2019年12月29日

2019年物件ごとの年間稼働率

2019年の物件ごとの年間稼働率をまとめました。

        1〜12月       稼働率   
琴似RC    226/240     94.2% 
福住RC    164.5/192   85.7%
ひばりRC   205/216     94.9%
桑園RC    177.5/192   92.4%
二十四軒木造  114/120     95.0%
発寒RC    133.5/144   92.7%
新道東鉄骨   156/156     100%
福住木造    92.5/96     96.4%
円山RC    126/144     87.5%
白石戸建て   12/12       100%
大通RC    543.5/564   96.4%
月寒木造    24/24       100%
裏参道RC   261.5/276   94.7%
西岡RC    281.5/300   93.8%
月寒西RC   143.5/144   99.7%
本郷通テナント 7/14        50%
月寒中7RC  16/18       88.9%

全物件     2685/2852   94.1%


稼働率 ベスト3        昨年度 同時期ベスト3
1.新道東鉄骨  100%   1.裏参道RC  99.1%
2.月寒西RC  99.7%  2.円山RC   97.9%
3.大通RC   96.4%  3.二十四軒木造 97.5%
  福住木造   96.4%

稼働率 ワースト3       昨年度 同時期ワースト3
1.福住RC   85.7%  1.福住木造   83.3%
2.円山RC   87.5%  2.ひばりRC  93.8%
3.桑園RC   92.4%  3.琴似RC   94.4%

※戸数の少ない物件&新築を除く

新道東鉄骨は今年の退去数が0でした。
築年数が古く、家賃も安くなっている上、立地も良いので、
退去数が少ない傾向にあります。

今年の2月に完成した月寒西RCは退去が1件ありましたが、
半月で埋まりました。

大通RCは戸数が多いので、入退去はそれなりにありますが、
戸数が多い分、稼働率の変動は少なめです。

昨年ワースト1位の福住木造は今年は同率ベスト3です。
戸数の少ない物件は1部屋のインパクトがデカイので、
入居率の変動が激しいです。

ワースト1は福住RC。
一昨年は退去数が多くて82.0%、昨年は改善して95.1%。
今年は退去が多かった上に全然決まりません。
弊社の所有物件の中では地下鉄駅から遠い部類に入るので、
決まるのに時間がかかる傾向にあります。
12月にWiFi設備を導入しました。

円山RCが1階の空室が長期化して稼働率が悪化しました。
一昨年、昨年はベスト2でした。

桑園RCもいつもは上位にいるのですが、
今年は退去が多かった上に1階の空室が埋まりませんでした。

今年は空室が長期化する傾向にありました。

新築した物件が築8年程度になり、
競争力が低下してきたのだと思います。

新築時から家賃の値下げを行っていないため、
内装の差別化の他、家賃の値下げも含めた対策を行って、
繁忙期には埋めてしまいたいです。
posted by ミット at 09:00| Comment(0) | 稼働率 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月27日

12月の稼働率

12月の稼働率です。
今月は退去5件。

              12月   稼働率
琴似RC     20戸  18    90%
福住RC     16戸  12    75%
ひばりRC    18戸  17    94.4%
桑園RC     16戸  14    87.5%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  10    83.3%
白石戸建て     1戸   1    100%
大通RC     47戸  43.5  92.6%
月寒木造      2戸   2    100%
裏参道RC    23戸  23    100%
西岡RC     25戸  23.5  94.0%
月寒西RC    16戸  16    100%
本郷通テナント   2戸   1    50%
月寒中7RC    9戸   8    88.9%

琴似RCは2部屋空室。

福住RCは4部屋空室。

ひばりRCは1部屋空室。

桑園RCは2部屋空室。
1部屋は2月入居で申込済。

二十四軒木造は満室。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は満室。

円山RCは2部屋空室。
12月末退去1部屋、1月入居1部屋。

白石戸建ては満室。

大通RCはテナント1部屋、住居2部屋が空室。
12月中旬で1部屋、12月末で1部屋、
1月中旬で2部屋退去。
12月末で1部屋入居。

月寒木造は満室。

裏参道RCは満室ですが、12月末で1部屋退去。

西岡RCは1部屋空室ですが、
12月中旬で更に1部屋退去。
1月で1部屋、2月で1部屋入居して満室予定。

月寒西RCは満室。

本郷通テナントは2Fの事務所が空室。

月寒中7RCはオーナー宅1部屋が空室。
民泊ではなく、ホテルとして運用すべく改装工事中です。

12月の稼働率は 232/250=92.8%
2019年の年間稼働率は
2684/2852=94.1%

6月に完成した月寒中9RCは申し込みベースで25/26です。
6カ月経過後の1月から稼働率に加えます。
posted by ミット at 19:31| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月17日

北海道大家の会 会員資格の更新手続き中

最近、あまり活動していない北海道大家の会ですが、
年に2回の飲み会(4月&12月)と
ソウトクさん主催のミーティングが
1〜2ヶ月に一度程度開催されています。

他にも、セミナーを開催したいとの要望があれば、
集客のお手伝いもしています。

北海道大家の会の設立目的は

・気の合う仲間を見つける場を提供する。
 独立後、友人がいないと人生を楽しめません。

・金融機関を含む、大家業に必要なパートナーの情報を共有する。

・スケールメリットを活かした業者さんとの交渉。
 大家は良心的な価格で良質な工事をして頂き、
 業者さんは受注が増えて売り上げUP!
 大家と業者さんとでWin−Winの関係を目指す。

というものです。

なので、積極的にミーティング等に参加して頂き、
会員さんと顔の見える関係を築くというのを重要視しております。

先日、会員名簿を見ていたところ、
ここ数年間、顔を見かけていない会員さんが
20名程度いらっしゃいましたので、
会員資格の更新手続きを行うことにしました。

北海道大家の会では顔の見える関係をキープできるよう、
会員数は最大100名程度としております。

そのため、イベントへの参加をしていない方には退会して頂き、
新メンバーに入会して頂きたいと思っています。

この機会に、北海道大家の会への入会を希望している方は、
北海道大家の会の会員さんへ入会希望の旨お伝えください。

物件を所有し、会員さんからの推薦があれば入会できます。
10〜15名程度は入会できる見込みです。
posted by ミット at 08:29| Comment(4) | 北海道大家の会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月10日

事務所

最近、事務所が欲しいです。
よく遊んでいる友達は大体持っています。

春〜秋までは遊びで忙しく、ほぼ家にいないため、
それほど必要性は感じないのですが、
冬は引きこもっていることが多いため、
友達を呼べる事務所が欲しいのです。

自宅の隣のアパートを購入して
事務所にしたいなぁと思っていたのですが、
所有者に交渉するも上手くいかず、この案は諦めました。

次に思いついたのが、
自宅近所にあるアパートを事務所兼自宅に建て替えること。

あと3年半ほどでローンが終わるため、
完済後に建て替えれば土地代不要で建物にお金がかけられます。

今住んでいる自宅の住宅ローンは繰上返済して完済し、
新しい自宅を住宅ローンで新築。

引っ越し完了後、
旧自宅を賃貸&売買の両方で募集しようかと考えています。

我ながら素晴らしい案だなと思い、
最近は自宅兼事務所をどういった建物にするか
妄想して楽しんでいます(笑)

事務所スペースに求める条件は

・麻雀卓を置けること
・来客用で4台以上の駐車スペース
・除雪が一切必要ないこと
・ゴルフ練習場
・筋トレできるホームジム
・サンドバックが吊るせる
・マッサージチェア置き場
・広い倉庫
・釣り用冷凍庫置き場
・ゲストルーム

などなど(笑)

自宅スペースに関しても色々とありますが、
まだ3年以上あるのでじっくりと検討できます。

実際にどうするかはまだ未定ですが、
物件の購入ペースを落として貯金に励もうかなと思っています。
posted by ミット at 12:00| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月09日

地下鉄1分案件 融資申し込み

地下鉄1分案件ですが、
土地の解体更地渡しや引き渡し時期など希望が通りそうなので、
融資の申し込みをしました。

総事業費は2億前半で利回りは8%前半です。

申し込んだ先は、
最近、メインでお世話になっているR銀行とH信金。

いつもは一行にしか持ち込まないのですが、
R銀行が融資を引き締めていて希望条件通りになるか怪しいため、
H信金にも持ち込みました。

もちろん、他行にも持ち込んでいることは報告済みです。

H信金さんは乗り気でしたが、
自己資金をもう少し入れてもらうことになるかも知れないとのことでした。

両行の結果を見てどちらにお願いするか判断します。

その他、ホテル案件についても、
保健所へ事前協議書を提出してきました。

どちらも今月中に回答がある予定です。
posted by ミット at 19:58| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月08日

ホテル業の消防設備

続いて、消防設備についてです。

・建物全体に自動消防設備が必要

 ケーブルで繋がっていて、
 どこかで感知したら建物全体で警報が鳴る設備です。
 今回の建物は要件を満たしていたので、追加工事なしです。

・建物全体に誘導灯が必要

 ホテル事業を行う部分だけではなく、
 建物全体に必要になります。

 今回は、
 ホテル部分3ヶ所(玄関前のホール、リビング、2階階段上)
 賃貸部分3ヶ所(玄関上、2階階段上、3階階段上)
 の合計6か所に追加する必要があります。

・各階に消火器が必要

 要件を満たしてました。

・避難経路図と懐中電灯

 出来れば各部屋にとのことでしたが、
 各階に1つあれば良いみたいです。
 なので、今回は2つ。

・カーテンやカーペットなどの布製品は全て防炎のものを設置

 カーテンを設置しない窓とかには必要ありません。
 布製品を使う場合は防炎のものにする必要があります。

・入居者と宿泊者、従業員などを含めて30名を超える場合は
 防火管理者が必要

 今回は入居者8名、宿泊者14名、
 無人ホテルで従業員0名なので、防火管理者は必要なし。

消防に関しては以上でした。
保健所ほど大変ではなかったです。

誘導灯は自分でも設置出来ますが、たぶん外注します。
避難経路図は自分で作成予定です。

この他、非常灯の設置が必要かどうか、
市役所の建築指導部に相談する必要があるとのことでしたので、
電話したのですが、
設置要件についての文書を棒読みするだけでした(笑)

図面を持っていって相談しても、
どこに設置したら良いかなどは教えてもらえないようです。

何度聞いても、建築士に相談してくれと言われ、
これ以上話しても無駄だなと思い、電話を切りました。

保健所や消防の対応は親切で良かったのですが、
建築指導部はお役所仕事ですね・・・
posted by ミット at 10:00| Comment(0) | ホテル経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月07日

ホテル開業にあたって保健所へ提出する事前協議書

昨日の続きです。

事前協議書自体は1枚なのですが、
一緒に提出する書類がたくさんあります。

@事前協議書

 物件名所や所在地、敷地の所有者や用途地域などの情報の他、
 ホテル業として使用する部分の面積などを記入します。

A周囲300m以内の見取り図(縮尺1/2500)

 Google Mapで作成した地図を取り込んで、
 Photoshopで半径300mの円を描いて作成しました。

 円の中に入っている学校施設や児童福祉施設などを記入します。

B配置図(縮尺1/200)

 建物の図面に付属しています。

C各階平面図(縮尺1/100)

 寸法が入っているもの。
 これも建物の図面があれば付属しています。

D立面図(縮尺1/100)

 これも建物の図面があれば付属しているのですが、
 色彩も明示したものでなければなりません。
 通常はカラーではないので、
 4面の写真を撮ってA4一枚にまとめたものを作成します。

E各階の詳細図、展開図(縮尺1/50)

 これは賃貸物件の図面には付属していないと思います。
 今回はオーナー住宅だったので詳細図はありました。

 展開図はなかったため、
 客室部分の窓や壁がわかるよう写真を撮影し、
 A4一枚にまとめました。

F断面図(縮尺1/100、2面以上)

 断面図は1面のみありました。
 作成するのは難しいので、これで勘弁してもらえそうです。

G営業施設の敷地内の屋外広告物の詳細図

 看板等の設置個所や大きさ、形態、色彩などがわかる資料です。
 看板はありませんので、
 館銘板の写真に
 地面からの高さや寸法などを記入し作成しました。

H旅館等計画公開結果報告書

 新築の場合は必要みたいです。

Iその他保険所長が必要と認める書類

 今回はありませんでした。

上記の書類をまとめて11部作成し、
保健所へ提出します。

書類の作成は一日あれば終わります。

保健所の担当者さんへメールで事前に確認してもらって、
OKであれば11部印刷して窓口で提出。

これで事前協議に入るようです。

現在、並行して消防設備についての相談を
消防署予防課にしています。

こちらについても次回まとめます。
posted by ミット at 10:00| Comment(0) | ホテル経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月06日

ホテル始めます

10月末に購入した物件には、
5LDK+S(160u超)のオーナー住宅部分があります。

広すぎて賃貸するのが難しいのと、
地下鉄駅から徒歩1分で立地が良く、
隣地に所有している物件の民泊の成績が良いため、
オーナー住宅部分で宿泊事業を行うことにしました。

運営代行をお願いする会社の社長と打ち合わせたところ、
民泊ではなくホテルで行きましょうとのことでしたので、
ホテルを開業すべく準備しています。

今後のために、
中古物件でホテル業を開業するまでの流れを
備忘録としてまとめておきます。

まずは札幌市保健所に行き、事前協議です。

新築の場合は、
建築確認申請の計画公開や説明会の実施などで約1ヶ月。

それから事前協議書を提出し、
関係部局への照会や審査などでさらに約1ヶ月。

その後、旅館業の営業許可申請〜現地立入〜許可書交付までも
約1ヶ月かかるようです。

今回は中古物件のため事前協議書の提出からなので、
最短で2ヶ月程度で開業できるようです。

検査済証がない場合や、部屋の広さが200uを超える場合は
別途、建築確認申請が必要になるようで、
その場合は大変みたいです。
※今回は該当しないので詳しくはわかりません(笑)

まず、ホテルを開業するに当たって、
ホテルの構造・設備基準を満たす必要があるのですが、
その中で特に重要なものをまとめます。
※2019年現在の基準です

・適当な規模の洗面設備を有すること

洗面台1つにつき、5名程度まで利用可能。
当物件には洗面台が2つがあるので10名まではOK。
キッチンも加えて3つとカウントして15名までOKみたい。

・寝具類の保険に適する場所を有すること

リネン室が必要。
当物件には納戸があり、問題なし。

・緊急時における迅速な対応を可能とすること

概ね10分程度、道路距離にして2.5km以内に
緊急対応出来る事務所などがあればOK。
今回は運営代行会社の拠点からは2.9kmの距離でしたので、
別途警備会社との契約(約7,000円/月)となります。

・宿泊者名簿、鍵の受け渡し、宿泊者以外の出入りの状況を
確認できる設備を備えていること

無人ホテルですので、
名簿はタブレットでチェックインを行い運営代行会社で管理。
鍵は遠隔操作できる電子ロック、
出入りの状況確認は監視カメラで確認します。

チェックインを行っていない宿泊者以外が
客室へ入ることが出来ないように、
チェックインカウンターと客室の間は
施錠した扉で区切る必要があります。

今回は玄関ホールに壁を新設して、扉を設置します。

・適当な数の便所を有すること

ホテルの場合はトイレ1ヶ所につき、7名まで宿泊可能。
当物件は2ヶ所あるので、14名まで宿泊可能。

あとは、ラブホテルのような施設を排除するために
追加された基準がいくつかあります。

・浴室内部を外部から見通せる構造でないこと

浴室扉がデザイナーズ物件とかで採用されている
素通しのガラスとかでなければOKです(笑)

・寝ている姿を映す鏡が天井や壁に設置されていないこと

客室内の壁に姿見鏡を設置すると基準に引っかかるようです。
移動できる鏡であればOK。

その他にも基準はたくさんありますが、
検査済証がある通常の物件であれば
クリアしている内容だと思います。

今回は最大14名まで宿泊可能な
貸し切りタイプのホテルとして開業を目指します。

次は事前協議書の内容についてです。
長くなったので明日にします。
posted by ミット at 08:39| Comment(0) | ホテル経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする