2008年10月25日

北米不動産投資セミナー

「北米不動産投資セミナー」に参加した。
前半は札幌の賃貸状況についての話。
結論は「札幌は厳しいからやめなさい!!」ということのようだ。
確かに札幌の賃貸市場では厳しい戦いを強いられているが、やり方次第では生き残ることが出来ると思う。
大家力を磨いて何とか生き残りたい。

後半は「ランドバンキング」について。
キャピタルゲインを狙って、北米の土地に投資しませんかというもの。
5年後に土地を売って配当を得ることが出来るらしいが、5年間は無配当。
余裕資金のある人じゃないと出来ないと思った。
あまり興味がわかなかったので、詳しくは聞いていない。

その後は懇親会。
今回も杖さん、chobby_rさん、硫黄めろんさんなどいつものメンバーが半数を占めた(笑)
他にも何名か初めてお会いする方がいて、色々とお話しをすることが出来た。
懇親会では色々と情報交換をすることが出来るので、セミナーよりも懇親会の方が勉強になることが多い。
chobby_rさんに法人のメリットを色々と聞いたので、法人を作ることを真剣に考えようと思う。
posted by ミット at 23:06| Comment(2) | TrackBack(0) | セミナー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月21日

2棟目売買契約

2棟目候補の売買契約を結んだ。
10時に仲介業者さんのところへ行き、重要事項説明を受け、サイン&捺印。
重要事項説明書の誤字・脱字が多く、何度か修正したため、契約に3時間もかかった(ToT)
後半は契約の中身の確認というよりは、誤字・脱字の確認作業になってしまった・・・
1棟目の契約の際には、誤字・脱字など勿論なかったが、この業者さんは銀行提出用に送ってもらった書類に不備があったり、私の質問に対する回答が少しズレていたりしたので、想定の範囲内だ(笑)

売買契約後は、2棟目候補物件の外観&空室の写真を撮りまくった。
今後、塗装やリフォームをする際に使用するためだ。
外壁塗装は再来年の予定だが、塗装をすると外観が劇的に変わるので、今から楽しみである。

今日の夜は妻と二人で寿司(回るやつ)を食べて前祝い。
決済後にはどこかの温泉に泊まりに行こうと思っている。

残すは金消&残金決済。
無事に契約が終わりますように。
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2008年10月20日

家賃スライド

長らく空室だった1部屋。
今年中の満室は諦め、家賃スライドを導入していたところ、早速申し込みが入った。
来春から専門学校に通う学生さんだ。
家賃の入金は3月からになるので、11月〜2月の間はフリーレントのようなものだが、とりあえず一安心。

これで2棟目に専念できる。
頑張ろう。
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2008年10月17日

融資期間

今日は仕事が休みだったので、銀行へ正式に融資を申し込みに行った。
そこでちょっとしたトラブル発生。
事前に電話で確認した時には「融資期間は最長25年までOK」と言われていたのだが、本日再確認すると「本部からは15年でOKをもらっています」と言う。
それでは話が違うと銀行でゴネた。
再度、本部へ確認してもらい、「20年でいかがでしょうか?」との回答をもらったので、少し不満だったが了承した。
月々のキャッシュフローが5万円ほど減ってしまうが仕方ない。
但し、本部から正式にOKをもらうまでは安心できない。
大丈夫かなぁ、今回の担当者さん・・・
頼りないので、少し不安。

posted by ミット at 21:15| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月15日

売買契約書

売買契約書を確認するために、仲介業者さんから事前にFAXしてもらった。
中身をチェックし、売買価格の土地・建物の割合について仲介業者さんに電話で相談。
任売物件で格安のため、どうしても土地代金が高くなってしまう。
「出来るだけ土地代を安くして下さい」とお願いしたのだが、実勢価格よりもあまり安くすると売り主から買い主への「贈与」の疑いをかけられることがあるそうだ。
それは後々面倒なので、土地・建物の代金を明記せずに総額で契約することにしてもらった。
こうすれば私の方で、土地代を路線価にしたり、固定資産税の土地・建物の評価額の割合で按分したりして、減価償却費を自分でコントロールできる・・・はず。(間違えていたらご指摘下さい)
その他は問題なさそうだったので、これで契約する予定だ。
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2008年10月14日

融資申し込み

今日は正式な融資申し込みのための書類関係を集めた。
本申し込みに当たって提出する書類は以下の通り。

物件関連
・販促資料
・レントロール
・土地・建物の登記簿謄本
・公図
・地積測量図
・建物図面
・検査済証のコピー
・路線価図
・固定資産税の納税通知書のコピー(売り主の名前がわかるもの)
・売買契約書のコピー
・重要事項説明書のコピー

個人関連
・3期分の確定申告書もしくは源泉徴収票
・前年度の収入証明書(住民税納税証明書)
・納税証明書のその3(未納税額のない証明用)
・所有物件の固定資産税の受領証
・印鑑登録証明書×2通
・住民票

このうち、前年度の収入証明書が1月1日に住んでいたところの市役所でないと取れないため、郵送対応になってしまった。
少し時間がかかるが、書類が届き次第、本申し込みを行う。
決済は、それから3週間後くらいになる見込みだ。
posted by ミット at 15:47| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月12日

エボおやじさんの新築見学会

今日はエボおやじさんの新築アパートを見学させてもらった。
3方角地にあり、日当たりは抜群。
全戸分駐車場もあり、ほぼ車庫付き。
キッチンは外壁と同じくオレンジ色でお洒落!
その上、家賃&駐車場も格安だ。

現在は入居者さんの動きが少なく、厳しい時期ではあるが、エボおやじさんの物件ならすぐに満室になるのではないかと思う。
しかも、なかなかあの家賃で新築のアパートには住めないので、一度住んだら引っ越さないだろう。

引き戸や部屋の角の照明など、色々と勉強させて頂きました。
エボおやじさんありがとうございました。
posted by ミット at 01:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月11日

買付

こちらの希望額で買付が通った!
表面利回りが現況20%、満室時25%以上である。
任売物件だったのだが、地方都市のため買い手もいなく、損切りしてでも早く処分してしまいたかったようだ。
購入後1〜2年は大規模補修のため、あまりキャッシュが残らないが、この値段で購入できればリスクはかなり少ないと思う。
来週からは購入に向けて、動き出すことになった。
このままスムーズに決済を迎えたい。
posted by ミット at 06:56| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月09日

審査結果その2

D銀からも連絡が来た。
結果は「希望額−900万円」。
3週間も待ったのに厳しい回答だった。

不動産屋さんに融資が希望額まで届かなかった旨を伝えると売り主ともうちょっと価格交渉してくれると言う。
結果次第では購入するかもしれない。
posted by ミット at 07:41| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月04日

山あり谷あり

管理会社さんから連絡有り。
まずは、滞納の報告。
「先月滞納していた方が、今月も滞納しました。こちらからの電話は着信拒否されています」とのこと。
この人は入居後、すぐに滞納開始。
今月も払わないうえに、着信拒否となると確信犯の可能性が高い。
私の営業直後に他社で決めてくれた入居者なのだが、引っ越しを急いでいたし、前のアパートでも滞納していたのかもしれない。
となると、広告手数料欲しさの確信犯か?
とりあえずは保証会社から家賃は入金されるので、しばらく様子見だ。
滞納が長引くと強制退去となるので、遅れても良いのできちんと入金してほしい。

更に「〜号室の方も滞納です。この方は初めてです」との報告。
がっくりである。
この入居者は保証会社に入っていないので、保証人に連絡したところ、保証人は現在無職・・・
無職では保証人にならないので、今後は別の保証人を用意してもらうか、保証会社に入ってもらうことにする。

それともう一つは「301号室に申し込みが入りました」との嬉しい報告♪
9月中に動きがなかったので、家賃を値下げしようかと思った矢先である。
これで残る空室は一部屋。
北海道の場合、今月中に引っ越しをしないと冬期特約(11月〜2月の間に引っ越すと敷金を返さない)の期間に入るので、極端に動きがなくなる。
広告手数料のUPや学生向けの家賃スライドの導入など、早めに手を打たなければならない。
頑張ろう。
posted by ミット at 18:47| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする