり、
「心臓の病気で入院中で連絡が取れない。
売る意思はあるので、退院するまであと１〜２週間待ってほしい。
待てないようであれば契約は出来ない」
とのこと・・・

こちらは裏で動いている情報を散々聞いているので
今更信用できません。

なので、
「必ず契約してくれるのであればいつまでも待ちます。
でも、裏で動いている情報を掴んでいるので信用できない。
せめて売渡承諾書がほしい」
と連絡してもらうことにしました。

売渡承諾書には法的な効力はないので
あまり意味はないのですが、
少しでも契約を固めるために動いている状況です。

モノにできる確率は５０％位かなと思っています。
立地的には欲しいですが、頭金もそれなりに必要ですし、
買っても買わなくても良いような気持ちになってきました(笑)

融資承認してくれた金融機関や、
建築士さん、建設会社さんには迷惑をかけたくないので、
最大限の努力はしようと思います。

地下鉄１分案件の雲行きが怪しい状態に・・・

融資承認済みの地下鉄１分案件ですが、
売主さんに色々と理由をつけられて
契約日を引き延ばされている状態です。

私に情報をくれていたのは元付業者さんだったので
それほど心配していなかったのですが、
まもなく契約という状況になってから、
この土地情報が出回っていることを掴みました。

きっかけは友人にも別業者さんから同じ土地の情報が入ったこと。
しかも私の買い付け状況の情報も流れていて、
この条件だったらひっくり返せるという感じで
出回っているようでした。

昨日の飲み会の席でも、
別業者さんが同じ土地を検討していたことが判明！

色々と調べたところ、売主さんが私の買い付けを保険にして、
少しでも良い条件で売ろうと陰で動いているようです。

現在、元付業者さんと共に、別業者さんの動きを牽制しつつ、
売主さんを抑え込もうとしています(笑)

来週にも契約かという状況なので、
何とかまとめてしまいたいです。

１月の稼働率

１月の稼働率です。
今月は退去４件。

　　　　　　　　　　　　　　１月　　　　稼働率
琴似ＲＣ　　　　　２０戸　　１８　　　　９０％
福住ＲＣ　　　　　１６戸　　１２　　　　７５％
ひばりＲＣ　　　　１８戸　　１７　　　　９４．４％
桑園ＲＣ　　　　　１６戸　　１４　　　　８７．５％
二十四軒木造　　　１０戸　　１０　　　　１００％
発寒ＲＣ　　　　　１２戸　　１２　　　　１００％
新道東鉄骨　　　　１３戸　　１３　　　　１００％
福住木造　　　　　　８戸　　　８　　　　１００％
円山ＲＣ　　　　　１２戸　　１０　　　　８３．３％
白石戸建て　　　　　１戸　　　１　　　　１００％
大通ＲＣ　　　　　４７戸　　４３．５　　９２．６％
月寒木造　　　　　　２戸　　　２　　　　１００％
裏参道ＲＣ　　　　２３戸　　２２　　　　９５．７％
西岡ＲＣ　　　　　２５戸　　２４　　　　９６．０％
月寒西ＲＣ　　　　１６戸　　１６　　　　１００％
本郷通テナント　　　２戸　　　１　　　　５０％
月寒中７ＲＣ　　　　９戸　　　８　　　　８８．９％
月寒中９ＲＣ　　　２６戸　　２５　　　　９６．２％

琴似ＲＣは２部屋空室ですが、２月中旬で１部屋入居。

福住ＲＣは４部屋空室ですが、
２月から１部屋、３月から２部屋入居。

ひばりＲＣは１部屋空室ですが、３月から入居。
その他、２月末で２部屋退去。

桑園ＲＣは２部屋空室ですが、２月から１部屋入居。
その他、２月末で１部屋退去。

二十四軒木造は満室。

発寒ＲＣは満室。

新道東鉄骨は満室ですが、２月末で１部屋退去。

福住木造は満室。
２月末で２部屋退去しますが、すでに申込済みで３月から満室。

円山ＲＣは３部屋空室で、１月から１部屋入居。
さらに２月末で１部屋退去。

白石戸建ては満室。

大通ＲＣはテナント１部屋、住居３部屋が空室。
１月中旬で２部屋、１月末で１部屋、２月末で１部屋退去。
１月中旬で１部屋、２月中旬で１部屋、３月から１部屋入居。

月寒木造は満室。

裏参道ＲＣは１部屋空室ですが、２月中旬で満室。
その他、２月末で１部屋退去。

西岡ＲＣは２部屋空室ですが、１月で１部屋、２月で１部屋入居。
１月末に１部屋退去しますが、２月中旬から満室。

月寒西ＲＣは満室。

本郷通テナントは２Ｆの事務所が空室。

月寒中７ＲＣはオーナー宅１部屋が空室。
民泊ではなく、ホテルとして運用すべく改装工事中です。

月寒中９ＲＣはキャンセルがあり、１部屋空室。

１月の稼働率は　２５６．５／２７６＝９２．９％
２０２０年の年間稼働率は　２５６．５／２７６＝９２．９％

入退去ともに動きが出てきました。

かなり稼働率が落ちていますが、
３月までに１３部屋の申し込みが入っているので
大分改善すると思います。

このまま一気に満室にしてしまいたいですが、
２月末退去が９件も来ています^^;