2009年04月17日

清掃

今日は、昨日立てた予定通りに行動開始。
まずは、空室を決めてくれた仲介業者さん×2社へ挨拶へ伺う。
『前オーナー時代は、放置プレーされていた物件だったので案内しづらかったが、今は徐々に綺麗になっているので、お客様にも案内しやすい』と言ってくれた♪
『今後は外壁塗装や物置の整備もするので、もっと綺麗になります。残り一部屋もよろしくお願いします!』とPRしてきた。
早く満室になってほしい。

その後、私が駐車場の区画整理や残作業をしている間、妻には物件の外回りの清掃をお願いした。
汚いとは思っていたが、70Lのゴミ袋で3袋もゴミやら枯れ葉やらが落ちていたようだ。
2人で作業に疲れて休憩していたところ、たまたま帰宅した入居者さんに遭遇。
『最近、どんどん綺麗になっていくので、住んでいてもとても気持ちが良いです。ありがとうございます!』とお褒めの言葉を頂いた♪
これには妻も『掃除をした甲斐があった』と大喜び!
私も妻が大家業の喜びを感じてくれたようで嬉しかった。
これからも2人で頑張りたい!
今日もとても良い一日だった♪

タグ:清掃
posted by ミット at 23:18| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月16日

監視カメラ&地デジ

本日も旭川へ来て、物件の整備。
午前中はベンディアムのシステムに監視カメラを追加する工事を行った。
予定では2台追加する予定だったが、思ったよりも時間がかかり、とりあえず1台のみ。
カメラ位置の調整に手間取ったが、家で待機している妻に監視カメラの映像を見てもらい、電話を受けながら何とか調整した。

お昼ごろに嫁の実家へのサプライズプレゼントのプラズマテレビが到着。
両親はとても喜んでいた♪
業者さんに設置&調整をしてもらったが、アンテナが屋根から外れそうになっていたため(笑)、受信できないチャンネルがあった。
昼食後、ご近所さんからハシゴを借りて、義父と一緒に屋根に上り、アンテナを修理。
命綱を義父に持ってもらった。
妻には『俺が屋根から落ちて死んだら、団信から保険が出て借金は全部返済されるから』と伝えたら、『助かるわ〜』と喜んでいた(笑)
修理後、何とか全チャンネル受かるようになったので、マンションへ行き、作業を再開。

今度は入居者さんから『キッチンの排水口から水が漏れます』との報告を受ける。
元設備屋さんの入居者さんにも手伝ってもらいながら、排水口を外しパッキンを交換。
ついでに排水口も洗浄してあげた。
今日はここで作業終了。

明日は
・空室を決めてくれた仲介業者さん×2社へ挨拶
・監視カメラをもう一台設置
・駐車場の区画整理(プランニング&ライン引きの業者さんを選定)
・物件の外回りを清掃(落ち葉だらけ)
・クレームがあったキッチンの扉を調整
・設備業者さんへ工事の発注
・空室の割れている窓ガラスの修理を発注
・管理会社さんへ預けている図面を回収
・札幌へ帰宅
と盛りだくさん。
頑張るぞ!!

タグ:監視カメラ
posted by ミット at 21:38| Comment(9) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月15日

また申し込み♪

管理会社さんから連絡あり。
旭川物件の入居申し込みだ♪
4月に入ったのに、なかなかのペース。
とても嬉しい!

これで入居率は
 札幌物件 11/12戸
 旭川物件 19/20戸
 計 30/32戸(93.8%)
になった。

今回の部屋は、家賃10,000円UPに成功!
入居者層もリフォーム前は40〜60歳代だったのだが、今はほとんど30歳代。
付加価値UPリフォームの効果があるようだ。
旭川物件の残りは一部屋。
頑張って〜、管理会社さん!(笑)
posted by ミット at 12:27| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月11日

chobby_rさん物件見学

妻と2人でchobby_rさんの物件を見学させてもらった。
元々分譲用に建設されただけあって、重厚な造り。
私の旭川物件と築年数は1年しか違わないのだが、建物の状態は全然違う!
メンテナンス&新築時の造りによって、こんなにも違いが出るものなのかと勉強になった。(私の物件は極めてボロイ・・・)

室内はリフォーム中だったので、リフォーム前の玉砕部屋からリフォーム完了の部屋まで何部屋も見学させてもらった。
ビフォー&アフターが見られて楽しい♪
室内見学中に電話の差込口が無い部屋を発見!
chobby_rさんが確認したところ、職人さんが間違って壁紙の中に埋めてしまったようだった(笑)

4月に入ってからも動きがあるようで、見学中にも電話があり、申し込みが入っていた。
あの物件&chobby_rさんの経営力なら、満室間違いないと思う。

見学後、一緒に食事をするべく、chobby_rさんの案内でロイホへ。
駐車場の入口まで行ったところ、高さ制限2mと書いてあり、私の車はNG(笑)
場所を移動して食事をした。
今後の戦略やガスのこと、法人のことなど、色々とお話を聞かせてもらった。

今日はとても楽しい一日だった!
タグ:chobby_rさん
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2009年04月07日

外廊下防水工事

札幌物件だが、今年は
 @自転車置き場の設置
 A外廊下の防水工事
を実施予定だ。
自転車置き場に関しては、『トステムオンラインショップ』で大体決めたのだが、廊下の防水工事で悩んでいる。
ウレタン防水とノンスキッドフロアのどちらで施工すべきか。
見た目を考えるとノンスキッドフロアが良いかと思っているのだが、イニシャル&メンテナンスのコストがかかりそう。
どなたか外廊下の防水工事を経験した方はいらっしゃいますか?
宜しければコメント頂けると嬉しいです。
posted by ミット at 23:50| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月06日

入居申し込み♪

管理会社さんからFAXあり。
旭川物件の入居申し込み書だ。

これで入居率は
 札幌物件 11/12戸
 旭川物件 18/20戸
 計 29/32戸(90.6%)
になった。

旭川物件は5戸空きの状態で購入したのだが、リフォームにより、前オーナーの募集家賃より1戸あたり3〜5000円UPで契約できた。
残る2部屋は5000〜10000円UPした部屋なので、なかなか決まらないようだ。
現状2戸空きの状態で利回り22.2%、満室になると表面利回りで25%以上になる予定。
修繕にお金がかかっているので利回りは妄想だけど(笑)

値下げも含めて柔軟に対応し、早く満室にしたい。
posted by ミット at 21:43| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月05日

不動産取得税

昨年の12月に購入した旭川物件の取得税の通知が届いてしまった。
購入後、3ヶ月ちょっと。
1棟目の時よりも1ヶ月ほど早い。
しかも今回は固定資産税の評価額が高いRC物件のため、税金も高い。
購入価格は1棟目の1.5倍ほどだが、取得税はなんと5倍!
予想通りなのだが、ヘコむ金額だ。
頑張って納めよう・・・

posted by ミット at 23:57| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする