2011年02月20日

4棟目リフォームスケジュール

4棟目のリフォームの打ち合わせが終わりました。
明日、月曜日から作業に入ります。

来週前半・・・クロス&CFの剥がし
来週後半・・・塗装

その後、3月中旬まで各部屋の仕上げ×7部屋

という感じです。

数名の方々から見学希望を頂いていたのですが、ビフォーが見れるのは今日までになってしまいました。
今日は午後からchobbyさんのところへ行くので、午前中しか作業はしません。
リフォーム中の部屋でも良ければ、塗装期間以外は見学出来ますので、お気軽にご連絡下さい!

アフターが見れるようになるのは3月に入ってからです。
posted by ミット at 07:55| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年02月18日

4棟目決済終了!

4棟目の決済が無事終了しました!
法人での初めての購入です。
法人でも融資がつくことがわかったので、今後は法人名義でしか購入しないつもりです。

以下、物件のスペックです。

札幌市白石区 H1年築 RC造
1K×1戸、1LDK(34u)×4戸、1LDK(52u)×3戸、2LDK×4戸
売り出し価格5,900万円 → 購入価格5,200万円
予想表面利回り15%以上
満室時返済比率42%前後
固定資産税年額62万円

H17年 外壁補修・洗浄及び屋上防水工事
H21年 貯水槽ポンプ2台交換

と配管以外の大規模修繕は終わっています。
ですが、室内は残念な状態(笑)
原状回復がほとんど行われていません。

というわけで、空室は7室!
3月にも1部屋退去予定なので、計8室。
しばらくはリフォーム&客付けを頑張らないといけません。

予定しているリフォームメニューです。

【DIY】予算70万円

 ・楽々ロック設置
 ・TVドアホンに交換
 ・ウォッシュレット取り付け
 ・ペーパーホルダーやタオル掛けなども交換
 ・各種水栓交換
 ・照明器具の新設
 ・コンセントプレートの交換
 ・キッチンのリメイク
 ・各所に棚板の設置
 ・カーテンレールの交換
 ・浴室鏡の交換
 ・換気口の交換

書き出してみるとやることが多いですね。
ちょっと嫌になってきました。
末広さん&じゃじゃ馬さん、空室にてお待ちしております(笑)

【プロにおまかせ】予算170万円

 ・CF&クロス全面貼り替え
 ・各所塗装
 ・洗面化粧台交換
 ・美装

広告費も80万円位かかるので、総額330万円位になりそうです。
空室が多いので仕方ないですが、リフォーム後半年位は物件の購入はお休みです(笑)

作業は2/19(土)から行います。
20(日)に洗面化粧台の撤去工事があるので、それまでに一緒に廃棄してもらうモノを取り外します。

21(月)あたりから楽々ロック&TVドアホンの取付工事。
それが終わり次第、
・各種水栓の取り付け
・浴室鏡の交換
・キッチンへカッティングシート貼付&取っ手の交換
という流れになる予定。

育児の合間を縫っての作業になるので、1週間はかかると思います。
内装工事が終わってから、残作業を行います。

22日は結婚記念日なのでお休み予定ですが、それ以外の日はほとんど毎日物件にいると思います。
いつもは妻と一緒なのですが、今回は一人です。
寂しいので、リフォームの見学も大歓迎です(笑)
電話もしくはメールを下されば、物件の住所をお知らせします。
ビフォーアフターが見たい方は、早めにいらして下さい。

ただし、私はリフォーム中なので、見学の方は放置プレーになると思います。
勝手に見て下さい(爆)
ラベル:4棟目
posted by ミット at 13:00| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年02月04日

4棟目リフォーム打ち合わせ

昨日は4棟目のリフォームの打ち合わせを行いました。
引き渡し前なのですが、引き渡し後すぐにリフォームできるように、打ち合わせで出入りするのは自由にさせてもらっています。
本当は先行してリフォームしたかったのですが、ダメでした。

この物件は、外壁や屋上防水、ポンプの交換などは終わっていて外観は綺麗です。
ですが、室内は新築当時(21年前)のまま。
クロスは一部張り替えているのですが、CFはヒドイ状態です(笑)
この状態で募集しているのが信じられません。
もちろん、トイレや浴室の封水も切れ、部屋には悪臭が立ちこめています。
オーナーは本州の方で、一度も物件を見たことがないそう。
管理会社さんに「なぜ空室が多いのか」と問い合わせているようなので、物件の状態は把握していないみたいです。

室内のリフォームを行えば、立地もそこそこ良いので、満室に出来ると踏んでいたのですが、とにかく空室が多い。
買付時、6/12戸の空室。

来月までに更に2戸退去して、8/12戸の空室に。
私は比較的空室が多い物件を購入しているのですが、これは過去最高の空室率です(爆)
内装は、ほぼフルリフォームします。
内装工事のみとはいえ、8部屋もあるとかなりの金額になります。
また、広告費もかかります。
しばらく、物件の購入はお休みになりそうです(ToT)

空室が多いこともあり、ローンの支払いは2ヶ月間元金据え置きにしてもらいました。
元金の支払いは5月末からなので、それまでには満室にしたいと思っています。

幸い、3月末まで育児休職中なので、リフォーム&営業活動に全力投球します!
妻に怒られない程度に(笑)
ラベル:大規模修繕
posted by ミット at 09:08| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする