2017年11月29日

返済利回り

2週間ほど前
「残債利回り=満室時の家賃収入÷残債」
の一覧表を作りました。

今回は
「返済利回り=年間返済額÷残債」
をまとめてみます。

返済利回りという言葉は私の造語かもしれません(笑)
繰上返済を考えるときに使っている指標です。

琴似RC    地下鉄3分 20戸   築6年  5.5%
福住RC    地下鉄7分 16戸   築5年  5.2%
ひばりRC   地下鉄3分 18戸  築10年  5.5%
桑園RC    JR5分  16戸   築5年  5.0%
二十四軒木造  地下鉄4分 10戸  築28年  借入なし
二十四軒駐車場 地下鉄4分  4台    土地  借入なし
発寒RC    JR5分  12戸   築4年  5.2%
新道東鉄骨   地下鉄1分 13戸  築20年  7.5%
福住木造    地下鉄7分  8戸  築21年 17.0%
地下駐車場   市電4分  19台  築29年  8.8%
円山RC    地下鉄5分 12戸   築1年  4.3%
白石戸建て   地下鉄4分  1戸  築55年 12.5%
大通RC    地下鉄4分 47戸   築1年  4.0%
月寒木造    地下鉄1分  2戸  築47年 11.0%
裏参道RC   地下鉄2分 23戸   築0年  4.3%

融資残年数が短い借入ほど、
利回りが高くなる傾向にあります。

福住木造は現金で利回り17%の物件を買うのと
同等のキャッシュフローなので(税金や減価償却は考慮せず)
買える物件がない時には
繰上返済をしても良いかなという感じですね。
posted by ミット at 12:31| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月28日

11月の稼働率

11月の稼働率です。
今月は退去5件。

              11月   稼働率
琴似RC     20戸  18.5  92.5%
福住RC     16戸  13    81.3%
ひばりRC    18戸  16    88.9%
桑園RC     16戸  16    100%
二十四軒木造   10戸  10    100%
発寒RC     12戸  12    100%
新道東鉄骨    13戸  11    84.6%
福住木造      8戸  5.5   68.8%
円山RC     12戸  11    91.7%
白石戸建て     1戸   1    100%
大通RC     47戸  44    93.6%
月寒木造      2戸   2    100%
裏参道RC    23戸  23    100%

琴似RCは11月中旬から2部屋空室。

福住RCは4部屋空室&今月末で1部屋退去。
今月中旬から2部屋入居で、空室は3部屋になりました。
相当退去が続きましたが、順調に埋まっています。

ひばりRCは2部屋空室。
動きがないのでインセンティブ等の対策を行いました。

桑園RCは満室ですが、12月中旬で1部屋退去。

二十四軒木造は満室。
退去はキャンセルとなりました。

発寒RCは満室。

新道東鉄骨は2部屋空室。

福住木造は3部屋空室となりましたが、
12月から1部屋入居。

円山RCは10月末から1部屋空室。
申し込みが入っていたのですが、
法人の稟議が通らずキャンセルとなりました。

白石戸建ては満室。

大通RCは3部屋空室。

月寒木造は満室。

裏参道RCは満室。

11月の稼働率は 183/198=92.4%
2017年の年間稼働率は 1848/1956=94.5%

今月は今年に入ってから1番稼働率が低いと思います。
10〜11月にかけて退去が続きましたが、
入居はそれほど多くなかったためです。

3年ぶりに年間稼働率が95%を下回りそう・・・
posted by ミット at 12:42| Comment(5) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月25日

土地を自分で購入して新築をする場合の事業計画の作り方(補足)

色々と書き忘れてました。

まず、昨日までの3日間で説明した
@〜Aまでの流れは1時間程度で行います。

土地が非公開で自分だけに紹介されているときは
ある程度ゆっくりする検討することも出来ますが、
ネットで見つけた土地の場合は
とにかくスピード勝負です。

いけると判断したら買い付けを入れて押さえてしまいます。

今は売主有利の相場なので、
基本的には「融資特約なし」でないと確実には押さえられません。

Bについては土地関係の書類が揃い、
建築士さんからざっくりとした間取り(部屋の広さがわかる程度)
が届いたら銀行へ持ち込みます。

融資特約なしで押さえた土地の契約へ進む前に
なるべく早く銀行融資の目途をつけておきたいためです。

ポイントはこの時点では間取り図が完成していないため、
建築会社さんへの見積もり依頼も出来ておらず、
建築費が確定していないことです。

こちらもスケジュールに余裕があれば、
間取りと建築費が確定してから
銀行へ持ち込みたいところですが、
中々そうはいきません。

安くなる分には嬉しいですが、
銀行によっては安くなると担保評価が下がるので
再審査となるところもあります。

高くなった場合は
その分自己資金でカバーします。

高くなってしまった分も融資でカバーしようとすると
再審査になり銀行へ迷惑をかけてしまうためです。

以上が補足です。

中古物件や企画物の新築と違い、
事業費が確定していない中で融資付けを行うところが
難しいところです。

大まかな流れを整理すると

@土地見つける
A事業計画作る(金額未確定)
※@〜Aまで1時間
B銀行融資確定
※2週間〜1カ月程度
C土地契約(Bと入れ替わることあり)
※@から1か月程度
D建築士さんと契約して間取り完成
E建築会社確定
F建築費確定
※Eから2週間〜1カ月程度
G土地購入(D〜Fと入れ替わることあり)
 1度目の融資実行(手形決済)
 自己資金投入&残金は融資
 土地に抵当権設定
H着工日確定
※建築会社さんの空き状況と竣工日から逆算して
I着工&2度目の融資実行(手形決済)
 建築費の2割程度
J上棟&3度目の融資実行(手形決済)
 建築費の2割程度
K竣工&引き渡し
 最後の融資実行
 手形を清算し、残金を融資
 建物に抵当権設定
※4層RCでIから5〜6カ月程度
L満室目指して頑張る(笑)

となります。
posted by ミット at 09:39| Comment(2) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする