2016年08月31日

8月の稼働率

8月の稼働率です。
今月は退去1件です。

              8月    稼働率
東区役所RC   11戸  11    100%

琴似RC     20戸  20    100%
福住RC     16戸  15.5  96.9%
ひばりRC    18戸  18    100%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  13    100%
福住木造      8戸   8    100%
円山RC     12戸  11    91.7%

東区役所RCは満室。

琴似RCは8/1から満室。

福住RCは8月中旬から1部屋空室ですが、9月中旬から満室。

ひばりRCは満室。

桑園RCは満室。

二十四軒木造は満室ですが、10月末で1部屋退去。
前オーナー時代の部屋なのでフルリフォームして、
家賃を5千円値上げします。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は満室。

福住木造は8月末で1部屋退去。

円山RCは1部屋空室。

8月の稼働率は 134.5/136=98.9%
2016年の年間稼働率は 1017/1052=96.7%

大通の新築は申し込みベースで17/45部屋になりました。
年内に8割以上は決めたいです。
posted by ミット at 13:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月30日

どのように拡大してきたか?

今日は台風の影響で雨が降るようなので、
外出しないことにしました。

ヒマなので、
私が2007年からどのように規模を拡大してきたかを
振り返ってみます。

1997年
 テレビ局入社。

2005年頃
 仕事は楽しかったが、
 頑張れば頑張るほど大きな仕事を任されて出張が増え、
 家に帰ることが出来なくなることに気付く。
 このまま仕事に打ち込んで幸せになれるのだろうかと考え、
 出張や転勤のない仕事がしたいと思い始める。

2007年
 株やFX、アフィリエイトなどを経由して不動産に行きつく。
 全空きになったとしても
 給料で返済できる範囲の大きさの物件を購入し、
 不動産賃貸業を始める。

2008年
 1棟目の物件が順調に満室になり、
 リフォームを通してDIYにハマる。
 また、自分の頑張りがダイレクトに自分の収入に反映される
 事業の楽しさに目覚める。
 2棟目は、全空きになっても
 1棟目のキャッシュフローで返済できる大きさの物件を購入する。

2010年
 中古物件2棟が満室となり、
 セルフリフォームや大規模修繕で建物の知識もついてきたので、
 今度は勉強も兼ねて新築を購入する。
 全空きでも1棟目&2棟目のキャッシュフローで
 返済できる程度の大きさ。

2011年
 chobbyさんから
「本気で不動産賃貸業をやろうとしたときが法人を設立するとき」
 とのアドバイスをもらい、
 本格的に脱サラを見据えて法人で物件を購入し始める。
 中古1棟、新築1棟を購入。
 この頃には、不動産賃貸業への自信もついてきたので、
 借金への抵抗もなくなり、物件を買えるだけ買おうと考え始める。

2012年
 新築2棟、中古1棟を購入し、8棟125戸で脱サラ。

2013年
 キャッシュフロー重視でRC主体の長期融資で購入してきたが、 
 減価償却や資産性にも注目し、木造アパートも購入し始める。
 専業大家になったことにより事業に集中することが出来、
 中古木造2棟、中古鉄骨1棟、新築RC1棟を購入。

2014年
 不動産価格の高騰を感じ、
 立地が弱く、築年数の古い物件3棟を売却。
 合計1億円以上の売却益を得る。

2015年
 不動産価格が高騰しているため買える物件がなく、
 分譲マンションの地下駐車場を購入。

2016年
 不動産価格が高騰しているため、
 中古物件が購入できない日々が続く。
 売却益を利用し、資産性の高い、
 将来的に価格が落ちにくいエリアに絞って新築を建築。
 現在に至る。

簡単にまとめると

2007〜2012年
 フルローン主体、長期融資でキャッシュフロー重視。

2012〜2014年
 キャッシュフローを活用し、
 現金や短期融資で木造アパートを購入。
 減価償却費などで決算書のバランスにも気を付け始める。
 所有物件を売却し、自己資本比率も高める。

2015年〜現在
 既存物件でキャッシュフローは確保しつつ、
 新規物件は資産性に注目して購入。

という感じです。

2棟目を購入するあたりから、
どのような戦略・順番で物件を購入していこうか
考えていたと思います。

10年位かけて脱サラ出来ればいいなと考えていたのですが、
イメージよりも大分早く達成できました。

2007年には、今の規模は想像も出来ていませんでした。
着実に一歩ずつ前に進んでいたら、
予想も出来ていなかったほど遠くに来てしまった感じです。

振り返ってみて改めて感じるのは、
「継続」ほど大きな力はないということですね。

私のような凡人でも「継続」し続ければ、
ある程度のところまでは行けます。

今後も着実に一歩ずつ前に進みたいと思います。

10年後にどうなっているかは、
今は全くイメージ出来ていませんが、
間違いなく今よりも楽しい日々を過ごしていると思うので、
楽しみです^^
posted by ミット at 10:26| Comment(4) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする