2008年12月26日

予定外

明日から正月休みなので、旭川でリフォーム三昧の日々を過ごす予定だった。
ところが昨晩から具合が悪く、本日会社を早退して病院へ行ったところ、インフルエンザと判明!
5日間は外に出ないで下さいと言われてしまった。
これは予定外。
まったくリフォーム出来ませ〜ん!
posted by ミット at 16:22| Comment(8) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月21日

目標

年初に立てた目標は『家賃収入100万/月』だ。
2棟目を取得したことで達成できた。
今年中の達成は難しいと思っていたので、達成できて嬉しい。

リタイヤの目標にしている家賃収入は500万/月。
40歳までにリタイヤが目標なので、順調なペースだ。
なるべく上方修正できるように頑張ろう。

リタイヤ後は所ジョージのように、ベース基地を作って車をいじったり、水上スキーやバギーなどで仲間と遊んで過ごしたいと妄想している。
妻に『所ジョージのような生活をしたい』と常々言っているのだが、実際に出来るとは思っていないようだ(笑)
達成出来るよう頑張ろう!
posted by ミット at 11:22| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月20日

情報交換会@ロイホ

昨日はロイホで情報交換会を開催した。

出席者は
・ゴックさん
・chobby_rさん
・ミット夫妻
の4名。

会社設立の話、ネットの話、保険の話、税金の話などレバレッジの高い内容だった。
行く前は風邪気味で具合が悪かったのだが、ロイホで皆さんと話していたら治ってしまった。
会社の空気が良くなかったのだろうか?(笑)

お二人と話をしていて、規模を拡大していくためには色々と学ばなければいけないことがあると改めて思った。
まずは法人化について真剣に勉強しよう。
posted by ミット at 09:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月17日

所有物件まとめ

めでたく2棟目を取得できたので、所有物件のスペックをまとめてみた。

1棟目
2007年1月所得
札幌市 S63年築 重量鉄骨造
1DK×12戸 利回り17.3%
入居率91.6%(来年3月に満室予定)

主な修繕履歴
2007年 外壁&共用部塗装、灯油を戸別タンク→集合タンクに交換
2008年 屋上防水、3部屋フルリフォーム

残る大規模修繕は水回りだ。
これもお金がかかる。
粘れるだけ粘ってから修繕予定(笑)


2棟目
2008年12月取得
旭川市 H1年築 RC造
2LDK×5戸、3LDK×15戸 利回り24.5%
入居率75%

前オーナーが破産した物件なので、大規模修繕は行われていない。
外壁&共用部塗装、屋上防水、水回り交換とフルコースで行わなければならない(泣)

来年  水回り交換
2年後 屋上防水&外壁塗装
3年後 共用部補修
の予定。

そこそこボロ物件ばかり購入しているので、あまり資金が貯まらない(苦笑)
次の物件購入は2〜3年後で考えている。
それまでは、所有物件を綺麗にして経営を安定させたい。

次は築10年以内の物件を購入しよう!(笑)
posted by ミット at 20:25| Comment(12) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月16日

2棟目決済

2棟目の決済が無事終わった。

決済は融資先の支店ではなく、抵当権者が沢山いる関係で物件のある旭川市の支店で行われた。
融資の担当者がいないので、銀行の関係者の立ち会いもなし。
窓口に普通に並び、お金を引き出したり、振り込んだり。
かなり時間がかかった。
抵当権者の方々も窓口に並ぶのは珍しいと言っていた(笑)
貴重な体験だ。

決済終了後は、管理会社さんとの打ち合わせ。
今後の戦略、私の考え方など2時間以上に渡って、色々と話し合った。
私の考えを理解して頂いた上で、管理会社さんからも色々と提案があり、とても有意義な打ち合わせとなった。

その後は内装業者さんに挨拶&設備業者さんと水回り補修の打ち合わせ。
入居中の部屋は応急処置で対応し、空室になり次第、順次配管を更新することにした。
暫くはお金がかかる。

札幌へ戻ってからは妻と2棟目の決済祝い。
先ほど帰宅した。
今月は休みの日が全て不動産で潰れているので少々疲れ気味。
でも、あかちゃんさんのブログを見ると、この程度で疲れたと言ってはいけないと思った。
頑張ろう!
posted by ミット at 22:13| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月12日

火災保険申し込み

今日は2棟目の火災保険&施設賠償保険を申し込んだ。

火災保険は決済日の0時からローン期間の20年分を一括払い。
『RC造築20年、保険金額5,000万円』で費用は¥516,000−。
ほとんど地震のない地域なので、地震保険はつけていない。
前払い金で処理した。

決済時は一時的に資金がタイトになるため、建物の評価額自体は1億以上なのだが、とりあえずローン金額を上回る5,000万円分の保証とした。
追加で20万円くらい払えば、評価額一杯まで保険がかけられるので、来年以降に満額にするつもり。

それと施設賠償保険にも加入。
こちらは1年ずつの契約で¥22,900−。
損害保険料で処理。
オーナー側の責任で入居者や入居者の所有物に被害があったときに必要な保険なので、入っておいた方が良いと思う。

その後は、chobby_rさん&保険会社の方と3時間ほど情報交換。
保険の話などで盛り上がった。
chobby_rさんとは今後、仲介業者さん回りをするときに自分の物件だけでなく、お互いの物件も紹介し合うことになった。
こうやって大家のネットワークを活かして、営業力でも差別化が図れれば素晴らしいと思う。
さすがにchobby_rさんは考えることが違う!
今日も有意義な一日だった。

posted by ミット at 16:38| Comment(9) | TrackBack(0) | 経理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月11日

金消契約

今日は金消契約の日。
D銀でたくさんの書類に住所と名前を書き、印鑑を押した。
付き合いでクレジットカードも作らされた。
年会費がかかるタイプは嫌なので、作りたくなかったが仕方ない。
しばらくしたら解約しよう。

全ての作業が終わった後、融資の担当者さんを捕まえて『今回は物件価格の9割以上を融資してくれたが、他のオーナー&他の物件でも可能なのか?』と聞いてみた。

回答は
・通常は2〜3割の頭金が必要だが、今回は収益還元(利回り25%)も、積算価格(固定資産税評価額の半額で購入)も良かったので、9割以上融資できた。
・融資担当者がA市に土地勘があり、立地も良いと判断してくれた。
・支店によってはアパートローンについて詳しい担当者がいないが、私が持ち込んだ支店には詳しい担当者がいた。
とのことで、たまたまだったようだ^^
通常の物件に対する融資は他の銀行より厳しいかもしれませんと言っていた。

私はリスク分散のために、融資先の銀行はなるべくバラバラにしたいと思っている。
今回は比較的借りづらいところから資金調達できたので、次回はアパートローンに積極的なところから借りるつもり。
新規物件購入は、2棟目を軌道に乗せて経営が安定してからの予定なので、2〜3年後になると思うけど・・・
posted by ミット at 17:17| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月07日

chobby塾

今日もセミナーに参加。
講師陣は
・あかちゃんさん
・三代目大家マサさん
・chobby_rさん
の3名。

撮影&録音禁止のオフレコセミナーだったため、詳細については書けないが、とても素晴らしい内容だった。
特に『chobby一派』の私にとって、待望のchobby_rさんのセミナーも聞くことが出来、今年の最後を締めくくるのに相応しいセミナーだった。
chobby塾と称して、有料で定期的に開催して欲しい。

また、あかちゃんさんには、本にサイン&メッセージを書いてもらった。
私が本を持っていっても書いてくれないだろうと思い、妻を出動させたところ、快諾してくれた。
作戦成功だ(笑)
昼間のあかちゃんさんだったので、期待していたモノとは違い、素晴らしいメッセージだった。
頂いたメッセージを胸に、今後も頑張っていきたいと思う。

あかちゃんさん、三代目大家マサさん、chobby_rさん、素晴らしいセミナーを開催していただき、ありがとうございました。
posted by ミット at 21:26| Comment(14) | TrackBack(0) | セミナー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ベンディアムセミナー

今日はベンディアムさん主催のセミナーだ。
講師は
・三代目大家マサさん
・あかちゃんさん
・CASHFLOW101さん
のBIG3!

今年、一番楽しみにしていたセミナーだ。
皆さん、自分のノウハウを惜しげもなく披露していた。
マサさんの情報への投資の話、あかちゃんさんの営業力の話、CASHFLOW101さんの鬼のような指値の話など、勉強になる上に楽しい内容のセミナーだった。

その後は懇親会へ参加。
人数は50名以上いたようだ。
人数が多すぎて身動きできず、あまり色々な方と話をすることは出来なかった。

さらに2次会へも参加。
あかちゃんさんには「ミットは帰れ!奥さんを連れてこい」と言われたが、めげずに参加した。
最初はchobby_rさんと共に「お前達は帰って、代わりに奥さんを連れてこい」と言われていたが、途中からは真面目に『とても良い話?』をしてくれた^^
マサさんは「今日のあかちゃんさんは飲んでいるので、連れてこなくて正解だよ」と言っていたが、私もそう思う(笑)

明日もセミナーが開催される。
あかちゃんさんに『ミットは来なくて良い』と言われているが、妻の陰に隠れて参加するつもりだ。
posted by ミット at 01:35| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月06日

物件見学会&図面舞踏会

今日は朝から楽しみにしていた物件見学会だ。
有給を取って参加してしまった(笑)

見学会の参加者は
・あかちゃんさん
・三代目大家マサさん
・chobby_rさん
・ヒデさん
・Carboyさん(途中で合流)
・ミット夫妻
の計7名。

まずは、有名なCASHFLOW101さんの物件から見学させて頂く。
その後、ヒデさん、ゴックさん、ミット、chobby_rさんの物件を順番に回った。
皆さん、色々と工夫をされていて勉強になった。
私の物件では、あかちゃんさんやマサさんから色々とアドバイスをして頂いた。
部屋のリフォームに関しては褒めて頂き、妻と2人で素直に喜んでいた。

夜は図面舞踏会へ初参加。
かに家で
・CASHFLOW101さん
・城太郎さん
・黒ごま+さん
・東京からのゲスト
と合流。

初めてCASHFLOW101さんとお会いすることが出来た。
噂通りの素敵な方。
図面舞踏会でも色々とレバレッジのきいた話を聞くことが出来た。
詳細はヒミツ。
今日は本当に楽しい一日だった。
posted by ミット at 02:15| Comment(10) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする