リフォームが完了したので写真を撮ってきました。
フルリフォーム後、初めての募集ですので、
適正家賃を探るために強気の家賃で募集しています。
案内状況を見て、調整するつもりです。
2014年04月25日
１１棟目東区物件 リフォーム完了
購入後、初めて退去した１１棟目東区物件。
リフォームが完了したので写真を撮ってきました。
フルリフォーム後、初めての募集ですので、
適正家賃を探るために強気の家賃で募集しています。
案内状況を見て、調整するつもりです。
リフォームが完了したので写真を撮ってきました。
フルリフォーム後、初めての募集ですので、
適正家賃を探るために強気の家賃で募集しています。
案内状況を見て、調整するつもりです。
2014年04月24日
４月の稼働率
昨日、気になる物件情報を頂き、久しぶりに調査してきましたが、
ビビッと来なかったので見送りました（笑）
ちょっと早いですが、今月の稼働率です。
４月 稼働率
１棟目中央区 １２戸 １２ １００％
２棟目旭川市 ２０戸 ２０ １００％
３棟目東区 １１戸 １０．５ ９５．５％
４棟目白石区 １２戸 １２ １００％
５棟目西区 ２０戸 １９．５ ９７．５％
６棟目豊平区 １６戸 １５．５ ９６．９％
７棟目厚別区 １８戸 １７．５ ９７．２％
８棟目中央区 １６戸 １５ ９３．７％
９棟目西区 １０戸 ６ ６０％
１０棟目西区 １２戸 １２ １００％
１１棟目東区 １３戸 １２ ９２．３％
１２棟目豊平区 ８戸 ７ ８７．５％
１棟目中央区は満室ですが、今月末で１部屋退去。
既に申し込みが入っており、５／１５から満室。
２棟目旭川市は満室。
３棟目東区は４／１５から満室ですが、今月末で１部屋退去。
４棟目白石区は満室。
５棟目西区は４／１０から満室。
６棟目豊平区は今月中旬から満室。
７棟目厚別区は３回キャンセルされた部屋に申し込みが入り、今月中旬から満室。
８棟目中央区は４／２３から満室。
９棟目西区は４部屋空き。
３点ユニットは初めてだったのですが、ここまで空室が長期化するのは予想外でした。
１０棟目西区は満室。
１１棟目東区は３月末で１部屋退去してフルリフォーム中。
購入後、１ＤＫでは初めての空室なので、
ちょっと強気の家賃設定で、この物件の適正家賃を探ります。
中古物件を購入した時は、適正家賃を探るのに少し時間がかかるので、
最初の空室は埋まるまで時間がかかることが多いです。
適正家賃を掴んで一度満室になった後は、順調に運営できるようになります。
１２棟目豊平区は今月末から満室。
４部屋空きで購入したのですが、
想定家賃よりも１万円近く高い家賃で満室になりました。
４月の稼働率は １５９／１６８＝９４．６％
２０１４年の年間稼働率は ６１２／６７２＝９１．１％
退去予定の物件も含めて、空室は残り６部屋です。
そのうち４部屋は西区の木造アパート（笑）
ビビッと来なかったので見送りました（笑）
ちょっと早いですが、今月の稼働率です。
４月 稼働率
１棟目中央区 １２戸 １２ １００％
２棟目旭川市 ２０戸 ２０ １００％
３棟目東区 １１戸 １０．５ ９５．５％
４棟目白石区 １２戸 １２ １００％
５棟目西区 ２０戸 １９．５ ９７．５％
６棟目豊平区 １６戸 １５．５ ９６．９％
７棟目厚別区 １８戸 １７．５ ９７．２％
８棟目中央区 １６戸 １５ ９３．７％
９棟目西区 １０戸 ６ ６０％
１０棟目西区 １２戸 １２ １００％
１１棟目東区 １３戸 １２ ９２．３％
１２棟目豊平区 ８戸 ７ ８７．５％
１棟目中央区は満室ですが、今月末で１部屋退去。
既に申し込みが入っており、５／１５から満室。
２棟目旭川市は満室。
３棟目東区は４／１５から満室ですが、今月末で１部屋退去。
４棟目白石区は満室。
５棟目西区は４／１０から満室。
６棟目豊平区は今月中旬から満室。
７棟目厚別区は３回キャンセルされた部屋に申し込みが入り、今月中旬から満室。
８棟目中央区は４／２３から満室。
９棟目西区は４部屋空き。
３点ユニットは初めてだったのですが、ここまで空室が長期化するのは予想外でした。
１０棟目西区は満室。
１１棟目東区は３月末で１部屋退去してフルリフォーム中。
購入後、１ＤＫでは初めての空室なので、
ちょっと強気の家賃設定で、この物件の適正家賃を探ります。
中古物件を購入した時は、適正家賃を探るのに少し時間がかかるので、
最初の空室は埋まるまで時間がかかることが多いです。
適正家賃を掴んで一度満室になった後は、順調に運営できるようになります。
１２棟目豊平区は今月末から満室。
４部屋空きで購入したのですが、
想定家賃よりも１万円近く高い家賃で満室になりました。
４月の稼働率は １５９／１６８＝９４．６％
２０１４年の年間稼働率は ６１２／６７２＝９１．１％
退去予定の物件も含めて、空室は残り６部屋です。
そのうち４部屋は西区の木造アパート（笑）
2014年04月13日
リタイアについて
私が不動産賃貸業を始めたのは２００７年です。
当時はフルローンの融資が出ていた上に、物件の利回りは築１５年で１５％以上はあったと思います。
新築は２０１１〜２０１３年に４棟購入していますが、利回り１０％以上でした。
サラリーマンをリタイアしたのは２０１２年で、１２５戸所有していました。
運よく時代の波に乗り、規模を拡大できました。
現在は１６８戸所有していて、返済比率は満室時家賃の４割くらいです。
私の周りには脱サラして専業大家になっている方が数名いますが、
皆さん２００７年前後、もしくはそれ以前から不動産賃貸業を営んでいる方ばかりです。
リタイアを目指して、ここ２〜３年で不動産賃貸業を始めた方も多いと思いますが、
不動産価格が高騰している今の市場では、
我々と同じ投資法でリタイアすることは出来ないかもしれません。
そもそも、何の資産も持たないサラリーマンが借入に頼って不動産を購入し、
専業大家になれるというのは異常なことなのだと思います。
私は運よく、一瞬だけ開いた専業大家への扉を通れただけ。
なので、これから不動産賃貸業を始め、サラリーマンのリタイアを目指している方は
我々よりも緻密な戦略、それなりの軍資金、諦めないで行動し続ける精神力が必要だと思います。
利回り８％台の新築をフルローンで購入したり、
築２５年の物件を利回り１１％程度で購入していては、
リタイアするのは難しいと思います。
但し、属性が良く金融資産が豊富にある人は、
購入する物件の規模をプレイヤーが少ない３億以上にすることで優良物件を掴むチャンスを増やしたり、
都銀で低金利で資金調達することで道が開けてくるかもしれません。
融資に頼って不動産を購入すると年々収支が悪くなっていきます。
返済額に占める金利の割合が減り、経費が少なくなっていくこと、
減価償却期間が融資期間より短い場合は、減価償却がなくなること、
物件が古くなることにより修繕費がかかることが原因です。
リタイア前には、全物件の融資完済までのキャッシュフローをシミュレーションし、
空室率や金利、修繕費等のストレスをかけても生活できることを確認しましょう。
ある程度のお金がある人にとっては、不動産を購入するのは難しいことではありません。
なので、最近は軽い気持ちで、あまり深く考えずに不動産を購入している人も見かけます。
不動産賃貸業は大きな借金を伴う事業です。
家族の人生を全て背負っているという自覚をもって事業に取り組んでほしいと思います。
当時はフルローンの融資が出ていた上に、物件の利回りは築１５年で１５％以上はあったと思います。
新築は２０１１〜２０１３年に４棟購入していますが、利回り１０％以上でした。
サラリーマンをリタイアしたのは２０１２年で、１２５戸所有していました。
運よく時代の波に乗り、規模を拡大できました。
現在は１６８戸所有していて、返済比率は満室時家賃の４割くらいです。
私の周りには脱サラして専業大家になっている方が数名いますが、
皆さん２００７年前後、もしくはそれ以前から不動産賃貸業を営んでいる方ばかりです。
リタイアを目指して、ここ２〜３年で不動産賃貸業を始めた方も多いと思いますが、
不動産価格が高騰している今の市場では、
我々と同じ投資法でリタイアすることは出来ないかもしれません。
そもそも、何の資産も持たないサラリーマンが借入に頼って不動産を購入し、
専業大家になれるというのは異常なことなのだと思います。
私は運よく、一瞬だけ開いた専業大家への扉を通れただけ。
なので、これから不動産賃貸業を始め、サラリーマンのリタイアを目指している方は
我々よりも緻密な戦略、それなりの軍資金、諦めないで行動し続ける精神力が必要だと思います。
利回り８％台の新築をフルローンで購入したり、
築２５年の物件を利回り１１％程度で購入していては、
リタイアするのは難しいと思います。
但し、属性が良く金融資産が豊富にある人は、
購入する物件の規模をプレイヤーが少ない３億以上にすることで優良物件を掴むチャンスを増やしたり、
都銀で低金利で資金調達することで道が開けてくるかもしれません。
融資に頼って不動産を購入すると年々収支が悪くなっていきます。
返済額に占める金利の割合が減り、経費が少なくなっていくこと、
減価償却期間が融資期間より短い場合は、減価償却がなくなること、
物件が古くなることにより修繕費がかかることが原因です。
リタイア前には、全物件の融資完済までのキャッシュフローをシミュレーションし、
空室率や金利、修繕費等のストレスをかけても生活できることを確認しましょう。
ある程度のお金がある人にとっては、不動産を購入するのは難しいことではありません。
なので、最近は軽い気持ちで、あまり深く考えずに不動産を購入している人も見かけます。
不動産賃貸業は大きな借金を伴う事業です。
家族の人生を全て背負っているという自覚をもって事業に取り組んでほしいと思います。
