2009年07月26日

外廊下&階段モルタル防水工事

昨年の冬、札幌物件の外廊下で天井の塗装が剥がれた。
原因は床のモルタルの防水切れ。
たぶん、今まで21年間放置プレイだったのだろう。

このままだと来年も剥がれてしまうので、外廊下&階段のモルタル部分の防水工事を実施することにした。

何社か見積もりを取ったのだが、価格&内容のバランスを考えて、昨年屋上防水工事を行ってもらったT社にお願いすることにした。

見積もり内容は
・既存防水下地調整 廊 下 53.2u ¥26,600
・手摺フェンス根元防水処理 シール材24箇所 ¥19,200
・新規防水
  廊下部 ウレタン樹脂防水(歩行用ノンスリップ工法)
   53.2u ¥212,800
  階段部 ウレタン樹脂防水(歩行用ノンスリップ工法)
   床 面 7.8u ¥31,200
   蹴込み 6.2u ¥21,700
・剥がれた廊下の天井塗装 17.7u  ¥38,400
・諸経費一式 ¥3,000
・値引き −¥2,900
・合計 ¥350,000

と、ほぼ予定通りの金額。
早速、施工してもらうことにした。
これで、外回りの補修は一通り終了。

今年度は他に自転車置き場の設置を検討中。
予算的には来年に延期したいのだが、入居者さんに今年中に設置予定ですと言ってしまったので、現在施工業者さんを検討中。
予算は15万円くらいで考えていたのだが、北海道は積雪地域なので設置できない商品が多く、施工費も含めて倍以上になりそうだ。

ラベル:防水 廊下 階段
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2009年07月24日

給湯器爆弾!

旭川物件の管理会社さんから電話あり。
現在、満室なので嫌な予感がした。

管理会社さん『また、給湯器が壊れました・・・』
私『・・・了解です。修理できないのですよね?』
管理会社さん『はい』

ということで、また新品に交換することに。
給湯器はヤフオクで仕入れて、施主支給。
旭川の業者さんから購入するより2万円ほど安い。
工事費も交渉して安くしてもらったが、それでも給湯器と合わせて10万円の出費。
工事費がとても高いが、交換だけでなく、今の基準に適合するよう排気の工事をし直さなければならないためだ。

給湯器が続々と壊れ始めた。
築20年前後の都市ガス物件は要注意ですよ〜!
ラベル:給湯器
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2009年07月22日

登記完了&税理士さんと契約

本日は法人の登記完了日。
13時には完了しているはずだったのだが、法務局に不手際があって、14時頃になってしまった。

その後、H洋で法人用の口座を開設。
D銀でも開設予定だったのだが、タイムアウト。
法務局のせいだ・・・

夕方からは税理士さんの事務所を訪ねて、顧問契約を結ぶ。
法人の管理費&役員報酬について相談した。
給水管工事&玉砕した5部屋の修繕費&取得税の出費が痛かったが、今年度は個人&法人共にギリギリ黒字に出来そう。

来年度以降は、しっかり黒字を出して融資に備えようと思う。
ラベル:法人 登記 税理士
posted by ミット at 22:16| Comment(6) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年07月20日

楽々ロックPR その2

今後に備えて特別価格で2台購入したいので、もう一度『楽々ロック』のPR(笑)。
マサさんのブログで知って以来、私も使用していますが、本当に便利です。

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賃貸住宅フェア2009in東京出展
「楽々ロック」特別キャンペーン!

イナフケアが賃貸住宅フェアに出展いたします。
http://www.ec-p.co.jp/

出展にあたり、ぜひイナフケアブースへ大勢のお客様の来訪をして
いただきたく、皆様へ特別キャンペーンを行います。

キャンペーン対象商品
電子錠『楽々ロック(MI-03)』の詳細はこちら↓
http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm

電子錠『楽々ロック(MI-03)』を次の条件で、

■特別価格【19,000円(税込・送料込)】

での販売をいたします。


東京ビックサイトで行う「賃貸住宅フェア」
(平成21年8月4・5・6日)
http://www.zenchin.com/chintai-fair09tokyo/index.html

のイナフケアブースにお越し頂き、アンケート用紙にお名
前等を記入して頂き、発注していただいた方は

特別価格で3台まで

更に、今回初めて「楽々ロック」を導入していただく方に
は、トライアルキャンペーンとして、メールやファックス
で発注頂いた場合

特別価格で5台まで

更に、初めて導入で且つ、東京賃貸住宅フェアでイナフケア
ブースにご来場頂いて、アンケートにお答え頂いた方には

特別価格で10台まで

ご提供いたします。

尚、キャンペーン対象個数以上の期間中限定価格
は、
  21.000円(税込・送料込)
とさせていただきます。


取付工事キャンペーン対象個数に限り

■10.000円(消費税込)

で致します。

対象外の取付価格は、12600円(消費税込)。


なお、楽々ロックについて詳しくは下記URLを参照ください。
http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm


既にご導入のオーナー様も、キャンペーンの対象となります。

尚、今回のキャンペーンのお申し込み期日は、
メール・ファックス等を含めまして
 平成21年8月4日〜10日
 tokyo@ec-p.co.jp
FAX 03-3612-4915
とさせて頂き、また、キャンペーン価格販売台数は
前回が期間満了を待たずに完売したことを踏まえ
 合計 150台まで
とさせていただきますので、予めご了承下さい。

【本件お問い合わせ先】
 株式会社 イナフケア
 http://www.ec-p.co.jp/
 東京都墨田区八広2丁目52番8号
 TEL 03−5630−3939
 FAX 03−3612−4915
 折元 洋巳 (おりもと ひろみ)
 山根 一愛 (やまね かずよし)
 tokyo@ec-p.co.jp


ブロガー対象宣伝協力特別キャンペーン
■で囲まれた部分をコピーしてブログに転載してください。
ぜひキャンペーンの宣伝にご協力ください。

なお、■で囲まれた部分については、内容の変更は一切禁止。

ブロガーの方が、ご自分のブログにこのキャンペーン案内文を
掲載頂いた場合、特別価格で1台のみ。フェアに来場されない
ブロガーの方でも宣伝文掲載のみで特別価格で購入できます。
(ブース来訪の分とは別にカウントします。)

尚、7月1日〜16日までの間に掲載して頂いた分で
1台。
更に、7月17日〜8月3日までの間に掲載して頂いた分で1台。
2回掲載いただきますと、合計2台が特別価格での販売枠とさせて
いただきます。

(いずれも、掲載いただいた事のメール等の受信が、平成21年
7月1日〜16日及び、7月17日〜8月3日限定となります。)
メール送信先 tokyo@ec-p.co.jp

メールには、
1、氏名
2、ハンドルネーム(ある場合)
3、掲載したブログURL
を明記ください。

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ラベル:楽々ロック
posted by ミット at 19:01| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年07月17日

法人登記申請

本日は大安。
少し早く家を出て、出社前に法務局で登記申請してきた。
書類に不備がなければ、22日には登記が完了する。

合同会社の登記申請時に提出した書類は以下の通り。

@合同会社設立登記申請書(登記すべき事項が記録されたCD−Rも添付)

A定款(行政書士さんに定款認証してもらい、電子定款を作成)

B代表社員、本店所在地及び資本金を決定したことを証する書面

C払い込みがあったことを証する書面(通帳のコピーも添付)

D委任状

E印鑑(改印)届書
 ※代表社員の3ヶ月以内の印鑑登録証明書を添付

F印鑑登録カードの申請書

※現物出資がある場合は他に以下の書類も必要。
G資本金の額の計上に関する代表社員の証明書
H財産引継書

書類は全て自分で作成。
定款については、chobbyさんやヒデさんにアドバイスをして頂いた。

定款案作成後、行政書士さんと詳細をつめて、電子定款を作成&電子署名をしてもらった。
費用は12,600円。

登記申請時に、法務局で登録免許税60,000円分の収入印紙を購入。

その他に、法人用の印鑑セット(代表印、銀行印、角印)代が22,890円かかった。
合計95,490円で会社設立だ。

印鑑セットは1万円前後のモノもあるので、もっと安くすることも可能。
印鑑の材質に関しては、『会社が黒字になるように黒水牛が良いですよ』と勧められたので、黒水牛を購入した。

来週には税理士さんと契約して、いよいよ会社経営がスタートする。
※とは言っても、私は役員でも従業員でもないが・・・
ラベル:法人 登記 法務局
posted by ミット at 21:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年07月16日

入居率を振り返る

瞬間完全満室となったので、1〜6月の入居率を計算した。

札幌物件 67/72ヶ月 = 93.0%
旭川物件 101/120ヶ月 = 84.2%

計 168/192ヶ月 = 87.5%

昨年の12月に購入した旭川物件が5部屋空きだったので、入居率が低い。

1月に宣言した今年の目標は、年間入居率90%以上。

札幌物件がこのまま満室だと 139/144ヶ月 = 96.5%
旭川物件が7月末に1部屋退去。
ずっと空室だとしても 215/240ヶ月 =89.6%

計 354/384ヶ月 = 92.2%

となり、目標は達成できそうだ。
ラベル:入居率 満室
posted by ミット at 13:06| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年07月15日

S信

金融機関への電話取材、S信編。

・新規法人でも融資OKだが、代表は妻ではなく本人が望ましい。
・定款の制限はなし。
・融資期間は短くなるということはない。

電話で話した感じがあまり良くないので、別の支店へ電話することに。
2店舗目は

・新規法人への融資は難しい。
・3期分の決算書が必要。

と更に厳しいの回答だった。
ヒデさんは定款さえ気をつければ、新規法人でも大丈夫と言われていたようなので、支店によるのだと思う。
ラベル:融資 法人
posted by ミット at 10:41| Comment(2) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年07月14日

完全満室!

本日、旭川物件に申し込みが入り、満室となった♪
これで、札幌物件&旭川物件揃っての完全満室!

とは言っても、今月末に退去があるので半月間だけど・・・

13日に申し込みがあり、15日には入居したいとのこと。
随分と急ぎなので心配だったのだが、属性&理由も問題なしと判断して、OKした。

ただ、この部屋の給湯器は壊れており、古いタイプなので部品もなく、入居の際は新品へ交換しないといけなかった。
その費用が工事費込み約16万円。
吸排気の工事もやり直さなければいけないらしく、めちゃくちゃ高い。
都市ガス物件で独占企業による工事なので、価格交渉も難しい。

LPガスへの切替を検討しているので、出来れば新品は取り付けたくなかったのだが仕方ない。
嬉しいような、悲しいような・・・
ラベル:満室
posted by ミット at 01:40| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年07月13日

H洋

先週に引き続き、法人設立のための電話取材。
H洋銀行に問い合わせた結果の報告。

・新規法人でも問題なし。

・定款の制限はない。

・代表が妻でも問題なし。私が役員にならなくても良いが、連帯保証人になる必要がある。

・アパートローンは使えない。
 プロパー融資となり、融資期間は新築木造&S造で22年、RC造で25年。中古の場合は築年数を引く。案件によっては何年かは延ばせるかもしれない。

・融資金額の上限はない。

・法人は全て本部案件となる。LLCでも問題ないが、株式会社に比べ、審査に時間がかかるかもしれない。

・口座開設は、「法人の登記簿謄本(履歴事項全部証明書)」、「代表者の身分証明書」、「申込者の身分証明書」が必要。

・口座の維持費はかからない。

以上です。
ラベル:定款 融資 法人
posted by ミット at 10:41| Comment(4) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年07月12日

楽々ロックキャンペーンA

イナフケアさんのキャンペーン情報です。
賃貸住宅フェア2009in東京に参加する方は是非。

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賃貸住宅フェア2009in東京出展
「楽々ロック」特別キャンペーン!

イナフケアが賃貸住宅フェアに出展いたします。
http://www.ec-p.co.jp/

出展にあたり、ぜひイナフケアブースへ大勢のお客様の来訪をして
いただきたく、皆様へ特別キャンペーンを行います。

キャンペーン対象商品
電子錠『楽々ロック(MI-03)』の詳細はこちら↓
http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm

電子錠『楽々ロック(MI-03)』を次の条件で、

■特別価格【19,000円(税込・送料込)】

での販売をいたします。


東京ビックサイトで行う「賃貸住宅フェア」
(平成21年8月4・5・6日)
http://www.zenchin.com/chintai-fair09tokyo/index.html

のイナフケアブースにお越し頂き、アンケート用紙にお名
前等を記入して頂き、発注していただいた方は

特別価格で3台まで

更に、今回初めて「楽々ロック」を導入していただく方に
は、トライアルキャンペーンとして、メールやファックス
で発注頂いた場合

特別価格で5台まで

更に、初めて導入で且つ、東京賃貸住宅フェアでイナフケア
ブースにご来場頂いて、アンケートにお答え頂いた方には

特別価格で10台まで

ご提供いたします。

尚、キャンペーン対象個数以上の期間中限定価格
は、
  21.000円(税込・送料込)
とさせていただきます。


取付工事キャンペーン対象個数に限り

■10.000円(消費税込)

で致します。

対象外の取付価格は、12600円(消費税込)。


なお、楽々ロックについて詳しくは下記URLを参照ください。
http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm


既にご導入のオーナー様も、キャンペーンの対象となります。

尚、今回のキャンペーンのお申し込み期日は、
メール・ファックス等を含めまして
 平成21年8月4日〜10日
 tokyo@ec-p.co.jp
FAX 03-3612-4915
とさせて頂き、また、キャンペーン価格販売台数は
前回が期間満了を待たずに完売したことを踏まえ
 合計 150台まで
とさせていただきますので、予めご了承下さい。

【本件お問い合わせ先】
 株式会社 イナフケア
 http://www.ec-p.co.jp/
 東京都墨田区八広2丁目52番8号
 TEL 03−5630−3939
 FAX 03−3612−4915
 折元 洋巳 (おりもと ひろみ)
 山根 一愛 (やまね かずよし)
 tokyo@ec-p.co.jp


ブロガー対象宣伝協力特別キャンペーン
■で囲まれた部分をコピーしてブログに転載してください。
ぜひキャンペーンの宣伝にご協力ください。

なお、■で囲まれた部分については、内容の変更は一切禁止。

ブロガーの方が、ご自分のブログにこのキャンペーン案内文を
掲載頂いた場合、特別価格で1台のみ。フェアに来場されない
ブロガーの方でも宣伝文掲載のみで特別価格で購入できます。
(ブース来訪の分とは別にカウントします。)

尚、7月1日〜16日までの間に掲載して頂いた分で
1台。
更に、7月17日〜8月3日までの間に掲載して頂いた分で1台。
2回掲載いただきますと、合計2台が特別価格での販売枠とさせて
いただきます。

(いずれも、掲載いただいた事のメール等の受信が、平成21年
7月1日〜16日及び、7月17日〜8月3日限定となります。)
メール送信先 tokyo@ec-p.co.jp

メールには、
1、氏名
2、ハンドルネーム(ある場合)
3、掲載したブログURL
を明記ください。

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ラベル:楽々ロック
posted by ミット at 07:59| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする