2019年03月14日

久しぶりの買い付け

久しぶりに中古物件へ買い付けを入れました。
築古物件で、建て替え用地として考えています。

土地としては安いのですが、
収益性が低いため、
融資の難易度が高いです。

すごく欲しいというわけでもないので、
今回は融資特約付きにしました。

満額の一番手なので、
融資の結果が出るまでは押さえておいてくれるそうです。

現金で購入すると
建て替えるまで寝かせておくことになってしまうため、
なるべく多く融資を使いたいと考えています。

明日、銀行へ持ち込みますが、
今回は融資が付くかどうかわかりません。

結果はまた報告しますね。
posted by ミット at 21:18| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月12日

売却について

昨日、飲み会で物件の売却についての話がありましたので、
私の実績と考えをまとめてみます。

※全て税引前

【1棟目 重量鉄骨造】
3,300万円(築19年)で購入
→ 5,300万円(築26年)で売却
所有期間7.5年(個人名義)

キャッシュフロー
年収実績550万
−年間返済額175万
−固都税、管理費、修繕費等76万
=299万/年

キャピタルゲイン 2,800万円
キャッシュフロー9.3年分
譲渡税535万(20%)

【2棟目 RC造】
4,700万円(築19年)で購入
→ 11,000万円(築25年)で売却
所有期間5.7年(個人名義)

キャッシュフロー
年収実績1,177万
−年間返済額274万
−固都税、管理費、修繕費等287万
=616万/年

キャピタルゲイン 7,700万円
キャッシュフロー12.5年分
譲渡税1,294万(20%)

【3棟目 RC造】
7,600万円(新築)で購入
→ 9,800万円(築7年)で売却
所有期間7年(個人名義)

キャッシュフロー
年収実績662万
−年間返済額398万
−固都税、管理費、修繕費等68万
=196万/年

キャピタルゲイン 3,885万円
キャッシュフロー19.8年分
譲渡税356万(20%)

【4棟目 RC造】
5,200万円(築22年)で購入
→ 7,700万円(築26年)で売却
所有期間4.5年(法人名義)

キャッシュフロー
年収実績808万
−年間返済額334万
−固都税、管理費、修繕費等178万
=296万/年

キャピタルゲイン 3,307万円
キャッシュフロー11.1年分
譲渡税725万(30%)

以上、4物件が今まで売却した物件です。
ここ数年のプチバブルの恩恵を受け、
たまたま高値で売却することが出来ました。

売却時の基準は人それぞれだと思いますが、
キャピタルゲインがキャッシュフロー10年分以上、
最低でも7年分以上くらいかなと思っています。

5年分程度であれば、
よほど手間がかかる物件などでなければ、
所有している方が良いという考えです。

他にも大規模修繕のタイミングや、
築年数も関係してきます。

RC造の場合は、次の方の融資や
大規模修繕のタイミングも考慮すると
築25年頃が出口のタイミングでしょうか。

それよりも古い物件は修繕してずっと所有するか、
高利回りで売却するしかなくなりそうです。

新築の場合は家賃下落が始まる前であり、
ある程度の利回りで売却できる築10年程度も
売却のタイミングだと思います。

5,000万以下の木造は、
築25年を越えたら土地値もしくは利回りで
ある程度価格が固定されると思っています。

現金買いもしくは公庫を利用して購入する層がいるためです。

私の場合、
木造に関しては建て替え用地としてしか購入していないため、
売却する予定はありません。

なので、木造の売却に関しては経験値ゼロです。

良い立地の場合は必ずしも出口を取る必要はなく、
完済を目指すのも良いのではと考えています。

また、金融機関の融資環境等の影響を受けないよう、
売却目的で物件は購入しないことにしています。
posted by ミット at 11:34| Comment(4) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月01日

新築引き渡し

弊社の新シリーズである
猫専用ペットマンションが引き渡されました。

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礼金1(ペット礼金別)、敷金1、広告料1と
強気の条件で募集していますが、
16部屋中14部屋に申し込みが入っています!

そのうち猫を飼っている人は1/3ほどですが(笑)

猫との共生を考えて設計したマンションなので、
猫と住んでいる方は長く住んでくれると期待しています。
posted by ミット at 09:40| Comment(0) | 不動産経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする