2011年01月26日

4棟目売買契約

本日は4棟目の売買契約。
初めて法人で購入する物件だ。
代表が育児のために外出することが難しいので、仲介業者さんに自宅へ来てもらった(笑)

契約は1時間ちょっとで終了。
法人なのにゴム印を作っていなかったので、たくさんサインした(笑)

次は金消契約。
来週の予定だ。

育休中だけど、なんだか忙しい^^
ラベル:4棟目
posted by ミット at 16:16| Comment(10) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月16日

悲しいお知らせ

昨日、1ヶ月ぶりに札幌市内の物件を巡回。
雪で埋まっていた(笑)

東区の物件は雪庇が酷かったので、屋上へ上がって雪庇落としを実施。
雪が多少溶けて重くなっていたので、大変だった。

その後、中央区の物件へ移動。
こちらの方が雪が少ない様な気がしたが、中央区の物件は外廊下なので除雪箇所が多い。
こちらも雪が重く大変だった。
除雪が終わったときには、すっかり日も暮れ、箸も持てない状態に・・・(笑)

除雪中、美人の入居者さんからみかんを頂いて喜んでいたのだが、他の入居者さんから退去のお知らせが・・・
3月に卒業する学生さんです。

もう一人、今年卒業予定の学生さんがいるので、管理会社さんに確認してもらったところ、その方も退去の予定。

昨年は一度も退去がなかったのだが、今年は既に2件です。
購入予定の物件も空室が多いので、今年の繁忙期は忙しくなりそうです。
ラベル:退去
posted by ミット at 10:18| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月15日

物件の購入について(融資編)

6.融資

指値交渉と平行して、2〜3行同時に融資申し込みをします。
申し込む段階で他行にも持ち込んでいる旨を伝え、
少しでも早く回答してもらえるようにお願いしています。
効果があるかどうかはわかりません(笑)

借りる時点では、なるべく長い期間で借りるようにしています。
融資年数が長ければ長いほど、返済額が抑えられるからです。

早く返済したいときは、繰上げ返済で期間を短縮したり、
返済額を少なくしたりすることが出来ます。

一旦、短い期間で借りたものを、長くするのは難しいです。
リスケをすると、その後の融資が厳しくなる金融機関が多いと聞いています。

アパートローンの場合、
RC造は『35年(もしくは30年)−築年数』
で融資期間を計算する金融機関が多いと思います。
稀に『47年−築年数』で計算してくれる金融機関もあります。

木造は『25年(もしくは22年)−築年数』
だった気がします。

なので、中古で購入する場合はRC造の方が返済比率を抑えやすいです。

以上が私の購入基準です。
実際はエクセルでデッドクロスをシミュレーションしたり、
もうちょっと色々と考えていますが、うまくまとめることが出来ませんでした(笑)
これから物件を購入する人の参考になれば幸いです。
ラベル:購入 融資
posted by ミット at 00:00| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月14日

物件の購入について(指値編)

5.指値

前述の1〜4を勘案して、気に入った物件があると指値交渉をします。
売り出し価格のままでは、私の購入基準と合わないことがほとんどです。

指値交渉は根拠(家賃相場や修繕費用)を示して、
売主さんが納得してくれるよう交渉します。
根拠のない指値交渉は、売主さんまで持っていってくれなかったり、
売主さんを怒らせたりするので気をつけています。

指値が通らなかったら購入しません。

つづく
ラベル:購入 指値
posted by ミット at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月13日

物件の購入について(収益編)

4.収益

利回りと融資期間のバランスで考えています。
利回りは高ければ高いほうが良いですが、
高利回りの物件は問題があることが多いので、
自分で解決可能な問題か判断する必要があります。

立地や建物の構造に問題がある場合は購入しません。
大家さんや管理会社さんに問題がある場合は狙い目です(笑)
実際、私が購入している中古物件は、そういった物件ばかりです。

私が基準としているのは『返済比率』です。
返済額/満室時家賃収入=40%程度になれば『買い』だと思っています。
満室時家賃収入は現在のものではなく、相場家賃で計算しなおします。
経験上、返済比率が40%程度だと、
リフォームや広告費の支払いがあっても、収支に余裕があるからです。

※私は現在、キャッシュフローの増大を目指して不動産投資をしています。
 キャッシュフローが必要なく、不動産投資を『貯蓄』と考える場合は、
 返済比率がもっと高くても問題ないと思います。
 その人の投資のステージによって、返済期間は変わってくると考えています。

つづく
ラベル:購入 収益
posted by ミット at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月12日

物件の購入について(間取り編)

3.間取り

可変性のあるものが良いと思います。
広ければ広いほど、リフォームの幅が広がるので好きです。

但し、部屋の広さと家賃は比例しません。
広い部屋は差別化になりますが、家賃に対するリフォームコストは増大します。

狭い1Rや3点ユニットのものは将来的に厳しいと思っているので購入しませんが、
立地重視でローン返済後に解体するつもりならば『アリ』だと思っています。

今日は短いですね(笑)

つづく
ラベル:間取り 購入
posted by ミット at 00:00| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月11日

物件の購入について(構造編)

2.構造

☆RC造について
・冬暖かく(日当たりにもよりますが)、隣の部屋の音などもほとんど気になりません。
・気密性が高く、24時間換気でない部屋は結露することが多いです。
・中古でも比較的長く融資を引くことができます。
・固定資産税は高いです。
・4階建て以上のものが多いため、外壁塗装のときなどは足場代が結構かかります。
・木造に比べ、ランニングコストが高いです。
・エレベーターやロードヒーティングがついていると更にランニングコストが上がります。
 ただし、差別化にもなりますし、
 コスト分を家賃に反映できるのであれば『アリ』だと思います。

☆木造について
・中古は融資期間が短くなることが多いです。
・上下階や隣の部屋の音がけっこう聞こえます。
・固定資産税はRC造よりも安く、メンテナンスがしやすいです。
・ランニングコストは安いです。
※持っていないので想像です(笑)

☆鉄骨造について
・入居者さんにとってはRC造との区別がついていないことが多いです。
 我々大家はRC造と言いますが、入居者さんは鉄筋と言う人がほとんどだと思います。
 なので、あまり鉄骨と区別がつかないようです。
・造りとしては木造に近いと思いますが、鉄筋と区別がつかない人が多いので、
 木造よりは家賃を高くすることが出来ます。
・RC造に比べると、階段の上り下りや隣の部屋の音なども聞こえやすいです。
・ランニングコストは木造とRC造の中間くらい?

私はRC造が一番好きです(笑)

つづく
ラベル:構造 購入
posted by ミット at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月10日

物件の購入について(立地編)

振り返りシリーズも終わったので、
次は、私が不動産を購入するときの判断基準(流れ?)についてまとめます。
ただし、コロコロ変わるので現時点のものです(笑)

1.立地(札幌市内の場合)

地下鉄駅に近ければ近いほど良いと思っています。
ですが、収益とのバランスも重要です。

地下鉄駅から遠い場合は、周辺環境(学校や病院、スーパーなどの商業施設)を重視しています。
駅から徒歩圏外の場合は、駐車場は必須と考えています(近隣の月極駐車場も可)

周りに収益物件が多いところはあまり好きではありません。
競争相手が多いからです。

あまり客付けに苦労しない物件を選んでいるつもりです。

つづく(笑)
posted by ミット at 00:00| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月09日

4棟目の購入に向けて

現所有物件は、全43戸満室です。
昨年は広告費もかからず、修繕は2棟目の屋上防水130万円のみなので、
過去最高の利益が出そうです。

私は物件を購入するステージにいるので、
銀行対策も考え、節税はまったくしていません。

なので、今年はたっぷりと納税します(笑)
ここら辺の考え方は、専業大家ヒデさんとchobbyさんから学びました。

また、法人での物件取得に向けて、
2009年7月には合同会社を設立しました。

昨年購入した3棟目は、法人で取得したかったのですが、
融資が付かなかったため、個人で購入しました。

なので、法人の収入は個人で所有している3棟からの管理費のみです。
黒字で1期目の決算を終え、現在2期目です。
法人でも納税しました^^

昨年末、4棟目候補の物件へ買い付けを入れ、指値が通りました。
融資も通ったので、残すは契約と決済のみです。

この物件は法人で購入します。
空室が多い物件なので、しばらくは忙しくなりそうです^^

スペックに関しては、購入後に公開しますね〜。
以上で、振り返りシリーズは完結します。

直接お会いした方には、家賃収入も含めて、もっと詳しくお教えすることも可能です。
興味がある方はお気軽におっしゃってください。
posted by ミット at 00:00| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月08日

3棟目購入まで

築20年前後の物件ばかりを購入し、
大好きなリフォームも若干飽きてきました。
特に妻は、イヤだったようです(笑)

また、所有物件のリフォームを通して、建物に関する知識も増え、
そろそろ新築にチャレンジしたいと思っていました。

土地を自己資金で購入して、設計から携わるのが理想だったのですが、
それほどの軍資金はありません。

新築の建売は、立地にかかわらず9%位で売られているので、
好立地ならば検討することにしました。

札幌市内の各新築業者さんから情報をもらい、色々と検討していたのですが、
なかなか気に入る立地のものはありません。

平行して中古物件も探していた2009年10月、
ある業者さんから私好みの立地の物件情報が送られてきました。

北大家さんやchobbyさんへも相談し、
立地は良いのではないかとのアドバイスを受け、購入を決意。
初めての新築へチャレンジすることになりました。

残念ながら、融資の申し込み中に建築確認申請済みになってしまったので、
窓の位置等は変更できなかったのですが、
それ以外については、ほとんど変更したと思います(笑)

あまりにも変更点が多かったため、建築士さんと険悪な感じになってしまいましたが、
2010年3月末に無事完成、引渡しとなりました。
以下、スペックです。

札幌市東区 H22年築 RC造 1LDK×11戸
売り出し価格7,700万円 → 購入価格7,570万円
現在の表面利回り9.2%
満室時返済比率57.6%
固定資産税年額 未定

2010年1月中旬に募集開始。
2月初旬には満室。

設計士さんに反対された扉のないWCLや間取り変更、
全部屋違う内装工事などを実施していたので、
3月末までに満室になるか不安だったのですが、
杞憂に終わって良かったです。

この物件は返済比率が高く、たぶん2部屋くらい空室が出ると、
修繕費と広告費で月収が赤字になると思います。

ですが、1棟目と2棟目は返済比率がとても低いので、
3棟トータルでの返済比率は40%程度です。

初めての新築だったので、やりたいことはたくさんあったのですが、
建売の仕様変更には限界がありました。

今度は土地から仕入れ、設計の段階から携わってチャレンジしたいです。

この物件は購入以来、満室です^^

つづく
ラベル:3棟目 新築
posted by ミット at 00:00| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする