2014年04月25日

11棟目東区物件 リフォーム完了

購入後、初めて退去した11棟目東区物件。
リフォームが完了したので写真を撮ってきました。

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フルリフォーム後、初めての募集ですので、
適正家賃を探るために強気の家賃で募集しています。
案内状況を見て、調整するつもりです。
posted by ミット at 10:32| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月24日

4月の稼働率

昨日、気になる物件情報を頂き、久しぶりに調査してきましたが、
ビビッと来なかったので見送りました(笑)

ちょっと早いですが、今月の稼働率です。

           4月   稼働率
1棟目中央区 12戸 12   100%
2棟目旭川市 20戸 20   100%
3棟目東区  11戸 10.5 95.5%

4棟目白石区 12戸 12   100%
5棟目西区  20戸 19.5 97.5%
6棟目豊平区 16戸 15.5 96.9% 
7棟目厚別区 18戸 17.5 97.2%
8棟目中央区 16戸 15   93.7%
9棟目西区  10戸 6    60%
10棟目西区 12戸 12   100%
11棟目東区 13戸 12   92.3%
12棟目豊平区 8戸 7    87.5%

1棟目中央区は満室ですが、今月末で1部屋退去。
既に申し込みが入っており、5/15から満室。

2棟目旭川市は満室。

3棟目東区は4/15から満室ですが、今月末で1部屋退去。

4棟目白石区は満室。

5棟目西区は4/10から満室。

6棟目豊平区は今月中旬から満室。

7棟目厚別区は3回キャンセルされた部屋に申し込みが入り、今月中旬から満室。

8棟目中央区は4/23から満室。

9棟目西区は4部屋空き。
3点ユニットは初めてだったのですが、ここまで空室が長期化するのは予想外でした。

10棟目西区は満室。

11棟目東区は3月末で1部屋退去してフルリフォーム中。
購入後、1DKでは初めての空室なので、
ちょっと強気の家賃設定で、この物件の適正家賃を探ります。
中古物件を購入した時は、適正家賃を探るのに少し時間がかかるので、
最初の空室は埋まるまで時間がかかることが多いです。
適正家賃を掴んで一度満室になった後は、順調に運営できるようになります。

12棟目豊平区は今月末から満室。
4部屋空きで購入したのですが、
想定家賃よりも1万円近く高い家賃で満室になりました。

4月の稼働率は 159/168=94.6%
2014年の年間稼働率は 612/672=91.1%

退去予定の物件も含めて、空室は残り6部屋です。
そのうち4部屋は西区の木造アパート(笑)
posted by ミット at 10:35| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月13日

リタイアについて

私が不動産賃貸業を始めたのは2007年です。
当時はフルローンの融資が出ていた上に、物件の利回りは築15年で15%以上はあったと思います。
新築は2011〜2013年に4棟購入していますが、利回り10%以上でした。

サラリーマンをリタイアしたのは2012年で、125戸所有していました。
運よく時代の波に乗り、規模を拡大できました。

現在は168戸所有していて、返済比率は満室時家賃の4割くらいです。

私の周りには脱サラして専業大家になっている方が数名いますが、
皆さん2007年前後、もしくはそれ以前から不動産賃貸業を営んでいる方ばかりです。

リタイアを目指して、ここ2〜3年で不動産賃貸業を始めた方も多いと思いますが、
不動産価格が高騰している今の市場では、
我々と同じ投資法でリタイアすることは出来ないかもしれません。

そもそも、何の資産も持たないサラリーマンが借入に頼って不動産を購入し、
専業大家になれるというのは異常なことなのだと思います。
私は運よく、一瞬だけ開いた専業大家への扉を通れただけ。

なので、これから不動産賃貸業を始め、サラリーマンのリタイアを目指している方は
我々よりも緻密な戦略、それなりの軍資金、諦めないで行動し続ける精神力が必要だと思います。

利回り8%台の新築をフルローンで購入したり、
築25年の物件を利回り11%程度で購入していては、
リタイアするのは難しいと思います。

但し、属性が良く金融資産が豊富にある人は、
購入する物件の規模をプレイヤーが少ない3億以上にすることで優良物件を掴むチャンスを増やしたり、
都銀で低金利で資金調達することで道が開けてくるかもしれません。

融資に頼って不動産を購入すると年々収支が悪くなっていきます。

返済額に占める金利の割合が減り、経費が少なくなっていくこと、
減価償却期間が融資期間より短い場合は、減価償却がなくなること、
物件が古くなることにより修繕費がかかることが原因です。

リタイア前には、全物件の融資完済までのキャッシュフローをシミュレーションし、
空室率や金利、修繕費等のストレスをかけても生活できることを確認しましょう。

ある程度のお金がある人にとっては、不動産を購入するのは難しいことではありません。
なので、最近は軽い気持ちで、あまり深く考えずに不動産を購入している人も見かけます。

不動産賃貸業は大きな借金を伴う事業です。
家族の人生を全て背負っているという自覚をもって事業に取り組んでほしいと思います。
posted by ミット at 08:00| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする