2014年06月30日

6月の稼働率

今月の稼働率です。
すっかり忘れてました(笑)

           6月   稼働率
1棟目中央区 12戸 12   100%
2棟目旭川市 20戸 20   100%
3棟目東区  11戸 11   100%

4棟目白石区 12戸 11.5 95.8%
5棟目西区  20戸 20   100%
6棟目豊平区 16戸 15.5 96.8% 
7棟目厚別区 18戸 18   100%
8棟目中央区 16戸 16   100%
9棟目西区  10戸 7.5  75%
10棟目西区 12戸 12   100%
11棟目東区 13戸 12   92.3%
12棟目豊平区 8戸 8    100%

1棟目中央区は満室のまま新オーナーの元へ旅立ちました。
今月で稼働率の計算は終わりです。

2棟目旭川市は満室。

3棟目東区は満室。

4棟目白石区は6月中旬に1部屋退去しましたが、7月上旬入居で申し込みが入っています。

5棟目西区は満室。

6棟目豊平区は6月中旬に1部屋退去。

7棟目厚別区は6月末で1部屋退去、7月末でもう1部屋退去予定です。

8棟目中央区は満室。

9棟目西区は今月中旬から1部屋入居が決まり、残り2部屋です。
リフォームしていなった「封印された部屋」のリフォームを開始しています。
リフォーム費用は家賃2年分です・・・

10棟目西区は満室。

11棟目東区は近隣の新築と家賃が被るということで値下げしました(笑)
ですが、まだ決まっていません。
適正家賃を探っているところです。

12棟目豊平区は満室。


6月の稼働率は 163.5/168=97.3%
2014年の年間稼働率は 938/1008=93.0%
posted by ミット at 09:00| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月29日

エボミで思ったこと

エボミに参加してきました。
最近はリタイアして専業大家になった人達の参加も多いです。

そういった人達は普段から不動産の話をしているので、
不動産の話をあまりしません。
※サラリーマン時代は周りの人たちと不動産の話が出来ないので、
ここぞとばかりに話してました。

なので、不動産の話がしたければ、専業大家の近くには行かないようにしましょう(笑)
もしくは、自分から疑問に思っていることや具体的な案件などを相談すれば良いと思います。

私は、アドバイスを求める人には真剣に答えます。
内容によっては年収や預金額なども聞きます。
そうしないと具体的なアドバイスが出来ないからです。

但し、友人によると私の会話にはオブラートがないらしいので、
はっきりと言われることが苦手な人は近寄らない方が身のためです(笑)

大人になると、はっきりと言ってくれる人が周りにいなくなるので、
私は、はっきりと言うことが本人のためになると思っています。

不動産は大きな借金を伴う事業ですので、
間違った方向に進むと取り返しがつかなくなります。

ですが、私が真剣にアドバイスすると、
大抵の人は、二度と私の元には来ません。
※たぶん、私のアドバイスを継続して聞き続けているのは弟だけです。

何故だろう?(笑)
posted by ミット at 14:45| Comment(7) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月28日

売却時に準備すること

今回は私にとって初めての売却でした。
売却時に準備しておいたことをまとめておきます。

・借入先の金融機関へ売却日の連絡。
・家賃の振込先や管理会社の変更があるので、管理会社へ連絡。
・火災保険の保険会社へ連絡。
 長期の一括で保険に加入している場合、残りの契約年数に応じて返戻金があります。
・定期清掃を外注している場合は、清掃会社へ連絡。
・買主さんと連名でオーナー変更のお知らせを作成。
・電気、水道、ガス会社へ連絡。
・BフレッツやJCOMなどを利用している場合は、それぞれ連絡。
・買主さんへ引き渡す図面や鍵、書類関係の準備。
・その他、家賃の入金口座から自動引き落とししているものがあれば、口座変更。

【住所変更登記】
物件購入後に住所変更した場合は、
所有権の移転前に住所の変更登記をする必要があります。
住民票に引っ越しの履歴が残っている場合は、
住民票の提出と不動産1物件につき1,000円の登録免許税のみで変更可。
土地1筆、建物1棟だと2,000円です。
3日ほどで終わり、非常に簡単です。
私は自分で行いました。

【抵当権の抹消登記】
残債の一括返済後、金融機関から書類を預かり、法務局へ持っていくだけ?
簡単そうだったのですが、
今回は初めての売却だったので、買主さんの司法書士さんへお任せしました。

そのほか、売買代金の経理処理についてですが、
個人物件は譲渡所得になるので、
売却金は事業主借、固定資産税の除却は事業主貸で処理。
固定資産税の日割り分も譲渡所得に加えます。

売却に伴う仲介手数料や印紙代なども事業主貸で処理して、
確定申告時に譲渡所得の費用として別途計算します。

先行取得土地の特例(租税特措法第37条の9の5第1項)を適用する場合は
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki02/pdf/b043.pdf
で土地の譲渡所得を計算。

建物分の譲渡所得は圧縮できませんので、通常通り計算します。

たぶん合っているはずですが、
経理処理については自己責任でお願いします(笑)
posted by ミット at 13:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月27日

1棟目売却しました〜!

最近、不動産価格が高騰していて、物件が買えない方が多いと思います。
私もその一人です(笑)

それで、「不動産が高いのなら売ってしまえ〜」ということで、
7年半所有していた一棟目を本日売却しました。

売却価格は購入価格の1.6倍です。
絶対に売れないと思って、試しに売りに出していたのですが売れました!
バブルですね。

具体的な数字は載せませんが、ざっくりとまとめると
7年半の家賃収入から、購入時の諸経費や取得税、固都税、管理費、修繕費、水道光熱費などを引いたインカムゲインで購入価格の1/3を回収済み。

キャピタルゲインは稼働率95%で計算した場合の年間利益9.6年分です。

また、私は平成21年と22年に土地を購入していたので、
今回は「先行取得土地の特例(租税特措法代37条9の5第1項)が適用となり、
譲渡税は通常の半分くらいになります。

一棟目は築27年の重量鉄骨造だったので、絶好の売り時でした。
春までは売りに出すつもりはなかったのですが、
尊敬している大家仲間から売却を勧められ、
試しに売りに出したところ、運よく買主さんが見つかりました。
ラッキーです^^

大規模修繕は一通り終わっており、
入居付けにも苦労はしていない物件ですので、
買主さんの元でも高稼働して頂ければと思います。
posted by ミット at 13:58| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月04日

おまけ(9棟目の南側の土地)の購入について

将来的に購入しようと考えていた9棟目の南側の土地ですが、
買いませんかと電話が来ました(笑)

紹介してくれたのは、これまた大家仲間兼仲介会社さん(先月とは別の方)です。
たまたまお客さんが土地の売却を希望しており、
隣地であるアパートの所有者が私であることを知って、
紹介してくれました。
超ラッキーです^^

しかも私以外に使い道がない土地だったため、
仲介会社さんの絶妙な説得で、格安で購入できました。
もう一度言いますが、超ラッキーです^^

購入したのは2013年10月。
結局4カ月連続です(笑)
現金で購入しました。

昨年の冬は雪に埋めておいたのですが、
今年の春からアパートの駐車場兼月極駐車場として運用するべく準備しています。
満車になれば、11%程度の利回りになります。
posted by ミット at 13:00| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月03日

12棟目の購入について

12棟目は2013年9月に購入しました。
これで3ヶ月連続です(笑)

本業が仲介会社さんである大家仲間から紹介して頂きました。
私の自宅そばの物件だったので、紹介してくれたようです^^

・豊平区地下鉄駅徒歩5分
・築17年木造、2LDK×8戸
・利回り15.5%程度?
・なんと土地値以下!

という案件でした。

電話を頂いてから10分後くらいには現地調査を終え、
一番手で買い付けを入れました。

レインズへ掲載された物件だったので、
買い付けが殺到したそうです(笑)

仲介会社さんの実力もあり、土地値以下のアパートだったのですが、
更に300万円の指値も通っていました。
しかし、値付けの間違えている優良案件だったため、
売主のもとへ直接飛び込む輩も現れ、
融資内諾後だったにも関わらず、結局は満額まで買い上がることになりました。
それでも格安だったのですが(笑)

友人に紹介してもらった新規銀行で融資を受け、購入しました。
木造だったこともあり、頭金は3割程度投入、
融資期間も10年で返済比率は56%です。

初期のころはキャッシュフローを得られる物件ばかり購入していたのですが、
昨年あたりから減価償却や資産目的でも購入しています。
立地の良い案件や土地値以下のアパートなどについては
物件単体で返済できれば良いと考えているので、
返済比率40%程度にはこだわっていません。

購入時は4部屋空きで、空室にバケツが放置されていたり、
広告料をケチって仲介さんに相手にされていなかった物件でした。

購入後はリフォーム&美装を徹底し、広告料も相場並みにして
家賃を上げて満室にすることが出来ました。
最終的な利回りは16.5%になりました^^
posted by ミット at 13:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月02日

11棟目の購入について

11棟目は2013年の8月に購入しました。
10棟目の翌月です(笑)

9棟目の物件を紹介してくれた仲介会社さんから再び購入しました。

・東区地下鉄駅徒歩1分、3LDK×1戸、1DK×12戸
・築16年、重量鉄骨造、利回り14.8%

といった案件です。
たぶん電話で紹介を受けたのですが、聞いた瞬間に購入を決めました(笑)

その後、150万円の値下げ、売主負担で屋上防水の簡易補修、
レントロールに載っていなかった看板収入などがあり、
最終的な利回りは15.5%になりました。
私が今まで購入した物件の中では、一番の優良物件だと思っています。

融資は10棟目の融資を受けたばかりの銀行に持ち込みました(笑)
運よく、希望通りの条件で融資を受け購入できました。
満室時の返済比率は41%です。

契約時は1部屋空いていたのですが、購入時には満室になっていました。
満室の中古物件を購入したのは初めてだった思います。
posted by ミット at 13:00| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月01日

10棟目の購入について

10棟目は2013年7月に購入しました。
以前からお付き合いのあった企画会社さんから提案して頂きました。

・西区地下鉄駅徒歩10分、JR駅徒歩5分
・新築RC造、2LDK×12戸
・利回り10.3%

というスペックです。

あまり人気のある駅ではないのですが、
企画会社さんの得意エリアのファミリー物件で、
利回りも高かったため購入を決めました。

会社を辞めてから初めての融資案件だったので、若干不安だったのですが、
5棟目&7棟目を融資して頂いたところに融資して頂き、購入できました。

満室時の返済比率は49%程度です。

立地が心配だったのですが、秋には満室になりました。
posted by ミット at 13:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする