2014年05月31日

9棟目の購入について

9棟目は2013年の3月に購入しました。
5〜8棟目を立て続けに購入したため、
軍資金が底をつき、1年ほど大人しくしていました(笑)

物件情報は懇意にさせて頂いている仲介会社さんから頂きました。

・西区地下鉄駅徒歩4分
・築28年木造、3点ユニット1DK×10戸
・満室時の利回り26%
・土地値以下

といった案件です。

3点ユニットということ、地下鉄駅から近いとはいえ、不人気駅であること、
空室が4戸あることで購入を悩んだのですが(30分くらい笑)、
結局、指値もせず、現金で購入しました。

購入を決めた理由は

・土地値以下のため、売却時にも同価格以上で売れる
・前年度に外壁のサイディングを貼り換えたばかり
・南側に細長い土地があり、購入できれば南西角地になること
※駐車場として利用されていたが、私以外は購入しても使い道がないくらい細長い土地
・4年で償却できるので税金対策になる

といったところです。

後ほど書きますが、目論見通り南側の土地を格安で購入し、南西角地になりました。
更地にして売却すれば、購入時よりもだいぶ高値で売れると思います^^

しかし、初の3点ユニットということもあり、客付けには苦労しています。
購入直後に2部屋退去し、6部屋空室でスタート。
リフォーム完了後、1年近くたちますが、まだ2部屋空室があります。

空室が多い物件を購入することが多いのですが、
いつもは半年程度で満室になります。

やはり間取りなど建物に致命的な弱点があると満室にするのは苦労するようです。
会社の決算書を提出する8月までには満室にしたいです。
posted by ミット at 13:00| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月30日

8棟目の購入について

8棟目の購入も2012年3月です。
これも友人がパスしてくれました(笑)

企画会社さんの新築RCだったのですが、
1年以上融資が難航し、大幅に価格改定されたものでした。

・中央区人気JR駅徒歩5分、新築RC造
・1LDK×16戸、利回り10%

といった案件です。
普段は利回り9%程度でしか販売していない企画会社さんだったんですが、
1年以上売れ残ったため、私の基準で購入できました。

融資は企画会社さんに紹介して頂いた銀行で、
希望通りの条件で受けることが出来ました。

売れ残り物件ではありますが、
私は好立地だと思っていたので客付けの心配はしていませんでした。

完成時は満室になるまで半年近くかかったのですが、
家賃保証もあったので、特に痛手はなかったです。

現在は退去前に申し込みが入るほどの人気物件で、
客付けには全く苦労していません。

満室の返済比率は45%です、
金利が低いこともあり、新築にしてはかなりの優良案件となりました。

この物件の購入でリタイアを決意しました。
個人、法人を合わせて8棟125戸所有、
満室時の家賃収入は8200万円程度、返済比率は42%でした。

振り返ってみると、友人に助けられてばかりですね(笑)
恵まれた環境です。
素敵な仲間に出会えたことで、今の自分があるのだなぁと改めて思いました。

皆さんも素敵な仲間を見つけてください。
人生がより楽しくなりますよ^^
posted by ミット at 13:00| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月29日

7棟目の購入について

7棟目は本業で東京へ出張中にネットで見つけました。
6棟目の購入から2か月後の2012年3月です。
見つけてすぐに問い合わせ、札幌に戻り次第、内見し買い付けを入れました。

スペックは

・厚別区地下鉄駅徒歩3分、築5年RC造
・1LDK×10戸、2LDK×8戸
・利回り10.8%

でした。

900万程度の指値交渉をしていたのですが400万まで押し戻され、
購入を悩んでいたところ、仲介業者さんから手数料なしの提案を受け、
購入を決めました。

こちらは5棟目と同じ金融機関へ持ち込み、すぐに融資が決定。
無事に購入できました。
フルローンで購入しており、返済比率は48%です。

厚別区の人気地下鉄駅からも徒歩10分のダブルアクセス物件なのですが、
ここ2〜3年で近隣に新築が乱立したこともあり、
家賃を値下げして、現在の利回りは10.4%程度になっています。
posted by ミット at 13:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月28日

6棟目の購入について

6棟目の物件情報も友人から頂きました(笑)
この頃は脱サラに向けて、追い風が吹いていたと思います。

物件を購入したのは2012年1月、5棟目の購入から5か月後です。
スペックは

・自宅の最寄り地下鉄駅徒歩7分
・新築RC造、1LDK×16戸、利回り10%、南東角地
・5棟目と同じ企画会社さんの物件

でした。
自宅から近いこと、スーパーのすぐそばであること、利回り10%であることなどの理由で購入を決めました。

融資を持ち込める銀行がなくて困っていたのですが、
セミナーか何かの懇親会で大家仲間に相談したところ、
当時あまり知られていなかった銀行を紹介して頂き、
無事購入できました!
ラッキーでした^^

フルローンで購入したこともあり、満室時の返済比率は53%です。

地下鉄駅から遠いので、若干心配していたのですが、
管理会社さんのおかげもあって空室期間も短く、満室で稼働しています。
posted by ミット at 13:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月27日

5月の稼働率

今月は退去がなかったので超暇でした(笑)
今月の稼働率です。

           5月   稼働率
1棟目中央区 12戸 11.5 95.8%
2棟目旭川市 20戸 20   100%
3棟目東区  11戸 11   100%

4棟目白石区 12戸 12   100%
5棟目西区  20戸 20   100%
6棟目豊平区 16戸 16   100% 
7棟目厚別区 18戸 18   100%
8棟目中央区 16戸 16   100%
9棟目西区  10戸 6    60%
10棟目西区 12戸 12   100%
11棟目東区 13戸 12   92.3%
12棟目豊平区 8戸 8    100%

1棟目中央区は5/15から満室。

2棟目旭川市は満室。

3棟目東区は4月末で1部屋退去しましたが、今月から満室。

4棟目白石区は満室ですが、6月中旬に1部屋退去予定。

5棟目西区は満室。

6棟目豊平区は満室ですが、6月中旬に1部屋退去予定。

7棟目厚別区は満室。

8棟目中央区は満室。

9棟目西区は今月末で1部屋入居が決まり、3部屋空きになります。
リフォームしていなった「封印された部屋」のリフォームを開始することにしました(笑)

10棟目西区は満室。

11棟目東区はフルリフォーム後の部屋がまだ決まっていません。
あまり案内が入っていないようなので、家賃を値下げしました。
これでもうちょっと様子を見ます。

12棟目豊平区は満室。


5月の稼働率は 162.5/168=96.7%
2014年の年間稼働率は 774.5/840=92.2%

来月は2部屋退去があるので、すこし仕事がありそうです(笑)
posted by ミット at 07:12| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月26日

購入物件振り返りシリーズ 5棟目について

最近、お会いした方に「ブログ見てます」と言われることが多いです。
ほとんど更新していないのに・・・(笑)

申し訳ないので、購入についてあまり触れていなかった5棟目以降の物件について、しばらく振り返ろうと思います。

5棟目を購入したのは2011年8月。
楽しかった育児休職を終え、1年以内の脱サラを強く意識し始めた頃でした。

物件情報は友人(大家仲間)から頂きました。

西区人気地下鉄駅徒歩3分、南東角地、RC造、
1LDK×20戸、築1カ月満室、利回り10.2%、
買主の融資が流れ、2週間以内の決済が必要

といった案件でした。
勿論、すぐに飛びつきました(笑)

これまた友人のコネで銀行を紹介して頂き、
融資も急いでもらい、無事購入出来ました。

満室時の返済比率は53.5%です。
中古は返済比率40%程度、新築は50%程度を基準に購入しています。

この物件の購入から脱サラに向けて加速し始めました。
posted by ミット at 13:00| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする